Commerzbank-Studie

10 Prozent Übertreibung am Wohnimmobilienmarkt?

Von Christian Siedenbiedel
 - 10:32

Deutsche Wohnimmobilien sind mittlerweile vielfach überteuert – ein Ende des Preisanstiegs ist aber vorerst nicht in Sicht. Zu diesem Ergebnis kommt die Commerzbank anhand eines neuen Modells, in dem sie die Hauspreisentwicklung vergleicht mit der Entwicklung der Baukosten, der Pro-Kopf-Einkommen, der Realzinsen, der Arbeitslosenquote sowie der demographischen Entwicklung, konkret des Anteils der 25- bis 44-Jährigen an der Gesamtbevölkerung.

Aus diesen volkswirtschaftlichen Variablen leitet die Bank sogenannte „faire“ Häuserpreise ab und kommt im Vergleich zu den tatsächlichen Häuserpreisen zu dem Ergebnis, diese seien inzwischen um 10 Prozent zu teuer, und zwar im Durchschnitt in Stadt und Land. Die Deutsche Bundesbank hatte für die begehrten Großstädte zuletzt Übertreibungen von 15 bis 30 Prozent angenommen.

Übertreibungen könnten Wirtschaft belasten

„Beenden könnte diesen Boom wohl nur ein spürbarer Anstieg der Zinsen, der aber nicht in Sicht ist“, meint Commerzbank-Ökonom Marco Wagner. Somit dürften die Häuserpreise vorerst weiter deutlich steigen. Noch gehe hiervon keine große Gefahr für die deutsche Wirtschaft aus. Der Bausektor sei noch nicht aufgebläht, und der Anstieg der Verschuldung der privaten Haushalte halte sich bisher in Grenzen. Je länger der Boom allerdings anhalte, desto größer werde die Gefahr, dass es zu Übertreibungen komme, deren Korrektur dann auch die Wirtschaft belasten könnte.

Das neue Modell der Commerzbank, technisch ein sogenanntes statistisches Fehlerkorrekturmodell, stützt sich auf Ansätze der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ). Mit ihm lassen sich Häuserpreise über lange Zeiträume analysieren. Dabei zeigt sich Wagner zufolge, dass die Häuserpreise in Deutschland spätestens seit 2011 schneller gestiegen seien, als gemessen an Einkommen, Zinsen, Baukosten und demographischer Entwicklung, angemessen. Zunächst habe es sich noch um die Korrektur einer Unterbewertung deutscher Wohnimmobilien gehandelt. Seit Anfang 2015 aber lägen die Preise immer mehr über dem im Modell bestimmten „fairen“ Niveau, zuletzt eben um zehn Prozent.

Reale und „faire“ Preise stiegen lange ähnlich stark

Damit unterscheide sich der derzeitige Hauspreisanstieg von früheren Phasen stark steigender Häuserpreise, in denen es dem Modell zufolge keine nennenswerten Übertreibungen gab. So waren die Häuserpreise Ende der 70er und 80er Jahre weitgehend im Einklang mit den „fairen“ Häuserpreisen gestiegen. Die gute Konjunktur hatte den privaten Haushalten steigende Einkommen beschert und den Arbeitsmarkt beflügelt. Anfang der 90er Jahre kam noch eine demographische Komponente hinzu, weil damals der Bevölkerungsanteil der 25- bis 44-Jährigen stieg, die typischerweise Familien gründen und deshalb auf der Suche nach Eigenheimen sind.

Diese Faktoren hätten damals trotz der vergleichsweise hohen Zinsen die Nachfrage nach Wohneigentum verstärkt und die Immobilienpreise in die Höhe getrieben. Auch die Korrektur von Mitte der 90er bis Mitte der 2000er Jahre sei durch die Fundamentaldaten gedeckt gewesen: Damals stieg die Arbeitslosigkeit, die realen Einkommen kamen unter Druck, und auch die Demographie entwickelte sich aus Sicht des Immobilienmarktes negativ.

Immobilienboom wird vorerst weitergehen

Seit gut zehn Jahren stiegen die „fairen“ Preise nun wieder. Mit durchschnittlich 1,5 Prozent in den vergangenen drei Jahren sei der Anstieg aber viel verhaltener gewesen als in früheren Boomphasen. Dies liege zum einen an der geringen Inflation. Zum anderen stiegen die Einkommen weniger stark als in den 70er und 80er Jahren. Darüber hinaus habe, anders als in der ersten Hälfte der 90er, bis vor kurzem der Anteil der 25- bis 44-Jährigen an der Gesamtbevölkerung abgenommen.

Mit 4,5 Prozent im Jahr seien die tatsächlichen Häuserpreise in den vergangenen drei Jahren somit deutlich stärker gestiegen, als die „fairen Preise“ und als es dem Modell zufolge gerechtfertigt gewesen wäre. Die günstigen Finanzierungskosten allein könnten das nicht erklären, meint Ökonom Wagner: Die niedrigen Zinsen würden im Modell bei der Bestimmung der „fairen“ Preise berücksichtigt, sie seien also in deren Anstieg schon enthalten.

Nicht berücksichtigt im Modell hingegen sei das Unbehagen vieler Deutscher angesichts der Nullzinspolitik der EZB und sonstiger Unsicherheiten, die „Betongold“ in der Gunst der Anleger steigen ließen. Da eine Überwindung der Schwierigkeiten der Währungsunion und eine weniger expansive Geldpolitik so schnell nicht zu erwarten seien, spreche vieles dafür, dass der Immobilienboom vorerst weitergehe.

Quelle: sibi., F.A.Z.
Christian Siedenbiedel - Portraitaufnahme für das Blaue Buch "Die Redaktion stellt sich vor" der Frankfurter Allgemeinen Zeitung
Christian Siedenbiedel
Redakteur in der Wirtschaft.
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