Bauen mit Hindernissen

Wenn Wohnen zum Luxus wird

Von Nadine Oberhuber
 - 12:44

Der Wahnsinn hat einen Namen, er heißt Großstadtwohnung. Und er hat einen Preis: Wer jetzt umzieht, zahlt 13 bis 15 Euro Miete je Quadratmeter in Städten wie Frankfurt, München oder Stuttgart, im Neubau oft 17 Euro. Und die Mieten steigen Jahr für Jahr. In gefragteren Lagen ist die Skala längst nach oben offen, dort blättert man 30 oder 35 Euro pro Quadratmeter hin.

Doch für die allermeisten Normalbürger bedeuten schon die Durchschnittsmieten, dass sie rund 900 Euro oder mehr für eine 70-Quadratmeter-Standardwohnung in einer der sieben Metropolen ausgeben müssen. Kalt wohlgemerkt. Inklusive Nebenkosten sind das locker 1100 Euro im Monat – so viel muss man erst einmal verdienen. Genau das schaffen viele Großstadtbewohner nicht mehr. Wohnen in der Stadt wird zum Luxus, den sich nur noch Besserverdiener leisten können.

„In den sieben beliebtesten Großstädten können sich selbst Haushalte mit mittleren Einkommen nur noch eine Wohnung deutlich unter 70 Quadratmetern Wohnfläche leisten“, warnte jüngst Vize-Direktor Oliver Ehrentraut vom Prognos-Institut. In München, Berlin und Hamburg sind für die meisten nur noch 54 bis 60 Quadratmeter drin. Da wird es mit Familie eng. Bisher rechtfertigte man die hohen Großstadtmieten damit, dass auch die Verdienste höher seien. Doch mit dem rasanten Wohnpreisanstieg halten die Einkommen längst nicht mehr mit. Während die Nettokaltmieten seit 2010 in Hamburg, München, Stuttgart oder Berlin um 25, 40 oder gar 60 Prozent zulegten, so ermittelte das Hamburger Wirtschaftsforschungsinstitut HWWI, haben sich die Einkommen in der gleichen Zeit um knapp 8 Prozent gesteigert.

Über ein Drittel des Nettoeinkommens für Warmmiete

Die Kaufpreise für Wohnungen schossen laut Prognos derweil sogar um 35 Prozent nach oben. Längst sind Quadratmeterpreise von 8000 Euro für Eigentumswohnungen keine Ausnahme mehr, sondern die Regel. „Mieten und Einkommen haben sich entkoppelt“, warnt Prognos-Vize Ehrentraut, „für Haushalte mit niedrigem und mittleren Einkommen wird es immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden.“ Das beschränkt sich längst nicht nur auf die hippen Metropolen, sondern gilt für 138 Städte hierzulande.

Ein Städter wendet von seinen 2170 Euro Durchschnitts-Nettoverdienst über ein Drittel für die Warmmiete auf, so errechnete der Immobilienverband IVD. Berliner, Hamburger, Frankfurter und Münchener sogar rund 40 Prozent, Kölner und Stuttgarter satte 43 Prozent. Fast die Hälfte des Einkommens fürs Wohnen – ist das noch normal? Es ist zumindest lange nicht das Ende der Fahnenstange, denn der Immobilienhype geht weiter und treibt die Preise. „Müssen die Deutschen bald so hohe Mieten zahlen wie die Londoner, also durchschnittlich 2000 Euro im Monat?“ So fragt Michael Voigtländer, Immobilienökonom vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Eines sollte man tunlichst lassen: hochrechnen, was die heutigen Preise inklusive Inflation in 30 Jahren bedeuten, und sich fragen, wie man das als Rentner wohl bezahlen soll. Oder gehen die Wahnsinnspreise wieder zurück? Unwahrscheinlich, so lautet die Antwort aus heutiger Sicht, denn es gibt gute Gründe, warum Mieten und Immobilienpreise derart explodiert sind. Wir haben „ein echtes Knappheitsproblem“, so nennt es Voigtländer.

