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Der Ansturm auf Immobilienfonds

Von Dyrk Scherff
 - 13:28

Wenn es boomt, dann richtig. So ist das am Immobilienmarkt. Nicht nur Wohnungen und Häuser werden derzeit zu Rekordpreisen und immer schneller verkauft, auch offene Immobilienfonds erleben einen lange nicht gesehenen Aufschwung. 2016 verzeichneten sie Rekordzuflüsse von sieben Milliarden Euro. Die Anleger wollen so viel Geld anlegen, dass einige Fonds es nicht mehr schaffen, noch halbwegs lukrative Immobilien zu finden, um die vielen Millionen zu investieren.

Bleiben sie aber auf dem Konto liegen, bringen sie keine Rendite ein und kosten sogar Strafzinsen. Das vermasselt die Wertentwicklung der Fonds. Die greifen deswegen zur Notwehr – und verweigern die Annahme von weiterem Geld. Derzeit ist mehr als die Hälfte der 14 Fonds für Neukunden zeitweise geschlossen. Von wegen offene Immobilienfonds.

Die heißen so, weil man per Definition eigentlich jederzeit Fondsanteile kaufen und unter Wahrung gewisser Fristen auch verkaufen kann und die Fonds kein Ablaufdatum haben. Sie sammeln Geld ein und kaufen damit Büroimmobilien, Einzelhandels-, Gastronomie- und Lagerflächen oder Hotels. Sie verdienen an den Mieteinnahmen und bei späteren Verkäufen von Immobilien. Seit einigen Jahren wird auch zunehmend in Wohngebäude investiert, was aber immer noch eine kleine Nische bleibt. Offene Immobilienfonds sind also breit investiert, anders als geschlossene Fonds. Die kaufen oft nur eine Immobilie, haben meistens eine Laufzeit von zehn Jahren und sammeln nur zu Beginn Geld ein. Danach sind sie geschlossen, die Anteilseigner werden zu kleinen Miteigentümern der Immobilie.

Geschlossene Fonds gelten als riskanter, denn die Renditeprognosen sind oft zu optimistisch, und ein vorzeitiger Verkauf ist nicht möglich. Offene Immobilienfonds hingegen sind ein sicheres Investment. Deswegen sind sie auch derzeit so beliebt. Denn sie warfen zuletzt im Schnitt 2,5 bis 3 Prozent im Jahr Rendite ab. Das ist in Zeiten von Null- und Negativzinsen viel für eine relativ sichere Anlage. Für Termin- und Festgeld gibt es deutlich weniger. Daher ist es für Anleger ein besonderes Ärgernis, wenn offene Immobilienfonds wegen zu viel Nachfrage geschlossen sind.

Wohnselect D. kauft und saniert Immobilien

Nun gibt es etwas Hoffnung. In wenigen Tagen nimmt einer der großen offenen Immobilienfonds wieder Geld entgegen: der Grundbesitz Europa aus dem Deutsche-Bank-Konzern. Er ist unter den etablierten, seit Jahrzehnten am Markt vertretenen Fonds auch der erfolgreichste. In den vergangenen zehn Jahren hat er pro Jahr 3,45 Prozent erzielt, in den vergangenen fünf Jahren immerhin noch 2,7 Prozent. Er investiert ein Drittel in Deutschland, zwei Drittel im restlichen Europa. Die Hälfte der Mittel fließt in Büros und Arztpraxen, 36 Prozent in Einzelhandelsflächen.

In jüngster Zeit haben ihm nur neugegründete Fonds den Rang abgelaufen. Herausragend ist dabei der Wertgrund Wohnselect D. Er ist der erste deutsche Fonds, der zum Großteil (82 Prozent) auf Wohnimmobilien setzt. Er kaufte von 2010 an – also schon vor dem großen Preisanstieg der vergangenen Jahre – sanierungsbedürftige Immobilen, modernisierte sie energetisch und verdichtete den Wohnraum durch Ausbau von Dachgeschossen. Damit ließen sich die Mieten erhöhen und der Wert der Häuser steigern. Mittlerweile verkauft der Fonds einige Immobilien mit guten Gewinnen wieder. Resultat: In den vergangenen fünf Jahren erzielte der Fonds eine Rendite von 5,6Prozent im Jahr. Das lässt die Kosten verschmerzen, die mit 1,5 Prozent im Jahr die höchsten der Branche sind. Allerdings wird es der Fonds künftig schwerer haben, solche Wertentwicklungen zu erzielen, weil auch er nun neue Immobilien nur zu hohen Preisen kaufen kann.

Geschlossene Großfonds könnten sehr erfolgreich sein

Derzeit ist der Fonds für neue Anlegergelder geschlossen. Doch ist zu erwarten, dass er in diesem Jahr noch einmal öffnen wird. Wie auch die anderen derzeit geschlossenen Fonds immer wieder einmal kurz Gelder annehmen. So werden den Volks- und Raiffeisenbanken von Zeit zu Zeit einzelne Kontingente der drei Uni-Immobilienfonds der Union Investment zugeteilt, und die Sparkassen erhalten zu Jahresanfang Kontingente für die Deka-Immobilienfonds, die derzeit auch geschlossen sind. Dann hilft es, wenn ein aufmerksamer Berater potentielle Interessenten informiert. Andere Fonds öffnen nur, wenn sie gerade vor dem Kauf einer neuen Immobilie stehen (Cash Call). „Die Fonds haben aus der Zeit gelernt, in der sie zu viel Geld angenommen haben und damit dann Gebäude zu sehr hohen Preisen gekauft haben“, lobt Immobilienexpertin Sonja Knorr von der Ratingagentur Scope, die Immobilienfonds bewertet.

