Geldanlage

Immobilien für alle

Von Martin Hock
 - 13:18

Mancher Boom findet im Verborgenen statt. Rund 46 Millionen Euro haben deutsche Anleger im ersten Halbjahr über das Internet in kleinen Beträgen in Immobilien gesteckt, mehr als im gesamten Vorjahr und zweieinhalbmal so viel wie 2015. Das Wachstum ist also beachtlich.

Von einem Boom will man in der Branche zwar nicht so richtig reden. „Immobilien-Crowdinvesting wächst und ist ein vielversprechendes Pflänzchen der modernen Finanzierung. Das Gesamtvolumen ist im Vergleich zu den Immobilienfinanzierungen durch Banken, Sparkassen und Versicherungen immer noch gering“, sagt etwa Simon Brunke, Vorstand der Plattform Exporo, mit einem Marktanteil von etwa 50 Prozent derzeit die größte Plattform in Deutschland. „Wir freuen uns natürlich über die positive Entwicklung – dennoch reden wir hier über ein vergleichsweise geringes Volumen. Das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilien-Investmentmarkt wird dieses Jahr 65 Milliarden Euro betragen“, sagt Andrea Kummermehr von der Plattform Bergfürst.

Verwunderlich ist der Zustrom kaum

Immobilienanlagen bleiben im Niedrigzinsumfeld beliebt, und die Crowd-Projekte bieten Renditen von fünf bis sieben Prozent. „Außerdem sind Bauprojekte relativ einfach zu verstehen. Anleger können selbst einschätzen, ob sie ein Immobilienprojekt überzeugend finden oder nicht. Das schafft ein gewisses Vertrauen, das abstrakte Finanzprodukte nicht so leicht bekommen“, sagt Volker Wohlfarth, Geschäftsführer der viertgrößten Plattform Zinsbaustein.

Die Projekte konzentrieren sich dabei sehr stark auf Berlin und Hamburg. Darüber, ob in diesen „A-Städten“ die Preise schon zu weit gestiegen sind, gehen die Meinungen der Plattformen auseinander. Während etwa Carl von Stechow von der zweitgrößten Plattform Zinsland die Metropolen für ausgereizt bis überteuert hält, verweist Brunke auf den knappen Wohnraum. Es gebe dort immer noch ein gesundes Potential. „Berlin hat in den vergangenen Jahren einen rasanten Preisanstieg verzeichnet“, sagt Michael Stephan von der Plattform iFunded. „Das ist aber vor allem einem Aufholprozess geschuldet.“

Letztlich, heißt es von den Investing-Plattformen, sei immer die Qualität des einzelnen Projekts ausschlaggebend. Insofern kommt dem Selektionsprozess der Plattformen besondere Bedeutung zu. Das umso mehr, als nicht nur die Nachfrage boomt. Etwa 100 Anfragen von Projektentwicklern habe man derzeit im Monat, sagt Zinsland. Das seien 50 Prozent mehr als im Vorjahr.

Keine der Plattformen vermag aktuell zu bestätigen, dass die Qualität der Projekte abnimmt, selbst wenn Stephan perspektivisch befürchtet, dass man „auch den einen oder anderen Ausfall in dem Segment erleben wird“. Davon sind die Anleger bislang verschont geblieben. „Wenn die Crowdinvesting-Plattformen ihre Hausaufgaben machen, verändert sich das Risiko-Ertrags-Verhältnis nicht“, sagt von Stechow. Derzeit sei die Anlageform auch noch viel zu unbedeutend. Man müsse im Gegenteil dafür sorgen, noch bekannter zu werden.

Qualitätsmanagement ist wichtig

Qualitätsmanagement verstehen die Plattformen als lebenswichtige Aufgabe. „Wenn irgendein Crowdinvesting-Projekt in Deutschland scheitert, wäre das ein ziemlicher Hieb für die gesamte Branche“, sagt Wohlfarth. „Es ist absolut wichtig für uns und auch den Markt, dass wir uns keine ,faulen Eier‘ ins Nest legen“, pflichtet Brunke bei. „Also hat die Due Diligence, die Projektauswahl, einen sehr hohen Stellenwert.“ Dass eine Staatsanwaltschaft gegen Verantwortliche zweier Projekte in einem anderen Fall ermittelt, kann der Branche daher gar nicht gefallen (siehe F.A.Z. vom 12. Juli).

