Baufinanzierung

Ohne Geld ins Eigenheim

Von Nadine Oberhuber
 - 17:01

Wenn nicht jetzt, wann dann? Wer bei den jetzigen Bauzinsen nicht zugreift und sich eine Immobilie anschafft, ist wirklich selbst schuld, so suggerieren viele Banken. Momentan kann man sich zu Kampfkonditionen ab 1,1 Prozent Zinsen einen Hauskredit beschaffen. Doch den Tiefstand haben die Bauzinsen vielleicht schon hinter sich gelassen, sie steigen wieder langsam. Wenn Sie also zu denjenigen gehören, die zwar vom Eigenheim träumen, aber nicht genug Kapital dafür angespart haben: macht nichts. Ein Haus lässt sich auch ohne eigenes Geld kaufen, mit einer 100-Prozent-Finanzierung von der Bank. Jetzt. Das sichert einem die niedrigen Zinsen von heute auch für die Zukunft. Na, ist das ein Angebot?

Viele Banken unterbreiten es derzeit ihren Kunden. Laut Marktauswertungen gibt es aktuell rund 20 Banken und Kreditvermittler, die den Hauskauf ganz ohne Eigenkapital anbieten, darunter Direktbanken wie die ING-Diba, aber auch Filialbanken wie Deutsche Bank und Commerzbank, Sparkassen und Volksbanken. Manche finanzieren nicht nur 100 Prozent des Kaufpreises, sondern zusätzlich die Nebenkosten für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer oder den Umzug. Und längst greifen die Kunden reichlich zu: „Bei der Allianz Baufinanzierung hat sich der Anteil an Vollfinanzierungen in den vergangenen fünf Jahren deutlich erhöht: von acht auf 14 Prozent“, teilte die Allianz jüngst in ihrer Baufinanzierungsstudie mit. Er hat sich also fast verdoppelt.

Beteiligung mit Eigenkapital ist ratsam

Viele Finanzierungsexperten – auch die Allianz selbst übrigens – warnen jedoch vorm Hauskauf ohne Eigenkapital. Sie raten dringend, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst aufzubringen. Was der Großteil der Käufer laut Auswertungen übrigens auch schafft, im Schnitt haben deutsche Hauskäufer 23 Prozent des Immobilienwertes an Eigenkapital gespart. Mindestens die Kauf-Nebenkosten sollten es aber sein. Denn so verlockend es klingen mag, eine Immobilie anzuschaffen, ohne dafür hohe fünfstellige Summen auf den Tisch legen zu müssen: Für den Kunden zahlt es sich meist nicht aus, nur für die Bank.

Denn die Kreditinstitute lassen sich die fehlenden Sicherheiten teuer bezahlen: Im Schnitt kosten die 100-Prozent-Finanzierungen einen Prozentpunkt mehr Zinsen. Bis zu einer Beleihung von 70 Prozent des Immobilienwertes gelten oft die Basiskonditionen, also die besten Zinssätze. Die beginnen derzeit ab 1,1 bis 1,5 Prozent, liegen jedoch meist um 1,8 bis 2,0 Prozent. Bei einer 80-Prozent-Beleihung schlagen die Banken schon 0,1 bis 0,2 Prozent auf den Zinssatz auf, das sind beim 200.000-Euro-Kredit bereits 200 Euro mehr im Jahr. Und bei einer 100-Prozent-Finanzierung sind jährlich etwa 2000 Euro mehr fällig. Klingt nicht üppig, läppert sich aber über 15 Jahre zu einer hübschen Summe von 30.000 Euro.

Zudem bedeutet es deutlich höhere Monatsraten. Wer zum Beispiel für 200.000 Euro ein Haus kauft und es voll finanziert zu einem Zinssatz von 2,8 Prozent, der zahlt monatlich 966 Euro ab. Angenommen wird dabei eine Tilgung von 3 Prozent und 10 Jahren Laufzeit. Am Ende des Vertrages hat er 46.800 Euro allein an Zinsen gezahlt und immer noch eine Restschuld von 130.000 Euro. Bringt der Kunde jedoch 20 Prozent Eigenkapital mit, zahlt er nur eine Monatsrate von 640 Euro und innerhalb der Laufzeit nur knapp die Hälfte an Zinsen (24.200 Euro). Trotzdem kommt er am Ende nur auf eine Restschuld von 107.000 Euro. Würde er ebenfalls 966 Euro monatlich abstottern, wären sogar nur 64.000 Euro Restschuld übrig.

Vollfinanzierungen taugen für Beamte und Vermögende

Das dicke Ende kommt aber für Vollfinanzierer erst, wenn die Zinsbindung ausläuft und sie in 10 oder 15 Jahren einen Anschlusskredit brauchen. Erstens ist ihre Restschuld dann noch viel höher, zweitens dürften bis dahin die Zinsen stark gestiegen sein. Das wird die Monatsraten später noch einmal erheblich nach oben treiben. Die Gefahr, dass mancher dann die Raten nicht mehr stemmen kann, ist hoch. Deswegen verkaufen einige Immobilienfinanzierer die Vollfinanzierung zwangsweise im Paket mit einer Restschuldversicherung. Die soll im Notfall einspringen, wenn der Käufer nicht mehr zahlungsfähig ist. Doch sind solche Versicherungen teuer. Wie teuer, verraten die meisten Anbieter nicht offen. Zudem ist der Betrag für die Versicherung oft komplett bei Vertragsabschluss zu entrichten. Das macht den Hauskauf – ohne Geld – also noch einmal teurer.

Wer nun argumentiert, es sei doch besser, jetzt einen höheren Kredit aufzunehmen, als noch fünf Jahre zu sparen und später höhere Hypothekenzinsen zu zahlen, dem sei gesagt: Auch das rechnet sich erst, wenn die Bauzinsen enorm steigen. Wer jetzt 200.000 Euro aufnimmt zu 2,8 Prozent, der zahlt bis 2038 den Kredit ab und zahlt 73.000 Euro an Zinsen. Wer erst fünf Jahre lang 50.000 Euro anspart und dann nur 150.000 Euro aufnimmt, der kann getrost zusehen, bis die Zinsen auf über 4 Prozent steigen. Erst dann käme ihn der Kredit teurer als den Sofortkäufer.

Im Grunde taugen Vollfinanzierungen nur für zwei Kundengruppen: Für junge Beamte mit absolut gesichertem Einkommen. Und kurioserweise für Vermögende, die das Geld für den Kauf hätten, es aber nicht antasten wollen, entweder aus steuerlichen Gründen oder weil es in anderen Anlageformen mehr Rendite abwirft als der Kredit kostet.

Anmerkung der Redaktion: In einer früheren Version dieses Artikels wurde die Restschuld bei einer Darlehensname von 160.000 Euro und einer Rate von 966 Euro auf 95.000 Euro beziffert. Dabei handelt es sich um die Zinszahlung. Die Restschuld beträgt tatsächlich 64.000 Euro. Wir bitten um Entschuldigung.

Quelle: F.A.S.
Autorenporträt / Oberhuber, Nadine (nadu.)
Nadine Oberhuber
Freie Autorin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
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