Zehn Jahre nach der Krise

Neue Spekulationswelle auf Amerikas Häusermarkt

Von Norbert Kuls, New York
 - 12:43

Als die amerikanische Häuserkrise noch keine Krise war, sondern noch schnellen Reichtum mit dem Kauf von Eigenheimen versprach, liefen im Fernsehen zwei populäre Reality-Serien. Der Kabelsender A&E brachte von 2004 an die Sendung „Flip This House“. Nur ein Jahr später zog der Sender TLC mit „Flip That House“ nach. Beiden Sendungen war gemein, dass es um Leute ging, die Häuser kauften, sie rasch renovierten und dann umgehend zu einem höheren Preis weiterverkauften – also „flippten“ oder drehten, wie das in der Umgangssprache heißt.

Die zweite Gemeinsamkeit war, dass die Serien im Zuge der Krise wieder eingestellt wurden. Als die Häuserpreise purzelten und Immobilien massenweise zwangsversteigert wurden, wollte niemand mehr solche Geschichten sehen, noch nicht einmal als Wiederholung.

Heute, zehn Jahre nach der Krise, setzen die einschlägigen Fernsehsender wieder auf ähnliche Formate. Im Haus- und Gartensender HGTV gibt es mehr als zehn Sendungen, die sich mit Häuser-Flipping beschäftigen: Angefangen mit „Five Day Flip“, in dem Cherie Barber, eine blonde Australierin in Arbeitshandschuhen und Schutzbrille, „vernachlässigte oder zwangsversteigerte“ Objekte sucht und sie in gefragte Immobilien mit „tonnenweise Potential zum Wiederverkauf“ transformiert.

Es gibt Flip-Serien über die Südstaaten-Metropole Atlanta, die Musikstadt Nashville und das Spielerparadies Las Vegas. „Florida Flippers“ folgt John und Whitney Spinks bei ihren Abenteuern im Immobilienmarkt von Jacksonville. Zuschauer könnten miterleben, wie das auf kreative Weise „schöne und funktionale Eigenheime schafft“, die dann für Spitzenpreise (Top Dollar) weiterverkauft werden.

Das Geschäft mit dem „Flippen“

Die Fernsehproduzenten scheinen eine gute Nase für Trends zu haben. Denn in der Tat ist Häuser-Flippen in Amerika so populär wie vor der Krise. Im vergangenen Jahr wurden in den Vereinigten Staaten nach Angaben des Informationsdienstes Attom Data Solutions insgesamt 207.088 Einfamilienhäuser oder Wohnungen innerhalb von zwölf Monaten weiterverkauft. Das ist das höchste Niveau seit elf Jahren und bereits das zweite Jahr in Folge mit mehr als 200.000 Transaktionen.

Fast 6 Prozent aller im vergangenen Jahr verkauften Einfamilienhäuser und Wohnungen waren Flips. Auch das Volumen der für diese Transaktionen aufgenommenen Kredite befindet sich mit 16,1 Milliarden Dollar auf dem höchsten Stand seit zehn Jahren. Das Kreditvolumen ist gegenüber dem Vorjahr um 27 Prozent angeschwollen.

Die Wall Street hat dieses lukrative und wachsende Nischengeschäft entdeckt. Im Oktober des vergangenen Jahres kaufte die Investmentbank Goldman Sachs den kalifornischen Finanzierer Genesis Capital, der auf Kredite für Flip-Transaktionen spezialisiert ist. Genesis hat im Jahr 2016 Kredite im Volumen von 1 Milliarde Dollar vergeben, schon zwanzigmal so viel wie nur drei Jahre zuvor.

Mitte Mai hat die große Beteiligungsgesellschaft KKR ihr Investment am Finanzierer Toorak Capital von zunächst 75 Millionen Dollar im Jahr 2016 auf 250 Millionen Dollar aufgestockt. Die in New Jersey beheimatete Gesellschaft kauft an Eigenheim-Flipper vergebene Kredite in Amerika und Großbritannien auf. Damit wird die weitere Vergabe dieser Darlehen finanziert, die oft von Online-Gesellschaften wie Peer Street oder Lending Home vergeben werden.

