Immobilen-Tausch

Dein Haus gegen meine Wohnung

Von Thomas Klemm
 - 11:26

Wer ein Eigenheim erwirbt, der will sich darin dauerhaft einrichten. Doch früher oder später kommt eine Zeit, in der sich die Lebensumstände ändern, so dass die eigene Immobilie womöglich nicht mehr den Bedürfnissen entspricht. Sei es, weil die Kinder aus dem Haus sind und der Wohnraum dem verbleibenden Elternpaar viel zu großzügig erscheint und auch die Pflege des dazugehörigen Gartens mit zunehmendem Alter allzu mühsam wird.

Oder sei es, dass eine junge Familie weiteren Nachwuchs erwartet und die bisherige Eigentumswohnung deshalb auf Dauer zu klein sein wird. In solchen Fällen ist Veränderung angebracht.

Allerdings ist die Suche nach einer neuen Immobilie eine Herausforderung. Nicht nur, weil die Immobilienpreise in die Höhe geschossen sind und es auf dem Markt vor Mitbewerbern nur so wimmelt. Sondern auch, weil viele Umzugswillige ihre Immobilie nicht auf dem Markt anpreisen wollen, solange sie selbst keine neue Bleibe in Aussicht haben. Bei der Suche nach einer passenden Lösung können Wohneigentümer nun einen neuen Weg einschlagen: Er führt über einen Immobilientausch.

„Immobilientausch.at“

Die Idee ist bestechend einfach: Wenn der eine besitzt, was der andere gerne hätte (und umgekehrt), dann ist es doch das Einfachste, man sorgt dafür, dass beide Parteien voneinander erfahren: in der Hoffnung, dass sie ihre Immobilien gegenseitig attraktiv finden und tauschen wollen. So ist in Österreich eine Online-Plattform entstanden. Sie heißt „Immobilientausch.at“, und darauf werden eine ganze Reihe Immobilien – darunter auch Ferienwohnungen – sowie Grundstücke aus ganz Europa und vereinzelt darüber hinaus angeboten. Auch eine überschaubare Zahl deutscher Tauschgesuche sind auf dem Portal zu finden.

Vor allem in Ballungsräumen wie Hamburg und München versuchen inzwischen auch Makler, Immobilienbesitzer zusammenzubringen und zu einem Tausch zu bewegen. Am einfachsten geht es über Maklerbüros, die eine eigene Online-Plattform haben, auf der sich jeder registrieren kann mit dem Objekt, das er zu bieten hat, und einer Vorstellung, was er stattdessen sucht. „Dort treffen sich Menschen, die sich nicht trauen, mit ihren Immobilien auf den Markt zu gehen“, sagt Thomas Aigner, Geschäftsführer von Aigner Immobilien. Der Makler hat seine Tauschbörse erst vor wenigen Wochen aktiviert und schon 150 registrierte Nutzer im Ballungsraum München.

Junge Familien und ältere Paare haben es nicht leicht

Geeignet erscheint ein Immobilientausch für all jene, die sich scheuen, ihr Eigentum öffentlich anzupreisen, ohne zuvor eine geeignete neue Bleibe sicher zu haben. Die Zurückhaltung kann auch wirtschaftliche Gründe haben: Denn mitunter ist erst einmal das Geld aus dem Verkauf der bisherigen Immobilie nötig, um etwas Neues finanzieren zu können. Vor allem junge, wachsende Familien und ältere Paare haben es nicht leicht bei Kreditinstituten. Familien haben in der Regel wenig Kapitalreserven, bei Senioren ist offen, ob ihnen noch genügend Lebenszeit verbleibt, um ihre Schulden aus laufenden Erträgen zu tilgen. Das Problem entfällt weitgehend beim Immobilientausch.

Machen Sie mit! Die Serie „Neue Häuser“ sucht wieder Kandidaten
Machen Sie mit! Die Serie „Neue Häuser“ sucht wieder Kandidaten

Die beliebte Serie der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung und der FAZ.NET-Redaktion startet zum achten Mal. Gesucht werden auch in diesem Jahr neue Wohnhäuser privater Bauherren, die durch architektonische Qualität und ein stimmiges Konzept überzeugen.

Mehr erfahren

Wobei der Begriff „Tausch“ nicht ganz korrekt ist: Strenggenommen handelt es sich dabei jeweils um einen Kauf und Verkauf. Es werden gewöhnliche Kaufverträge geschlossen, und auch die üblichen Kosten fallen an: Grunderwerbsteuer, Notargebühren sowie Provisionen für den Makler, der den Tausch eingefädelt hat. Die Höhe richtet sich jeweils nach dem aktuellen Verkehrswert des Wohneigentums. Von daher spielt es beim Tausch keine Rolle, ob die Immobilien den gleichen Wert haben oder nicht.

