Alles begann mit einem Spaziergang am 15. Februar dieses Jahres. Nur eine Viertelstunde Fußweg vom Weißen Haus entfernt, stießen Deka-Immobilien-Geschäftsführer Thomas Schmengler und Einkäufer Felix Peters auf ein Gebäude, das unmittelbar ihr Interesse weckte. Die auffällige Glasfassade des zwölfstöckigen Büroobjekts hatte der Architekt Helmut Jahn gestaltet, wie sich später herausstellte. Und obwohl die beiden Besucher noch auf eine Baustelle schauten, war auf jeden Fall schon einmal die Lage an der K Street, mitten im zentralen Geschäftsviertel der amerikanischen Bundeshauptstadt, überzeugend.

Je mehr sich die Immobilienspezialisten im Nachgang mit dem Objekt "1999 K Street" befassten, umso besser schien es in ihr Konzept zu passen. Nach Jahren teilweise unterdurchschnittlicher Anlageergebnisse und einer aufwendigen Sanierung war in das Immobilienfondsgeschäft der Sparkassen-Finanzgruppe, das bei der Dekabank in Frankfurt gebündelt ist, über die vergangenen zwei Jahre Ruhe eingekehrt.

Nachdem die Verantwortlichen wieder den Blick nach vorn richten konnten, fiel den Strategen im Fondsmanagement auf, dass es offensichtlich einen Nachholbedarf in den Vereinigten Staaten gibt. "Wir müssen dort an unserer Marktstellung arbeiten", sagt Schmengler. "Und wir sind gewillt, da mehr zu machen."

Die Bekanntgabe des Kaufs von "1999 K Street" am 2. September machte den Marktakteuren in den Vereinigten Staaten diese Ambitionen schlagartig deutlich. Die Transaktion mit einem Volumen von 208 Millionen Dollar - zum aktuellen Wechselkurs wären das rund 138 Millionen Euro - stieß auf eine große Resonanz in der Öffentlichkeit. Es ist zwar nicht ganz das größte Immobiliengeschäft in den Vereinigten Staaten in diesem Jahr, aber immerhin das größte Geschäft auf dem Markt, das voll mit Eigenkapital unterlegt ist.

Verblüfft äußerten sich andere Investoren zunächst über das Vorgehen, weil es derzeit als Marktkonsens gilt, dass im Gegensatz zum amerikanischen Wohnimmobilienmarkt der Einbruch am amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt erst noch bevorsteht. Deshalb erscheint derzeit eine Investition in notleidende Kredite, die mit amerikanischen Immobilien unterlegt sind, erfolgversprechender als ein direktes Engagement.

Die Rechnung der Portfolioverantwortlichen in der Dekabank ist jedoch eine andere. Auf der Basis des Kaufpreises liegt die Nettomietrendite bei 6,35 Prozent. Vor anderthalb Jahren gab sich der Käufer eines vergleichbaren Gebäudes in Washington, allerdings in schlechterer Lage, noch mit 4,5 Prozent zufrieden. Der Mietvertrag mit der Rechtsanwaltskanzlei Mayer Brown, die für ihr Hauptquartier das gesamte Objekt nutzen wird, läuft über 15 Jahre.

Das kommt dem langfristigen Ansatz der Deka-Immobilienfonds entgegen und erleichtert das klassisch- antizyklische Vorgehen. Letztlich wird mit einer durchschnittlichen Rendite des eingesetzten Kapitals auf die nächsten zehn Jahre von 5,5 Prozent gerechnet, was genau in die Ertragsprognose eines deutschen offenen Immobilienfonds passt.

Dabei war es auch nicht so, dass der Dekabank das Gebäude mit seinen 23.000 Quadratmetern Gesamtmietfläche auf dem Silbertablett serviert wurde. Potentielle Verkäufer von Büroimmobilien in den Vereinigten Staaten achten derzeit extrem darauf, mit ihren Angeboten nicht den Eindruck zu erwecken, dass man unter Stress steht und dringend verkaufen muss.

Da ist das besonders stark in New York und Washington aufgestellte Immobilienunternehmen Vornado, das das Projekt in der K Street für einen Reit im eigenen Hause entwickelte, keine Ausnahme. "Vornado hatte keinen Verkaufsdruck und wollte eigentlich gar nicht verkaufen", blickt Schmengler auf den Beginn der Verhandlungen zurück. Da sei zunächst auch einige Überzeugungsarbeit durch die Berater von CB Richard Ellis nötig gewesen, um das Objekt überhaupt erst auf den Markt zu bringen.

Das Risiko, welches mit der Einzelvermietung an die Rechtsanwaltskanzlei eingegangen wird, hält Schmengler für vernachlässigenswert. "Am Stadtrand macht es tatsächlich keinen Sinn, in dieser Lage aber schon", sagt er. Washington sei geprägt von Bundesbehörden und Anwälten. "Da lässt sich ein Nachmieter finden."

Spannend wird vor allem die Geschäftsbeziehung zu Vornado, die auch nach der Transaktion auf anderer Ebene weiterläuft. Die Anwälte von Mayer Brown bestanden darauf, einen Objektverwalter zu bekommen, der vor Ort stark vertreten und im Bedarfsfall umgehend verfügbar ist. Der Auftrag für die Bewirtschaftung ist erst einmal auf drei Jahre angelegt. Danach wollen Deka und Vornado Zwischenbilanz ziehen, ob und wie die Zusammenarbeit funktioniert.