Das Eigenheim ist ein Spaltpilz. Für die einen Anleger ist das eigene Dach über dem Kopf die beste Geldanlage. Vor allem in Krisen wie zur Zeit verströmen Garten, Hobbykeller und Kamin wohlige Geborgenheit und Sicherheit. Die Gegner rümpfen - egal, wie rauh die See ist - aber die Nase über Bausparverträge und Kehrwoche. Sie lieben ihre "Freiheit" und nehmen dafür auf ihren Geldkonten zur Not heftige Verwerfungen in Kauf. Kurzum: Das Eigenheim hat viele Gesichter, und in den meisten Fällen lassen sich die Vorzüge und Nachteile gar nicht in Euro und Cent messen. Trotzdem taucht immer wieder die Frage auf, wie sich selbstgenutzte Immobilien rechnen.

Die Antwort hängt vom Einzelfall ab, doch die Rechentechnik ist einfach, weil jedes Eigenheim unter finanziellen Aspekten eine Investition wie ein Flugzeug, ein Kieslaster oder eine Rundstrickmaschine ist. Sie hat einen Startpreis, sie ist mit Einnahmen und Ausgaben verbunden, und die Sache ist endlich. Sie hört mit einem bestimmten Endwert auf.

Daraus lässt sich die jährliche Verzinsung der Zahlungen berechnen, und wie das abläuft, wird in folgendem Fall deutlich: Zwei Ehepartner, die knapp 40 Jahre alt sind und zwei Kinder im Alter von sieben und fünf Jahren haben, interessieren sich für ein Haus, das 400.000 Euro kostet. Das Ehepaar hat auf Depots und in Sparverträgen ein Vermögen von 100.000 Euro angesammelt, so dass ein Kredit von 300.000 Euro notwendig wäre. Das Haus soll 20 Jahre lang genutzt werden.

Das mag auf den ersten Blick merkwürdig aussehen, weil es in Deutschland guter Brauch ist, für Generationen zu bauen. Von diesem Bild möchten die Mieter freilich nichts wissen. Für sie ist das Eigenheim eine Investition auf Zeit, und wenn die Kinder aus dem Haus sind, ist es durchaus denkbar, dass auch die Eltern ihre Zelte abbrechen.

Der monatliche Mietvorteil beträgt 1.250 Euro. Die Instandhaltung des Objektes wird auf 250 Euro pro Monat veranschlagt. Sowohl die Mietvorteile als auch die Rücklagen sollen im ersten Rechengang konstant bleiben. Genauso wird unterstellt, dass der Wert der Immobilie in den kommenden Jahren nicht steigen wird. Das sind die wichtigsten Werte, und die Zahlen reichen aus, um einen Finanzplan aufzustellen und die Rentabilität der Investition zu berechnen.

Das Ehepaar setzt 100.000 Euro ein. Danach folgen die Instandhaltung und die Kreditraten. Die Rücklagen bestehen aus 240 Raten à 250 Euro. Die Bank kann, wenn sie in den nächsten 20 Jahren insgesamt 240 Raten à 2.000 Euro erhält, einen jährlichen Nominalzins von 5,1 Prozent darstellen. Der Lohn der Aufwendungen sind 240 ersparte Mieten von jeweils 1.250 Euro und der Wert des Eigenheims beim Verkauf. Er soll nicht steigen, so dass die Rechnung mit einem Guthaben von 400.000 Euro endet.

Die Verschraubung der einzelnen Zahlen führt zu einem Plan, der mit dem Startkapital von 100.000 Euro beginnt. Dann folgen 240 Ausgaben von genau 1.000 Euro. Der Schlusspunkt ist der Verkauf des Hauses für 400.000 Euro. In diesem Fall beträgt die Verzinsung rund 1,3 Prozent pro Jahr.

Können beim Verkauf dagegen 488.000 Euro erzielt werden, weil der Wert bis zum Verkauf jedes Jahr um 1 Prozent steigt, außerdem die Mieten jedes Jahr um 2 Prozent klettern, kommen unter dem Strich etwa 3,7 Prozent heraus. Sinkt der Wert des Hauses im selben Zeitraum jedes Jahr um 1 Prozent, muss das Haus in 20 Jahren für 327.000 Euro abgegeben werden, verzinst sich die Sache mit 0,9 Prozent pro Jahr.

