Feriendomizil in den Bergen

Bauboom am Großvenediger

Von Kristina Pezzei
 - 11:36

Wenn morgens um sieben die Bagger anrollen, die Baukräne ihre Arme ausfahren und schwer beladene Lastwagen über die engen, gewundenen Gassen hangaufwärts ächzen, dann wissen die Neukirchener: Es ist Zwischensaison. In den Wochen vor dem Winterauftakt, wenn die Sommergäste abgereist sind, die Einheimischen verschnaufen und selbst kurz ausspannen, legen die Bauarbeiter Extraschichten ein.

Schnell noch soll Chaletsiedlungen der letzte Schliff verliehen werden, sollen Baugruben gefüllt und Zufahrten für neue Apartmentanlagen gelegt werden - bevor Kälte, Schnee und die zahlungskräftigen Wintertouristen kommen. Ganze Straßenzüge scheinen in Bewegung in der 2500-Seelen-Gemeinde am Fuß des Großvenediger, ein Bild, das sich in dem ausladend geformten Pinzgau-Tal zwischen Königsleiten, Zell am See und darüber hinaus wiederholt: Ferienimmobilien in Österreich boomen.

Interessenten aus Westeuropa

"Die Nachfrage wächst genauso, wie die Attraktivität von Österreich als Urlaubsland Jahr für Jahr zunimmt", sagt der Geschäftsführer der Immobilienagentur Kristall Spaces, Simon Atterbury. Österreich genieße den Ruf als sicherer Hafen mit Wachstumsraten von bis zu 8 Prozent in einzelnen Hotspots und unter bestimmten Finanzierungsbedingungen. Baufirmen, Makler und der österreichische Immobilienverband (ÖVI) bestätigen die Beobachtung des britischen Projektentwicklers. "Das Interesse ist da", bekräftigt Roy Roeven vom niederländischen Bauträger Chalets Plus. Das Unternehmen errichtet in Neukirchen am Großvenediger auf etwa 30 000 Quadratmetern ein Feriendorf mit eigenständiger Infrastruktur. "Viele Leute kommen weg von Urlaubszielen wie der Türkei und entdecken Österreich als Alternative mit phantastischen Nationalparks", sagt Roeven.

Neben Österreichern selbst sind es vor allem Menschen aus den Niederlanden, Deutschland, England und teilweise Skandinavien, die sich für Apartments und Chalets in der Bergwelt interessieren - trotz rechtlicher Fallstricke und komplizierter Zweitwohnsitzregelungen, die von Bundesland zu Bundesland variieren. Hinter dem Interesse an Ferienimmobilien stecken nicht nur die anhaltende Niedrigzinsphase und die grundsätzliche Nachfrage nach Immobilien: Die zunehmende Bedeutung des Sommertourismus lässt Ferienhäuser und -wohnungen zur renditeträchtigen sogenannten Dual-Use-Anlage werden. "Im Vergleich zu anderen Alpenländern sind die Österreicher führend, wenn es um das Erschließen neuer Touristengruppen geht, vor allem jüngerer Menschen der sogenannten Generation Y", sagt Kristall-Spaces-Chef Atterbury. "Apartments in Gegenden mit attraktiven Sommerangeboten erzeugen höhere Mieteinnahmen und damit bessere Erträge."

Extremsport- und Erlebnisparks, geführte Themenwanderungen, das kostenlose Nutzen von Bergbahnen und der Trend zu E-Bikes, der Ungeübten den Aufstieg zur Alm erleichtert - nicht nur in Österreich bemühen sich Gemeinden, das Angebot über den Skitourismus hinaus zu weiten. Damit rücken Standorte in B-Lagen in den Fokus. Zum einen kann man dort leichter Bauland finden, kaufen und erschließen. Zum anderen kosten Immobilien dort im Vergleich zu Top-Lagen deutlich weniger.

So lagen die Quadratmeterpreise für Wohnungen in Kitzbühel dem Analystenhaus Bulwiengesa zufolge zuletzt bei 11 270 Euro. Im eine halbe Autostunde entfernten Fieberbrunn war der Quadratmeterpreis weniger als halb so hoch. Noch deutlicher werden die Unterschiede bei den Baulandpreisen: Statistik Austria zufolge kostete der Quadratmeter in Kitzbühel im vergangenen Jahr durchschnittlich 1520 Euro - mehr als siebenmal so viel wie durchschnittlich in Fieberbrunn.

