In der zweiten Jahreshälfte deutet sich eine Annäherung der Preisvorstellungen von Immobilienkäufern und -verkäufern an, die sich im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise weit voneinander entfernt hatten. Anzahl und Volumen der Transaktionen haben im dritten Quartal hierzulande wieder spürbar zugenommen, berichten die großen Maklerhäuser. Lag das gehandelte Volumen nach den Zahlen des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL) in den ersten beiden Quartalen dieses Jahres jeweils unter 2 Milliarden Euro, so stieg es in den Sommermonaten auf 3,3 Milliarden Euro.

In diesem Anstieg sieht Marcus Lemli, verantwortlich für das JLL-Investmentgeschäft, einen sichtbaren Beleg für eine Bodenbildung. Nach Ansicht von Piotr Bienkowski, Geschäftsführer bei BNP Paribas Real Estate (früher Atisreal), hat der gewerbliche Anlagemarkt "das Tal der Tränen durchschritten". 35 Prozent des Volumens entfielen im dritten Quartal auf Büroobjekte als stärkstes Marktsegment. Einzelhandelsimmobilien folgen mit einem Anteil von 31 Prozent. Seit Jahresbeginn liegt das Geschäft mit Einzelhandelsimmobilien allerdings immer noch knapp vor den Büroobjekten.

Trotz der jüngsten Belebung ist der Rückgang der Transaktionsaktivitäten im Jahresvergleich mit 57 Prozent immer noch signifikant. Die Lücke, die ausländische Investoren nach ihrem Abschied als Käufer hinterlassen haben, wird nach Einschätzung der meisten Marktbeobachter auf absehbare Zeit nicht zu schließen sein.

Die Dimension wurde kürzlich in einer Präsentation von JLL-Europachef Christian Ulbrich deutlich. Lag der Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen in Deutschland im Jahr 2006 bei rund 80 Prozent und 2007 bei rund 70 Prozent, so waren es im ersten Halbjahr 2009 nur noch 30 Prozent - zurückzuführen vor allem auf den nahezu kompletten Rückzug amerikanischer Käufer. "Die Inländer treiben wieder die Märkte", kommentierte Ulbrich diese Zahlen.

Vor diesem Hintergrund bestimmen inzwischen wieder die inländischen Investoren die Richtung im Transaktionsgeschäft. Auffallend ist dabei auf Investorenseite die wachsende Bedeutung der Verwalter großer Immobilienvermögen (Family Offices). So geht zum Beispiel eine der größten Transaktionen dieses Jahres - der Kauf der als Büro und Hotel genutzten Lenbach Gärten in München - auf das Konto von AM Alpha aus Gräfelfing. Verkäufer war die österreichische Immofinanz AG. Neben den privaten Investoren mit hoher Eigenkapitalausstattung nennt CBRE noch die einheimischen offenen Immobilienfonds und Spezialfonds als wesentliche Käufergruppen.

Stefan Brendgen, Chef von Allianz Real Estate Germany, kann der Verschiebung in der Käuferstruktur durchaus positive Seiten abgewinnen. "Eigenkapitalorientierte Investoren haben sich in den vergangenen Jahren aufgrund überhitzter Kaufpreise mit Neuinvestitionen zurückgehalten", sagt er. Das habe sich geändert. Das Experiment der opportunistisch agierenden Investoren, sich mit viel Geld in Deutschland einzukaufen und dann die Mieten zu erhöhen, sei gescheitert. "Die Lehre daraus lautet, dass das Immobiliengeschäft ein lokales Geschäft ist", sagt Brendgen.

Für die verbleibende Zeit bis zum Jahresende geht JLL-Analyst Helge Scheunemann von einer fortgesetzten Marktbelebung aus. Sein Haus prognostiziert, dass im vierten Quartal Immobilien mit einem Volumen von 4 Milliarden Euro den Besitzer wechseln dürften. Die Einschätzung wird von Andreas Trumpp, Analyst bei Colliers in Deutschland, geteilt. "Insgesamt hat sich die Anzahl konkreter Verhandlungen mit einem absehbaren Abschlusshorizont im Vergleich zum Jahresanfang deutlich erhöht", sagt er.

Viele eigenkapitalstarke Investoren hätten noch einen hohen Anlagebedarf. Außerdem verbesserten sich die Finanzierungsbedingungen langsam wieder. Die Schätzungen des Transaktionsvolumens für das Gesamtjahr pendeln sich in diesen Wochen zwischen 10 und 12 Milliarden Euro ein.