Nicht nur dass die betroffenen Plattformen alles versuchen, um auch nur einen Imageschaden abzuwenden, alle Marktteilnehmer betonen, dass sie einen hohen Aufwand betreiben, um die Spreu vom Weizen zu trennen. „Wir lehnen 80 Prozent der Vorschläge nach kurzer Sichtung ab“, sagt von Stechow. Nur aus zwei bis fünf Prozent der eingereichten Projekte werde ein Angebot für die Crowd, heißt es von Exporo.

Einige der Plattformen versuchen sich noch spezieller zu positionieren, um den Qualitätsaspekt stärker zum Tragen zu bringen. Zinsbaustein nimmt für sich in Anspruch, nur Projekte mit „erstklassigen Erfolgschancen“ anzunehmen und lieber auf Umsatz zu verzichten. Deshalb gebe es auch stets nur den gleichen Zins von 5,25 Prozent, was für ein Immobilien-Crowd-Projekt am unteren Rand des Zinsspektrums liegt.

Einen eigenen Weg geht die Reabiz Crowd Capital mit der Marke Reacapital. „Wir sichern jedes Projekt mit einer projektunabhängigen erstrangigen Grundschuld an einer Bestandsimmobilie in Hamburg ab“, sagt Geschäftsführer Lasse Kammer. Im Sicherungsfall könne der Treuhänder diese veräußern und die Erlöse an die Investoren auszahlen.

Die Sache mit dem Kleinanlegerschutzgesetz

Das ist für Anleger deshalb von Bedeutung, weil mit dem Kleinanlegerschutzgesetz für das Immobilien-Crowdinvesting ein Nachrangdarlehen gleichsam festgeschrieben wurde. Wie schon der Name sagt, müssen sich die Crowd-Anleger im Insolvenzfall unter den Gläubigern ganz hinten anstellen. Das bedeutet, dass nicht damit zu rechnen ist, dass sie dann irgendwelche Zahlungen erhalten.

Dass das Geschäft weiter gut laufen wird, davon sind alle Plattformen im Grunde überzeugt. „Wir werden künftig noch deutlich größere Zahlen sehen, schätzungsweise etwa 300 bis 400 Millionen Euro im kommenden Jahr“, sagt Stephan von iFunded. „Deutschland hat einen riesigen Bedarf an neuen Wohn-, aber auch Büro- und Gewerbeflächen“, meint von Stechow. „Crowdinvesting versetzt Projektentwickler in die Lage, mehr zu bauen.“ Auch seitens der Entwickler gebe es mehr Bedarf. „Finanzierungen sind zwar derzeit billig, aber die Baukosten selbst steigen stark“, sagt Wohlfarth. „Viele Projektentwickler nehmen Nachrangdarlehen in Anspruch, um einen Teil ihres Eigenkapitals zu ersetzen und dadurch liquide und handlungsfähig zu bleiben.“

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Allerdings schwebt über der Branche die auf 2018 verschobene Evaluierung des Kleinanlegerschutzgesetzes. Würde die Prospektpflicht eingeführt, könnte dies die Finanzierungsform für Projektentwickler weniger attraktiv machen. Der Bundesverband Crowdfunding wünscht sich dagegen, dass die künftige Bundesregierung ebenfalls prüfen möge, wie der Markt noch ausgeweitet werden könnte, „um noch mehr Anlegern die Möglichkeit zu geben, transparent und selbstbestimmt attraktive Investitionsmöglichkeiten zu finden“.

In der ganzen Welt, auch in den meisten Ländern Europas, begrüßten Regierungen Crowdfunding als Bereitstellung von Wagniskapital, die eine Lücke in der Bereitstellung von Kapital, insbesondere eigenkapitalähnlichen Mitteln, schließe.

Quelle: F.A.Z.
Autorenporträt / Hock, Martin (mho.)
Martin Hock
Redakteur in der Wirtschaft.
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