Steigende Immobilienpreise

Wie wird Wohnen billiger?

Von Christoph Schäfer und Dyrk Scherff
 - 08:25

Mehr sozialer Wohnungsbau

Wie ist das gemeint?

Die Grundidee des sozialen Wohnungsbaus ist, dass der Staat die Entstehung günstiger Wohnungen direkt bezuschusst oder sie über kommunale Wohnungsgesellschaften gleich selbst baut. Im Gegenzug müssen die Vermieter akzeptieren, dass sie nicht viel Miete nehmen dürfen. Diese sogenannte Mietpreisbindung gilt für mindestens 15 Jahre, manchmal sogar 40 Jahre. Auch nachdem die Bindung ausgelaufen ist, bleibt die Miete für die Bestandsmieter noch lange moderat, da Mieterhöhungen gesetzlich gedeckelt sind. Während der Mietpreisbindung dürfen die Wohnungen nur an Menschen mit einem „Wohnberechtigungsschein“ vermietet werden. Sie sind somit Menschen mit geringem Einkommen vorbehalten. In der Praxis gibt es viele Modelle, wie der Staat den Bau neuer Wohnungen konkret subventioniert. Mal gewährt er den Bauherren extrem billige Kredite, mal zahlt er für jeden Quadratmeter und Monat direkte Zuschüsse, mal verkauft er städtische Grundstücke deutlich unter Marktwert. Die Blütezeit des sozialen Wohnungsbaus begann nach dem Zweiten Weltkrieg und reichte bis in die sechziger Jahre. Aktuell gibt es noch etwa 1,3 Millionen Wohnungen mit Mietpreisbindung. Die kommende Bundesregierung plant, 2020/2021 mindestens zwei Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau zu investieren.

Wird Wohnen dadurch billiger?

Ja, aber nur für diejenigen, die in eine Sozialwohnung einziehen können. Das sind relativ wenige Menschen, die ein paar Jahre nach dem Einzug oft auch nicht mehr bedürftig sind. Auch leidet der soziale Wohnungsbau darunter, dass er wegen der Konzentration von Bedürftigen in Gebäuden und Wohnblocks zu sozialen Problemen führt. Außerdem ist er ein sehr teures Mittel der Wohnungsbauförderung.

Mehr Bauland in Großstädten

Wie ist das gemeint?

Ein Hauptproblem des Immobilienmarktes ist, dass es in Großstädten nicht genug Flächen gibt, um neue Wohnungen bauen zu können. Das könnte geändert werden, indem „nachverdichtet“ wird, wie die Experten es nennen. Das heißt, brachliegende innerstädtische Industrieflächen werden zum Hausbau genutzt. Oder bestehende Immobilien werden um ein paar Stockwerke aufgestockt. Oder ganz neue Stadtviertel entstehen auf Ackerflächen am Stadtrand. Die große Koalition will nachhelfen, indem sie eine Grundsteuer C einführt. Sie soll unbebaute Flächen besonders hoch besteuern und somit Anreize liefern, Wohnungen zu bauen. Sie will auch bundeseigene Liegenschaften kostengünstig an Kommunen abgeben

Wird Wohnen dadurch billiger?

Mehr Bauland erhöht die Chancen auf mehr Wohnungen, was die Preise senken würde. Allerdings sind Baufirmen derzeit voll ausgelastet und könnten kaum mehr weitere Aufträge annehmen. Mehr Neueinstellungen könnten helfen, benötigen aber Zeit. Die Grundsteuer C müsste sehr hoch sein, um eine Bebauung zu erzwingen. Das würde dann auch die Eigentümer ungerechterweise treffen, die bauen wollen, aber derzeit mangels Geld oder freier Bauunternehmen nicht können. Die Nachverdichtung in den Städten sorgt regelmäßig für Ärger mit den Anwohnern, weil dann die Nachbarhäuser näherrücken und höhere Häuser Schatten werfen. Auch neue Stadtviertel will kaum jemand vor seiner Haustür haben. Hier könnte eine finanzielle Kompensation helfen, zum Beispiel über Anteile an einer Baugenossenschaft, die das Viertel bauen wird. Das Personal in den Bauplanungsämtern müsste aufgestockt werden, um Baugenehmigungen schneller erteilen zu können. Zudem könnten die Vorschriften, ab welcher Höhe die scharfen Regeln für Hochhäuser gelten, gelockert werden. Werden zudem die Anforderungen an Energiesparmaßnahmen seltener angepasst, steigen die Baukosten weniger und Mieterhöhungen können kleiner ausfallen.

Das Umland stärken

Was ist gemeint?

Die Immobilienpreise und Mieten steigen am stärksten in den großen Ballungsräumen, weil dort die meisten Menschen hinziehen wollen. Daher soll das Umland gestärkt werden, damit mehr Bürger dort bleiben. Die Länder verlagern dazu Verwaltungsstellen aus den Großstädten in mittelgroße Orte. Die große Koalition will zudem mit mehr Geld den Ausbau der ländlichen Verkehrswege fördern. Nötig wäre auch, die sonstige Infrastruktur wie den Kindergarten und einen Arzt im Ort zu halten und schnelles Internet zu installieren, was im besten Fall sogar neue Arbeitsplätze auf dem Land schafft. Der Zwang zum Pendeln in die Ballungsräume entfiele dann für einige. Zudem müssten die Großstädte stärker als bisher mit den umliegenden Kommunen gemeinsam neue Wohnflächen planen.