Das Warten könnte sich lohnen, denn die derzeit geschlossenen Großfonds gehören mit zu den erfolgreichen. Wer hingegen ungeduldig ist, kann auf die beiden Flaggschiffe Hausinvest und Grundbesitz Global ausweichen, die die hohen Mittelzuflüsse wie alle Fonds zur Rückzahlung ihrer Kredite nutzen. Aber in der Wertentwicklung sind sie nur Mittelmaß. Oder man kauft Anteile von kleineren Fonds. Zum Beispiel den Leading Cities Invest der Gesellschaft KanAm Grund, der europaweit anlegt und dabei vor allem Bürohäuser, Einzelhandelsflächen und Hotels kauft. Er hat mit durchschnittlich 3,5 Prozent Jahresrendite in den vergangenen drei Jahren überzeugt.

Er profitiert davon, dass er neu aufgelegt wurde – und damit den verschärften Vorschriften folgen darf. Solche Fonds können Anlger nur nach einer Haltefrist von zwei Jahren und einer Kündigungsfrist von einem Jahr verkaufen. Vorteil: Die Fonds müssen nicht so viel Bargeld vorhalten, die Liquiditätsquote (siehe Tabelle) ist meist geringer, was positiv ist. Die alten Fonds brauchen hingegen mehr Liquidität, weil sie den Stammkunden von früher den jederzeitigen Verkauf von bis zu 30000 Euro im Halbjahr ermöglichen müssen. Der Leading-Cities-Fonds hatte allerdings zuletzt auch sehr viele Zuflüsse und wird von Montag an die Annahme neuer Gelder für einige Zeit aussetzen.

Der Nachteil der jungen Fonds ist, dass sie zu vergleichsweise hohen Preisen kaufen müssen. Die alten Fonds – den ersten gab es schon 1966 – haben auch in günstigen Phasen zuschlagen können. Sie haben auch mehr Immobilien im Bestand und sind daher risikoärmer. Die breiteste Streuung haben global agierende Fonds. Sie profitieren davon, dass ein schwächerer Immobilienmarkt in einem Land von einem erfolgreichen in einer anderen Region gestützt werden kann. Der Nachteil ist ein Währungsrisiko, dass der Fonds teuer absichern muss. Daher sind solche Fonds in der Rendite oft etwas schwächer als diejenigen, die sich auf Deutschland oder Europa konzentrieren.

Lage und Nachfrage spielt für Immobilienfonds große Rolle

Bei der Auswahl der richtigen Fonds lohnt auch ein Blick auf die Art der Immobilien, die sie kaufen und vermieten. Schwerpunkt sind in der Regel Bürogebäude. Je mehr davon der Fonds im Bestand hat, desto abhängiger wird er von der allgemeinen Wirtschaftslage. Denn in einer Rezession sind Büros nur zu schlechteren Miethöhen oder eine Zeitlang gar nicht weiterzuvermieten. Derzeit sind die Vermietungsquoten hingegen hoch.

Bei Einzelhandelsflächen könnten solche Fonds Probleme bekommen, die zu wenig Angebot in Top-Lagen und in großen Einkaufszentren haben. Denn die Randlagen leiden unter dem zunehmenden Einfluss des Internethandels, der die stationären Geschäfte zu Aufgaben zwingt. Auf der anderen Seite werden durch den Online-Handel Logistik- und Lagerhallen für die Fonds attraktiver.

Fonds mit Schwerpunkt Wohnen rentieren sich derzeit besonders und sind unabhängig von der Konjunkturentwicklung. Der starke Fokus macht sie aber anfällig, wenn der Wohnmarkt einmal nicht mehr die hohen Preissteigerungen erzielt wie derzeit. Neben dem Wertgrund Wohn Select gibt es seit 2015 noch den Fokus Wohnen Deutschland. Die Wertentwicklung war bisher gut, aber reichte nicht an die des Wertgrund heran. Im November 2016 kam noch der Crosslane Student Real Estate Fund hinzu, der schwerpunktmäßig in ganz Europa in Studentenwohnheime investiert. Ende Juli bringt dann Union Investment den Uni Immo: Wohnen ZBI heraus, der sich auf deutsche Wohngebäude fokussiert. Wem das zu einseitig ist, der kann seit Dezember auf den Swiss Life Living+Working setzen, der sehr breit und europaweit investiert: neben Büros und Handelsflächen auch in Wohngebäude, Arztpraxen und Kliniken.

All diese neuen Fonds werben mit Renditen von rund drei Prozent und damit mehr als die Konkurrenz. Sie haben den Nachteil der aktuell hohen Kaufpreise und des fehlenden Beweises, dass die Fondsmanager wirklich solche Renditen schaffen können. Wer das nicht wagen will, bleibt bei den Klassikern. Und wartet zur Not ein bisschen, bis sie wieder aufmachen.

Quelle: F.A.S.
Dyrk Scherff - Portraitaufnahme für das Blaue Buch "Die Redaktion stellt sich vor" der Frankfurter Allgemeinen Zeitung
Dyrk Scherff
Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
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