Die Beurteilung dieser Ergebnisse ist Ansichtssache und bietet Stoff für unendliche Diskussionen. Die vorsichtigen Anleger, die von steigenden Kosten und Mieten und moderaten Wertsteigerungen ausgehen, werden über die 2 bis 3 Prozent, die bei diesem Geschäft winken, gar nicht unglücklich sein. Vor allem zur Zeit, in der Angst und Sorge das Leben bestimmen, in der kaum noch nach Zinsen, sondern eher nach Sicherheit gefragt wird, gewinnt das Eigenheim an Bedeutung, weil die Alternativen dürftig sind.

Für langfristige Sparpläne, die sichere Anlagen enthalten, gibt es im Moment um die 3 bis 3,5 Prozent pro Jahr. Davon bleiben nach Abzug der Abgeltungsteuer zwischen 2,2 und 2,6 Prozent übrig, so dass sich das Eigenheim vor Banksparplänen, Investmentfonds und Kapitalversicherungen nicht verstecken muss.

Umgekehrt werden Anleger mit Hang zum Risiko über eine Verzinsung von 2 bis 3 Prozent pro Jahr natürlich den Kopf schütteln und das Eigenheim in die Ecke stellen. Wer bei der Instandhaltung und den Mieten einen jährlichen Preisanstieg von 2 Prozent unterstellt und der Meinung ist, mit Aktien und Anleihen auf lange Sicht mindestens 5 Prozent nach Steuern zu verdienen, kann sich in 20 Jahren über ein Guthaben von 579.000 Euro auf dem Konto freuen.

Das entspricht einem Wertzuwachs des Eigenheims um 1,9 Prozent pro Jahr. In guten Lagen mag dieser Anstieg möglich sein, doch wenn das Objekt auf dem Land liegt und die Bevölkerung schrumpft, sind Bedenken durchaus berechtigt.

Wer sich fürs Eigenheim als ersten Baustein der Altersvorsorge entscheidet, sollte die Sache nicht aufschieben. Wer jetzt einsteigt und das Haus etwa 20 Jahre nutzen will, hat 240 Monate vor sich. Er schlachtet sein Sparschwein, setzt das Eigenkapital ein, spart die Miete und zahlt Instandhaltung nebst Kredit. Das sind neben der Einmalzahlung zusätzlich zur heutigen Miete von 1.250 Euro eben 240 Raten à 1.000 Euro.

Fließen diese Zahlungen aber fünf Jahre lang in einen Sparvertrag, weil sich der Mieter im Augenblick noch nicht traut, den Traum vom Eigenheim in die Wirklichkeit umzusetzen, wächst das Eigenkapital in den nächsten 60 Monaten bei einem Anlagezins von 3 Prozent vor Steuern auf 175.000 Euro.

Das sieht auf den ersten Blick gut aus, weil der Kredit minimiert werden kann. Bei einem Blick in den Spiegel muss sich der Mieter aber gestehen, dass er fünf Jahre älter geworden ist. Folglich hat er, was das Eigenheim betrifft, keine 20 Jahre, sondern nur noch 15 Jahre vor sich.

Das heißt in Zahlen, dass die 180 Zahlungen von jeweils 2.000 Euro bei einem Zinssatz von 5,1 Prozent keinen Kredit von 300.000 Euro mehr erlauben. Jetzt ist das Fass bei 251 000 Euro voll.

Fazit: Das Eigenkapital und die Hypothek begrenzen den Aufwand für das Haus auf 426 000 Euro. Das gestattet in den kommenden 60 Monaten einen Preisanstieg von 1,3 Prozent pro Jahr.

Sollten die Preise jedes Jahr freilich um 2 Prozent anziehen, müssten in fünf Jahren bereits 442.000 Euro auf den Tisch gelegt werden. Abzüglich des Eigenkapitals von 175.000 Euro wären bei der Bank rund 267.000 Euro aufzunehmen.

Das fordert bei 180 Raten à 2.000 Euro für die Rückzahlung einen Nominalzins von 4,2 Prozent pro Jahr. Folglich müssten die Kreditzinsen, die im Augenblick bei 4,5 bis 5 Prozent für das gesamte Objekt liegen, in den nächsten Jahren sinken. Ob diese Rechnung aufgehen wird, steht in der Sternen.

Vermutlich ist der baldige Einzug ins Eigenheim die bessere Lösung. Trotzdem ist Augenmaß gefragt, und es sollte nicht jeder Preis bezahlt werden. Bei etwa 25 bis 26 Jahresmieten hört der Spaß auf, und jeder Euro, der sich sparen lässt, ist wertvoller als ein Zinsnachlass von 10 oder 20 Basispunkten.