225.000 Euro, Minimum

Das Immobilienunternehmen Kristall Spaces errichtet dort ein "All-Suite Resort" mit 36 Apartments. Die Quadratmeterpreise beginnen bei 4500 Euro. Eine Zweizimmerwohnung, möbliert inklusive Küchenausstattung im oberen Preissegment, Flachbildfernseher und W-Lan, kostet nach derzeitigem Stand 225 000 Euro, Minimum. Die Hälfte der Wohnungen des voraussichtlich in einem Jahr bezugsfertigen Projekts ist verkauft. Die Objekte werden mit komplettem Vermietungsservice angeboten, nicht nur, um den Anlegern größtmögliche Sorglosigkeit zu gewährleisten: So sollen sich Investoren rechtlich auf der sicheren Seite fühlen, denn in Österreichs Bundesländern gelten teils strenge Zweitwohnsitz- und Ferienimmobilienregelungen.

Damit will die Politik einerseits Geistersiedlungen in Skigebieten vermeiden, die einen Großteil des Jahres verwaist sind. Andererseits sollen Gemeinden vor dem "Ausverkauf" bewahrt werden und davor, dass die Einheimischen für eine überdimensionierte Infrastruktur bezahlen müssen. Denn eine Kläranlage, die auf 40 000 Menschen in der Hochsaison ausgelegt ist, wird für 2000 dauerhaft im Ort lebende Menschen ziemlich teuer.

Gerade in hochtouristischen Bundesländern wie Tirol hat das Thema an Brisanz gewonnen - so sehr, dass einzelne Makler und Notare gar nicht darüber sprechen wollen und wenn, dann bitte keinesfalls zitiert werden möchten. Maximal dürfen dort in einer Gemeinde 8 Prozent der Wohnungen als Freizeitwohnsitze ausgewiesen sein. Ob diese unbeschränkt verkehrsfähig sind, also etwa vererbt werden dürfen, hängt wiederum von weiteren behördlichen und genehmigungsrechtlichen Aspekten ab. Beim herkömmlichen Immobilienkauf darf das Objekt entweder ausschließlich als Kapitalanlage genutzt werden, oder der Erstwohnsitz muss in Tirol liegen.

Im Salzburger Land, zu dem Neukirchen am Großvenediger gehört, gelten seit diesem Januar verschärfte Raumordnungsgesetze, die für Zweitwohnsitze 2019 wirksam werden. "Damit stellt der Gesetzgeber klarer als bisher, wo und für wen Zweitwohnsitzregelungen gelten", erklärt der Notar Lorenz Reitstätter aus Zell am See. "Auch ein Österreicher, der in einer Gemeinde einen zusätzlichen Arbeitsort anmelden möchte, fällt nun in den über die touristische Nutzung hinausgehenden erweiterten Zweitwohnsitz-Begriff." Liege ein Objekt außerhalb eines ausgewiesenen Zweitwohnsitzgebiets, würden künftig die strengen Regeln und Einschränkungen des Raumordnungsrechts gelten. Chalet-Siedlungen, an denen Käufer Miteigentum erwerben, werden als Vermietungsbetrieb eingestuft; damit sei allerdings jegliche Eigennutzung ausgeschlossen, stellt Reitstätter klar.

"Informelle Absprachen, dass die Eigentümer ja mal vier Wochen im Jahr selbst in ihrem Objekt wohnen können, sollen damit rechtlich unterbunden werden." Für Großprojekte gelte das laut Gesetz auch rückwirkend. Gemeinden können stichpunktartig kontrollieren und das Ferienhäuschen im Zweifel sogar versteigern. So weit sei es seines Wissens nach allerdings noch nie gekommen, sagt der Notar.

Er bewertet die Neuregelungen teilweise kritisch. Wirklich entschärfen würden die Neuerungen die Situation in den touristisch attraktiven Orten ohnehin nicht: "Luxus bleibt Luxus, und die Filetgrundstücke wird sich auch künftig nicht der Normalbürger leisten können", sagt Reitstätter.

Zugeständnisse der Projektentwickler

Nicht zuletzt wegen der rechtlich kniffligen Situation bemühen sich Projektentwickler, Gemeinden auf ihre Seite zu ziehen. Projektentwickler Chalets Plus hat die Pläne für seine "Nationalpark Chalets" erstmals vor zehn Jahren den Verantwortlichen im Rathaus vorgelegt. "Wir haben zahlreiche Infrastrukturauflagen erfüllt, etwa eine eigene Zufahrt und Einrichtungen wie das Restaurant gebaut, und wir stehen in ständigem Kontakt mit den Behörden", sagt Roeven. Ein kleiner Einkaufsmarkt, ein Sportgeschäft und eine Skischule ergänzen die Siedlung. In einem Nachbarort war es der Bau eines öffentlich zugänglichen Hallenbades, der als Zugeständnis der Projektentwickler gewertet wurde. "Man muss respektieren, dass man in Österreich einen langen Atem braucht." Insgesamt entstehen in Neukirchen 63 Chalets in drei Phasen, die 22 der ersten Tranche sind verkauft.

