Bezahlbares Wohnen

Hilflose Wohnungspolitik

Von Michael Psotta
 - 06:45

In den vier Jahren seit der vorigen Bundestagswahl sind die Wohnungsmieten um 15 Prozent und die Preise für Eigentumswohnungen um 30 Prozent gestiegen. Auf den besonders angespannten Wohnungsmärkten in den Metropolen und in einer Reihe von Universitätsstädten sprangen die Mieten und Preise noch viel höher. Erfolgreiche Wohnungspolitik sieht wohl anders aus. Es ist zwar richtig, dass die Bevölkerung in den vergangenen Jahren entgegen den Prognosen um mehr als zwei Millionen Menschen zugenommen hat. Außerdem haben die Niedrigzinsen Wohnungen erheblich verteuert, weil Anleger in ihrer zuweilen schon verzweifelten Suche nach Investitionsobjekten mit positiven Erträgen fast automatisch auf den Immobilienmarkt geleitet werden. Schließlich besteht schon seit längerem ein Wohnungsengpass, der wegen der langfristigen Natur des Wohnungsbaus nur über viele Jahre abgebaut werden kann. Auch die Vollauslastung von Handwerk und Baugewerbe trägt dazu bei, dass es keine schnelle Entlastung des Wohnungsmarktes geben kann. Es gibt also Gründe für die teils starken Engpässe am Wohnungsmarkt, die nichts mit den wohnungspolitischen Entscheidungen der großen Koalition zu tun haben.

Doch das ist nur die eine Seite der Wahrheit. Auf der anderen Seite steht eine Reihe politischer Fehler. Dazu gehört die vor vier Jahren noch als Wundermittel gepriesene Mietpreisbremse. Sie ist komplett gescheitert, wie Bundeskanzlerin Angela Merkel zugeben musste. Weiterhin hat die kräftige Erhöhung der Grunderwerbsteuer in fast allen Bundesländern dazu beigetragen, dass der Wohnungsbau immer teurer geworden ist. Das gilt auch für die stetige Verschärfung der energetischen Bauvorschriften. Die neue Bundesregierung müsste an diesen Punkten ansetzen, um die Lage auf den Wohnungsmärkten zu entspannen.

Vor einer echten Entspannung stehen allerdings hohe Hürden. Fachleute sind sich weitgehend einig, dass in den nächsten Jahren jeweils 400.000 Wohnungen gebaut werden müssten, um den Nachfrageüberhang zu beseitigen. In diesem Jahr werden aber wohl nur gut 300.000 Wohnungen hinzukommen. Das ist zwar mehr als in den Vorjahren. Der private Wohnungsbau ist erkennbar angesprungen. Doch das Ungleichgewicht vergrößert sich weiter. Zudem bringt der meist teure Neubau dort, wo der größte Bedarf besteht, nur wenig: beim bezahlbaren Wohnen.

Beim sozialen Wohnungsbau wäre Nichtstun nicht das Schlechteste

Deshalb ist die Prognose wohl nicht gewagt, dass der Ruf nach mehr Sozialwohnungen künftig noch lauter wird. Mindestens 80.000 sozial geförderte Wohnungen müssten jährlich errichtet werden, um einkommensschwachen Haushalten vor allem in den Ballungszentren zu auskömmlichem Wohnraum zu verhelfen. Das jedenfalls meint der Deutsche Mieterbund. Andere Interessengruppen auf der Seite der Mieter glauben, dass deutlich mehr als eine Million Sozialwohnungen in Deutschland fehlen und schnellstmöglich gebaut werden sollten. Das sind wohlfeile Forderungen, die von den meisten Parteien gern aufgegriffen werden: Wer möchte nicht armen Menschen helfen, in menschenwürdigen Umständen zu leben?

Nichtstun wäre aber gerade beim sozialen Wohnungsbau nicht das Schlechteste. Das zeigen nüchterne Rechnungen. Nach den Angaben der Bundesregierung können mit 1 Milliarde Euro etwa 30.000 Wohnungen sozial gefördert werden. Eine Million Sozialwohnungen würden also nach dem Kalkül der Bundesregierung mehr als 30 Milliarden Euro öffentlicher Mittel erfordern. Das wäre viel Geld für eine wohnpolitische Förderung, die überwiegend die Falschen trifft: Nach seriösen Studien hat die Mehrheit der Haushalte, die in den Sozialwohnungen leben, die Einkommensgrenzen längst überschritten – die im sozialen Wohnungsbau typische Fehlbelegung. Derartige Haushalte aus den Wohnungen zu werfen oder auch nur eine Fehlbelegungsabgabe zu erheben, traut sich die Politik grundsätzlich nicht. Besser wäre es, den Bedürftigen Wohngeld direkt in die Hand zu drücken, weil diese Mittel nur bei aktueller Einkommensnot fließen. Perfekt wäre aber auch das nicht, weil ein Großteil des Wohngeldes letztlich in den Kassen der Vermieter landet.

Tatsächlich gibt es wohl nur einen Weg, um die Wohnungsmärkte zu entspannen: mehr Neubau, wofür mehr Bauland ausgewiesen werden müsste. Für eine ansonsten eher ruhige Hand in der Wohnungspolitik spricht im Übrigen, dass die große Mehrheit der Mieter gar nicht so unzufrieden ist, wie es die öffentliche Debatte vermuten lässt. Nach einer Studie des Allensbach-Instituts zur Jahresmitte beklagten nur 4 Prozent starke Mietsteigerungen in den vergangenen Jahren, der große Rest erfuhr nur leichte oder gar keine Mieterhöhungen. Das hängt damit zusammen, dass die deutschen Mieter im Durchschnitt seit elf Jahren nicht mehr umgezogen sind und Vermieter davor zurückscheuen, aus langjährigen Mietern das Maximum herauszuholen. Kräftig erhöht wird die Miete erst bei Neuvermietungen. Über einen längeren Zeitraum betrachtet, könnte die Zahl der Betroffenen also deutlich steigen. Doch aktuell besteht zu Panik am Wohnungsmarkt kein Anlass.

Quelle: F.A.Z.
Autorenporträt / Psotta, Michael (pso.)
Michael Psotta
Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.
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