Für Eilige ist der Immobilientausch indes wenig geeignet. Das Matching, also der Abgleich der Angebote, geht zwar schnell. Doch kann es sich über viele Monaten hinziehen, ehe passende Tauschobjekte gefunden werden, berichten Maklerbüros. Für eine Familie, die in absehbarer Zeit Nachwuchs erwartet und sich deshalb verändern will, ist der Zeitdruck höher als für Senioren, bei denen es auf ein paar Monate mehr oder weniger nicht ankommt. Von daher ist es wenig überraschend, dass der Erfolg bisher eher bescheiden ausfällt.

„Downsizing“ nennt sich der Trend

Folgt man den Beobachtungen der Immobilienvermittler, so sind die Tausch-Interessenten überwiegend ältere Paare, deren Kinder das Elternhaus verlassen haben und die eine altersgerechte Bleibe suchen. „Downsizing“ nennen Branchenbeobachter den Trend, sich im Alter mit weniger Wohnraum zu begnügen – am liebsten in der Stadt. „Es sind vor allem die Fünfzig- bis Siebzigjährigen, die aktiv sind und am urbanen Leben teilnehmen wollen“, sagt Aigner.

Doch so vernünftig ein Immobilientausch vor allem für Senioren erscheint, so schwer ist es emotional, sich einen Ruck zu geben und den Wechsel in die Tat umzusetzen. Nach dem einen oder anderen Jahrzehnt im Eigenheim fällt ein Abschied schwer, zumal man sich im besten Fall mit den Nachbarn angefreundet hat und davor scheut, in eine fremde Gegend umzuziehen.

Hinzu kommt, dass die neue Wohnung den Lebensumständen bestmöglich entsprechen sollte: Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sollten sich in der Nähe befinden, vor allem aber sollte die neue Bleibe barrierefrei sein. Doch seniorengerechte Eigentumswohnungen, die erst in den vergangenen Jahren vermehrt gebaut wurden, sind knapp und teuer.

Und selbst wenn ein scheinbar passendes Objekt gefunden wurde, das sich womöglich auch noch unweit der bisherigen Nachbarschaft befindet, können neue Herausforderungen lauern. Denn in einem Mehrparteienhaus kann niemand schalten und walten, wie er will, sondern muss auch auf die Belange der anderen Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. In der Eigentümer-Gemeinschaft können daraus zusätzliche Kosten entstehen, beispielsweise für Renovierungsarbeiten an Haus und im Hof oder wenn für das Gebäude eine Wärmedämmung notwendig ist.

„Dass es passt, ist letztlich auch ein Glücksfall“

Auf der anderen Seite können auch für junge Familien, die über den Tausch ihr Traumhäuschen im Grünen gefunden haben, zusätzliche Kosten entstehen. Denn gerade Immobilien, die über eine lange Zeit von denselben Eigentümern bewohnt wurden, müssen oft erst einmal modernisiert werden: das Dach, die Fenster, die Heizung. Dazu kommen oft noch Verschönerungsarbeiten. Für alles zusammen ist nicht selten ein Kredit nötig.

Während Tauschbörsen für Immobilienbesitzer ein sehr junges Phänomen sind, gibt es entsprechende Angebote für Mieter schon etwas länger. Vor allem Wohnungsgesellschaften oder Genossenschaften ermöglichen einen Tausch im selben Quartier. Mitunter bieten sie sogar eine Prämie für diejenigen, die mit einer kleineren Wohnung vorliebnehmen.

Trotzdem funktioniert das Angebot nur schleppend, weil sich die meisten Parteien eher vergrößern als verkleinern wollen. Ähnlich ist es auf Internetplattformen wie „tauschwohnung.com“ oder „Homeswopping.de“, wo vor allem größere Mietwohnungen gesucht sind. Wobei aber nicht ausgemacht ist, ob der Vermieter einem Tausch überhaupt zustimmt oder sich den Nachmieter nicht lieber selbst aussuchen möchte. Ob beim Tausch von Wohneigentum oder Mietwohnung, eines gilt laut Makler Aigner für beides: „Dass es passt, ist letztlich auch ein Glücksfall.“

Quelle: F.A.S.
Thomas Klemm
Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
Twitter
  Zur Startseite
Ähnliche ThemenMünchenEigenheim