Von Maler bis Klavierlehrer

Darf man in der Mietwohnung auch arbeiten?

Von Anne-Christin Sievers
 - 10:32

Ob Angestellte, die ab und zu im Homeoffice tätig sind, oder Selbständige und Freiberufler, die einen Großteil ihrer Geschäfte vom heimischen Schreibtisch aus erledigen – von zu Hause aus zu arbeiten ist mittlerweile für viele Mieter gang und gäbe. Doch darf man die Wohnung überhaupt für berufliche Zwecke nutzen? Und in welchen Fällen braucht man eine Erlaubnis vom Vermieter?

In der Regel ist die Wohnung zum Wohnen da und nicht zum Arbeiten. Wer einen Wohnraummietvertrag abgeschlossen hat, darf die Räume prinzipiell nicht gewerblich nutzen, ohne das mit dem Vermieter abzusprechen. Es gibt aber Ausnahmen: Arbeitet man still und allein am Schreibtisch im häuslichen Arbeitszimmer vor sich hin, wie der Lehrer, der abends Klausuren korrigiert, so muss man den Vermieter dafür nicht um Erlaubnis fragen.

Übt man seinen Beruf jedoch ausschließlich in der Wohnung aus, verdient man damit den ganzen Lebensunterhalt und besitzt keine andere Einnahmequelle, so handelt es sich um eine gewerbliche Nutzung. Auch wer seine Adresse auf Visitenkarten angibt, ein Schild am Haus anbringt oder seine Wohn- als Geschäftsadresse verwendet, deutet auf ein Gewerbe in der Mietwohnung hin.

Mit der Frage, wann der Vermieter einer beruflichen Nutzung zustimmen muss und wann er sie ablehnen darf, hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt. Entscheidend hierfür ist, ob sich die Arbeit nach außen bemerkbar macht. Laut BGH-Urteil sind geschäftliche Aktivitäten in der Regel dann vertragswidrig, wenn sie für Nachbarn sichtbar oder hörbar sind und sie stören können; der Vermieter muss sie grundsätzlich nicht ohne Vereinbarung dulden (Az.: VIII ZR 165/08).

Wo liegen die Grenzen?

Wer im heimischen Büro mehrere Mitarbeiter beschäftigt, regelmäßig große Warenlieferungen erhält oder als Versicherungsmakler täglich Dutzende Kunden empfängt, der nutzt Treppenhaus und Wohnung deutlich mehr ab und nervt durch den Publikumsverkehr die Mitmieter. Hantiert man mit lauten Maschinen oder gibt man Musikunterricht, muss man ebenfalls damit rechnen, dass der Vermieter die Arbeit daheim aufgrund des Lärms ablehnen darf (Az.: VIII ZR 213/12).

Anders sieht es aus, wenn die Tätigkeit keine Außenwirkung hat. Übt man zu Hause einen Beruf aus, der niemanden stört und die Wohnung nicht mehr abnutzt als ein normaler Wohnungsgebrauch, muss der Vermieter die Tätigkeit „nach Recht und Glauben“ erlauben – „wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt“. Dazu zählen etwa Maler, Übersetzer, Call-Center-Mitarbeiter, Wissenschaftler oder Journalisten. Allerdings liegt es in der Pflicht des Mieters, das zu beweisen. Wo die Grenzen liegen, hängt vom Einzelfall ab.

Wer das Einverständnis des Vermieters einholt, ist auf der sicheren Seite. Dazu kann der Mieter ihm ein formloses Schreiben schicken. Hat der Eigentümer zugestimmt, sollte man das dokumentieren. Der Vermieter kann die Erlaubnis auch an Bedingungen knüpfen. Wird zwar die Nachbarschaft nicht gestört, die Wohnung aber über Gebühr strapaziert, so kann er die Änderung des Mietvertrags und einen Zuschlag auf die Miete verlangen, die sich dann an dem üblichen Gewerbemietniveau orientiert.

Ob es sich um Wohn- oder Gewerberäume handelt, hat Konsequenzen. Ein gewerbliches Mietverhältnis kann ohne Angabe von Gründen gekündigt werden, bei Wohnungsmietverträgen genießt der Mieter Kündigungsschutz. Auch Mieterhöhungen sind unterschiedlich geregelt. Daher sollten teilgewerbliche Nutzung und Mischmietverhältnisse mit dem Vermieter geklärt und ein Vertrag aufgesetzt werden.

Stimmt der Vermieter der beruflichen Nutzung zu Recht nicht zu und übt der Mieter seine Tätigkeit weiter aus, kann der Eigentümer ihn wegen vertragswidrigen Gebrauchs abmahnen und im schlimmsten Fall fristlos kündigen. Dieses Szenario blüht dem Mieter auch, wenn er das Einverständnis des Vermieters erst gar nicht einholt. Zudem kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn Mitmieter wegen der Belästigungen die Miete gemindert haben.

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Quelle: F.A.S.
Anne-Christin Sievers
Redakteurin in der Wirtschaft.
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