Erstens passierte, was niemand wirklich vorhergesehen hat: Die deutschen Städte wachsen, und zwar ungebremst. Noch im Jahr 2000 überlegten sich viele Städte, wie viele Einwohner sie wohl verlieren würden angesichts der Überalterung und der geringen Geburtenrate. Etliche dachten über Leerstände und sogar Abrisse nach. Dann setzte der Run ein, der von 2010 an fast alle Großstädte massiv wachsen ließ. Hamburg gewann 30.000 Bürger allein von 2011 bis 2013, München 43.000, Berlin sogar 95.000 Einwohner. Nicht alle kamen, weil das Stadtleben so hip ist. Sondern weil vor allem in Städten neue Jobs entstehen. Weil hier die Universitäten sind, deren Abschluss man heute dringend braucht. Und weil draußen auf dem Land die letzten Ärzte gehen, Bäcker dichtmachen und das Internet viel zu langsam ist zum Arbeiten. Während die Dörfer veröden, wird es in Städten immer voller.

Und schon seit Jahren wird viel zu wenig gebaut. Allein 20.000 neue Wohnungen brauchte Berlin jedes Jahr für seine Zuzügler, doch bloß 9000 werden errichtet. In anderen Metropolen sind die Zahlen nur unwesentlich besser. Als Randaspekt erscheint es da, dass die meisten Großstadtbürger auch noch als Singles, maximal als Paare leben – und nicht mehr als Großfamilie. Das schraubt die Zahl der Haushalte weiter in die Höhe.

Wieso wird in den Metropolen nicht mehr gebaut?

Den Bedarf an Wohnraum jedenfalls deckt keine der Metropolen. Seit Jahren nicht. Auch wenn 2009 der große Bauboom einsetzte, der die Fertigstellungszahlen bundesweit von 158.000 auf zuletzt 277.000 Wohnungen fast verdoppelte – die bleibende Baulücke ist riesig: 400.000 neue Wohnungen brauchte das Land jedes Jahr. Zudem entstehen viele Immobilien am falschen Ort, als Einfamilienhäuser draußen auf dem Land. Oder als Studentenapartments in Städten, die gar nicht so viele Einzimmerwohnungen brauchten. „Die Bautätigkeit in Ballungszentren ist dagegen nach wie vor viel zu gering“, sagt das IW, sie müsste um mehr als 50 Prozent steigen. Bundesweit mangelt es nach Schätzungen des Pestel-Instituts an 800.000 Wohnungen, Prognos spricht von einer Million. Mehr als eine halbe Million fehlt allein in den sieben größten Städten.

Wieso baut dann niemand? Genug Geld ist schließlich da, und die Zinsen sind tief wie nie. Der entscheidende Engpass aber ist der Platz. „Tatsächlich zeigen alle Statistiken, dass die Zahl der verkauften Baulandflächen in den großen deutschen Städten seit 2010 kaum steigt oder sogar sinkt, obwohl die Nachfrage deutlich gestiegen ist“, sagt Voigtländer. Viel zu zögerlich weisen die Kommunen neue Flächen aus, klagen Bauträger allerorten, oder sie halten vorhandene Grundstücke lange zurück – in der Hoffnung, dass die Preise weiter steigen – und versteigern sie dann zu Höchstpreisen. Das hat zur Explosion der Bodenpreise geführt. In Hamburg verteuerte sich Bauland seit 2010 um 100 Prozent, in Berlin allein in den vergangenen zwei Jahren um die Hälfte.