Hinter diesen jungen Finanzfirmen stehen finanziell gut ausgestattete Risikokapitalgesellschaften aus dem Silicon Valley. Andere Banken, die Flipper-Kredite finanzieren, sind JP Morgan Chase und Wells Fargo. Die japanische Investmentbank Nomura hat 2016 von Lending Home vergebene Kredite im Volumen von knapp 130 Millionen Dollar verbrieft. Das ermöglicht Investoren, in diesen Markt zu investieren.

Hohe Kreditzinsen

„Die Nachfrage institutioneller Investoren ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen“, resümiert Maksim Stavinsky, Mitbegründer des Finanzierers Roc Capital. „Fix and Flip“ – reparieren und weiterverkaufen – sei eine ganz eigene Anlagekategorie geworden. Flipper-Kredite haben in der Regel eine kurze Laufzeit von etwa einem Jahr – also der Zeitrahmen, in dem ein Kauf, die Renovierung und der Weiterverkauf eines Hauses idealerweise abgeschlossen sein sollten.

Im Durchschnitt dauerte ein Flip im vergangenen Jahr 182 Tage, also ein halbes Jahr. Die Zinssätze sind mit 8 bis 12 Prozent hoch. Zum Vergleich: Amerikanische Staatsanleihen mit einer Restlaufzeit von einem Jahr haben eine Rendite von nur 2,3 Prozent. Die Flipper-Kredite bringen im Gegensatz zu Staatsanleihen aber Risiken mit sich, wenn ein renoviertes Haus zum Beispiel nicht für einen höheren Preis verkauft werden kann. Das könnte passieren, wenn der Häusermarkt während der Laufzeit einbricht, wenn die Flipper die Kosten der Renovierung falsch kalkulieren oder die Bewertung der Häuser zu hoch angesetzt wird.

Bisher scheint es aber keine größeren Schwierigkeiten zu geben, weil die amerikanischen Häuserpreise seit 2012 kontinuierlich gestiegen sind. Die Preise befinden sich auf Vorkrisenniveau, und auch der jüngste Anstieg der Hypothekenzinsen hat dem Preisauftrieb bis jetzt keinen Abbruch getan.

Same same, but different

Wall-Street-Banken rechnen mit weiter steigenden Preisen. Sie kalkulieren, dass Neubauten die Nachfrage der geburtenstarken Millennial-Generation nicht stillen wird, die jetzt in das Alter kommt, in dem sie Familien gründet. Die Wette von KKR und anderen Investoren hängt auch vom demographischen Wandel und dem anhaltenden Wachstum der Großstädte ab, wo Häuser älter und renovierungsbedürftiger sind als in den Vorstädten.

„Die Flipping-Welle der vergangenen drei Jahre steht auf einem solideren Fundament als der Flipping-Rausch vor etwas mehr als zehn Jahren“, sagt Daren Blomquist, Manager bei Attom. Blomquist begründet das mit den durchschnittlichen Bruttogewinnen (ohne Berücksichtigung von Renovierungskosten) von 50 Prozent oder etwas mehr als 68.000 Dollar, die Flipper zuletzt erzielten.

In den Jahren 2004 bis 2006 war die Gewinnspanne mit durchschnittlich 30 Prozent niedriger. Zudem wurden im vergangenen Jahr trotz der verfügbaren Kredite rund zwei Drittel der Transaktionen bar abgewickelt. Im Vorfeld der Krise war es fast exakt umgekehrt. Damals wurden 63 Prozent aller Transaktionen finanziert.

„Es beginnt, an 2007 zu erinnern, allerdings mit einem großen Unterschied“, merkt Brad McDaniel an, der Vorstandschef von LikelyAI, einer auf den Immobilienmarkt konzentrierten Analysegesellschaft. „Die Leute, die Investment-Objekte kaufen, sind nicht wenig kreditwürdige Privatpersonen, sondern Investoren mit ausgeklügelteren Methoden zur Finanzierung von Transaktionen.“ Bleibt zu hoffen, dass McDaniel damit recht behält. Immerhin war das Vertrauen in die Fähigkeiten professioneller Investoren auch vor der Finanzkrise groß.

Quelle: F.A.Z.
Norbert Kuls
Freier Autor in der Wirtschaft.
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