Der Steuertipp

Vorsicht beim Hauskauf

Von Jürgen Lindauer
 - 12:05

Das selbstgenutzte Familienheim zu verschenken oder zu vererben kann unter bestimmten Umständen steuerfrei sein. So ist die Schenkung des Familienheims an den Ehegatten unabhängig von Wert, Größe und der anschließenden Nutzung schenkungsteuerfrei. Wird die Immobilie vererbt, muss der überlebende Ehegatte sie anschließend mindestens zehn Jahre selbst nutzen.

In beiden Fällen kann der richtige Zeitpunkt eine zentrale Rolle spielen. Dies musste jüngst ein Ehemann erfahren, dessen Ehefrau verstarb und ihm die selbstgenutzte Eigentumswohnung vermachte. Zwar wohnte die Familie bereits in der Wohnung, der Notarvertrag war unterzeichnet, der Kaufpreis gezahlt und die Eintragung im Grundbuch beantragt (Auflassungsvormerkung). Jedoch fehlte zum Todeszeitpunkt der zivilrechtliche Eigentumsübergang, der bei Grundstücken immer auch die Eintragung des Käufers im Grundbuch voraussetzt.

Durch diesen vom Ehemann nicht zu vertretenen Umstand verwehrte ihm der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 29. November 2017 (II R 14/16) die Steuerfreiheit der Übertragung des Familienheims. Die hieraus festgesetzte Erbschaftsteuer belief sich im Urteilsfall auf rund 340.000 Euro. Dass die verstorbene Ehefrau bereits wirtschaftliche Eigentümerin der Wohnung war und darin wohnte, blieb unberücksichtigt, da nach Auffassung der Finanzrichter nur die zivilrechtliche Beurteilung entscheidet und diese die Übertragung des Eigentums vorsieht.

Gegebenenfalls hätte ein frühzeitiger Anruf beim Grundbuchamt eine Eintragung beschleunigen können, und dem überlebenden Ehegatten wäre die Erbschaftsteuer erspart geblieben. Vor diesem Hintergrund sollte aus erbschaftsteuerlicher Sicht beim Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum die zeitnahe Eintragung als Eigentümer im Grundbuch im Auge behalten werden. Für den finalen Eintrag im Grundbuch ist zum Beispiel auch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts über die Zahlung der Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls ein Nachweis über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts der Gemeinde erforderlich.

Der Autor ist Steuerberater bei KPMG.

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Quelle: F.A.S.
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