Das ist auch einer der Gründe, warum innerstädtisch nur noch Luxushäuser entstehen oder zumindest extrem Hochpreisiges: Wenn sie für die Flächen enorme Summe berappen, argumentieren Projektentwickler, müssten sie auch edler bauen, um selbst noch daran zu verdienen. Natursteinbäder und Eichenparkett, „was heute als Standard gilt, war vor fünf Jahren Luxus“, beobachtet Großstadtmakler Peter Hegerich. Nicht jeder Käufer braucht das, aber inzwischen bekommt man nichts anderes mehr. Doch nicht nur Material- und Arbeitsstunden allein trieben zuletzt die Baukosten, sondern: „Die Anforderungen an den Wohnungsbau sind in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen“, kritisiert Voigtländer. Es sind energetische Auflagen zur Dämmung und Energieeinsparung, Vorschriften zu Brandschutz und Garagenstellplätzen sowie Verträge, in denen Städte Bauträger dazu verdonnern, Kindergärten und Gemeinschaftsräume in Neubauten unterzubringen. All das zahlt jeder Käufer mit, ob er will oder nicht. „Selbst wenn neue Wohnungen auf den Markt kommen, entsteht kein bezahlbarer Wohnraum“, so sieht es Prognos.

Mehr Flächen jetzt

Nun hat auch die Politik inzwischen gemerkt, wie brisant das Thema ist. Und sie hat gegengesteuert – oder es zumindest versucht. Sehr öffentlichkeitswirksam hat sie die Mietpreisbremse eingeführt. Sie spricht viel von geförderten Sozialwohnungen. Und es gibt den Milieuschutz, der Luxussanierungen in bestimmten Vierteln verhindern soll. Tatsächlich aber zeigen diverse Auswertungen, dass die Großstadtmieten seit der Mietpreisbremse sogar stärker steigen als zuvor. Der Bau von Sozialwohnungen scheitert fast immer daran, dass Kommunen ihre wenigen Grundstücke eben doch an die meistbietenden Großinvestoren verkaufen. Und der Milieuschutz führt dazu, dass Vermieter mancherorts nicht einmal Balkone oder Einbauküchen anbringen dürfen – oder große Mietshäuser gleich in Eigentumswohnungen umwandeln, was die ärmeren Bürger vollends verdrängt.

„Die Politik setzt auf Instrumente, die sich bereits in der Vergangenheit nicht bewährt haben und in Summe mehr Schaden als Nutzen anrichten können“, ist deshalb das Fazit des IW-Ökonomen Voigtländer. Bisher sei Deutschland Sinnbild eines funktionierenden Mietwohnungsmarktes gewesen, „das droht nun zu kippen“. Auch die Prognos-Ökonomen warnen vorm „sozialpolitischen Konfliktpotential“ des Wohnungsmangels.

Wird die Folge dieser Fehlentwicklungen sein, dass bald wieder viele aufs Land ziehen, weil sie sich den Luxus des Großstadtwohnens nicht mehr leisten können? Zumindest bei den jungen Familien gebe es schon so eine finanziell erzwungene Stadtflucht, konstatieren Makler, und das bestätigen auch bauökonomische Untersuchungen der Universität Wuppertal. Im Grunde wäre das praktisch, es hieße, der Markt regelte sich ganz von allein. Bevölkerungsforscher glauben aber nicht daran, sie sehen den Trend zur Stadt eher andauern. Die Großstädte müssen also wachsen. Das geht nur, wenn die Verwaltungen mehr Bauland ausweisen, endlich schneller Bauanträge bearbeiten und Grundstücke nicht aus Spekulationsgründen zurückhalten. Mehr Flächen jetzt, das ist der einzige Weg.

Zeitgleich müssen Stadt und Land mehr S-Bahnen und Straßen schaffen, um Umlandgemeinden anzubinden, damit nicht jeder das Gefühl hat, in der City wohnen zu müssen. Und Politik wie Bauträger müssten abrücken von ihren hohen Standards. Es ist nämlich möglich, sehr viel billiger zu bauen, Frankreich, Skandinavien und Holland machen es vor. Wenn wir uns daran nicht bald ein Beispiel nehmen, wird Wohnen wirklich zum Luxus, den sich schon morgen kein Städter mehr leisten kann.

Quelle: F.A.S.
Autorenporträt / Oberhuber, Nadine (nadu.)
Nadine Oberhuber
Freie Autorin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
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