Wird Wohnen dadurch billiger?

Nimmt der Zuzug in die Ballungsräume ab, steigen dort die Immobilienpreise und Mieten weniger. Das hat aber Nachteile. Die meisten Menschen werden längere Wege zum Arbeitsplatz haben, denn der Großteil der Arbeitsplätze findet sich immer noch in den Städten. Doch längeres Pendeln belastet die Menschen. Hinzu kommt steigender Verkehr und eine höhere Umweltbelastung. Erst wenn die Leute vor allem den Zug oder das Fahrrad nutzen oder Autos elektrisch fahren, kann verstärktes Pendeln zumindest ökologisch vertretbar sein.

Subventionen für Bauherren

Was ist gemeint?

Der Staat hat sich einige Subventionen ausgedacht, um Immobilienbesitzer, Bauherren und Mieter direkt finanziell zu unterstützen. So hilft das Wohngeld armen Mietern, ihre Wohnung zu bezahlen. Es soll erhöht werden. Der Wohn-Riester soll die Altersvorsorge mit Immobilien erleichtern. Die neue Regierung will nun noch ein Baukindergeld für Familien einführen. Es beträgt zehn Jahre lang 1200 Euro je Kind und Jahr. Es bekommen Familien, die ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von nicht mehr als 75.000 Euro plus 15.000 Euro je Kind zur Verfügung haben. Zudem wird ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken für Familien geprüft. Der Wohnungsbau soll angekurbelt werden durch eine bis Ende des Jahres 2021 befristete Sonderabschreibung von Baukosten. Sie beträgt zusätzlich zur linearen Abschreibung über vier Jahre fünf Prozent im Jahr.

Wird Wohnen dadurch billiger?

Wer die Subvention erhält, profitiert kurzfristig durch für ihn persönlich niedrigere Mieten oder geringere Bau- oder Kaufkosten. Gerade Bauherren oder Käufern kann es aber passieren, dass die Preise in Höhe der Subvention steigen und per saldo nichts gewonnen ist. Höheres Wohngeld führt dazu, dass die Nachfrage nach Wohnungen in den Großstädten steigt, weil es sich manche Mieter dadurch wieder leisten können, dorthin zu ziehen. Das erhöht die Mieten langfristig wieder. Das neue Baukindergeld wird zudem – anders als der Name suggeriert – nicht viele zusätzliche Neubauten schaffen. Denn es wird auch bezahlt, wenn bestehende Immobilien gekauft werden. Zudem dürften vor allem die Familien das Baukindergeld in Anspruch nehmen, die schon einen Immobilienkauf geplant haben. Dann hätte die Subvention einfach nur Mitnahmeeffekte ohne Wirkung. Und wenn doch ein paar Familien zum Hauskauf angeregt werden, dann gerade jetzt, wo die Preise sehr hoch sind. Das steigert die überhitzte Nachfrage zusätzlich. Im schlimmsten Fall treibt es Familien in Immobilien, die sie sich eigentlich nicht leisten können. Noch am ehesten dürfte den Neubau die Sonderabschreibung fördern.

Mietpreisbremse verschärfen

Was ist gemeint?

Die vergangene große Koalition hat die Mietpreisbremse eingeführt, um den Mietanstieg zu dämpfen. Sie gilt für einen „angespannten Wohnungsmarkt“. Das legt die betroffene Kommune für einzelne oder alle Stadtviertel fest. Die verlangte Miete darf dort höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings darf bei einer Anschlussvermietung der vorherige Mietpreis weiter verlangt werden, auch wenn dieser mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegt. Zu einer Senkung der Miete ist der Vermieter nicht verpflichtet. Die Grenze gilt auch nicht für Neubauten ab Oktober 2014 und grundsanierte Wohnungen.

Wird Wohnen dadurch billiger?

Ende 2018 soll die Wirkung der Bremse überprüft werden. Bisher scheint es so, dass sie kaum gewirkt hat, weil überhöhte Mieten nicht gekürzt werden müssen und der Mieter in der Regel gar nicht wusste, wie viel der Vormieter bezahlt hat. Die neue Regierung will nun einen Eigentümer verpflichten, die bisherige Miete zu nennen, wenn er sie als Grund anführt, warum die Miete mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegt. Das könnte die Bremse tatsächlich schärfen. Auf der anderen Seite ist fraglich, ob es nicht immer Mieter gibt, die eine zu hohe Miete akzeptieren, nur um endlich eine Wohnung zu bekommen. Zudem führt die Bremse dazu, dass die Vermieter mehr Staffelmietverträge mit automatischen Mieterhöhungen vereinbaren. Vor allem aber könnte die Mietpreisbremse dazu führen, dass weniger Menschen bereit sind, Wohnungen zu vermieten, weil sich dies nicht mehr rechnet oder sie Angst vor Klagen der Mieter haben. Schon andere Verschärfungen des Mietrechts vergraulen die Vermieter zunehmend. Künftig sollen zum Beispiel Modernisierungskosten nur erschwert auf die Mieten umgelegt werden können. Weniger Vermietung würde aber zu höheren Mieten führen.

Quelle: F.A.S.
Christoph Schäfer
Redakteur in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
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Dyrk Scherff
Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
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