Die Bürgermeister von Neukirchen oder dem benachbarten Bramberg, wo ebenfalls großflächig Apartmentanlagen im Chalet-Stil entstehen, äußern sich trotz mehrfacher Anfragen nicht. Einheimische indes halten mit ihrer Kritik an den Projekten nicht hinter dem Berg. Sie beobachten, wie ihre Orte unverhältnismäßig wachsen und der Sonnenhang ihres Tals mit Häuschen gespickt wird. An klaren Tagen geben die Wolken von dort den Blick auf den Großvenediger und seine Nebengipfel frei, unmittelbar gegenüber beginnt der Nationalpark Hohe Tauern. Einheimische können sich die Preise für ein Hanggrundstück längst nicht mehr leisten, sie weichen in der Regel in die eher schattige und sumpfige Ebene aus. Der "Ausverkauf" ihrer Gemeinde - nach Ansicht von vielen ist er längst da.

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Und mancher, der dem Boom nicht traut, muss nicht weit schauen, um einen Beleg für seine Zweifel zu finden: Viele Ferienanlagen aus den 1970er Jahren dämmern vor sich hin und gelten als schwer vermietbar. "Diese Apartmentanlagen entsprechen heute oftmals nicht mehr den Erwartungen und sind deutlich schwieriger an den Mann oder die Frau zu bringen", sagt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des ÖVI Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft. Auch exklusive Alleinlagen am Waldrand seien nicht mehr so gefragt: "Gerade Eltern mit heranwachsenden Kindern schätzen es, wenn sie nicht auch im Urlaub noch Taxi spielen müssen", sagt Holzapfel.

Zitieren lassen will sich gleichwohl keiner aus den betroffenen Dörfern, das hat nicht nur mit dem sozialen Druck eines Dorfes zu tun. Die Einheimischen wissen auch: Letztlich sind es die Grundbesitzer in ihrer Mitte, die von den gestiegenen Baulandpreisen und Pachteinnahmen (etwa wenn sie ihr Land Skiliftbetreibern zur Verfügung stellen) profitieren. Und wenn in der Zwischensaison Bau- und Straßenlärm noch mehr als sonst den Dorfbewohnern Ruhe raubt, bedeutet das eben auch, dass Handwerker und lokale Baufirmen volle Auftragsbücher abarbeiten - in Gegenden, in denen sich häufig nur mit Touristen Geld verdienen lässt.

Immobilienkauf in Österreich

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist für EU-Bürger grundsätzlich kein Problem. Formell sind sie mit den Österreichern gleichgestellt.

Kaufen, was sie wollen, können sie trotzdem nicht unbedingt, denn die Nutzung von Wohnimmobilien als Feriendomizil oder Zweitwohnsitz ist in vielen Gegenden Österreichs beschränkt.

Jedes Bundesland hat seine eigenen Gesetze für den Kauf und Verkauf von Immobilien. Was in Tirol gilt, muss nicht in Salzburg gelten. Interessenten informieren sich daher am besten vorher über das Grundverkehrsrecht.

Für den Kauf einer Wohnimmobilie ist ein schriftlicher Vertrag nötig. Doch Vorsicht: Schon eine mündliche Kaufzusage kann bindend sein.

Der Kaufvertrag, Voraussetzung für den Grundbucheintrag, muss neben der Gemeinde, in der sich die Immobilien befinden, auch Angaben zum Objekt selbst enthalten. Eine notarielle Beglaubigung des Vertrags ist nicht erforderlich, die der Unterschriften allerdings schon.

Der Käufer überweist den Kaufbetrag auf ein sogenanntes Anderkonto, auf das der Verkäufer erst nach Eintrag ins Grundbuch Zugriff hat.

Erwerber müssen mit folgenden Kosten rechnen: Gebühren von 1,8 Prozent des Kaufpreises für den Notar, Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent und für den Grundbucheintrag 1 Prozent. Zudem können Maklerkosten von etwa 3 Prozent entstehen sowie eventuell Treuhandgebühren.

Quelle: F.A.S.
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