Immobilien
Kündigung bei Eigenbedarf

„Richter könnten auch einfach nur würfeln“

Von Rainer Hank und Georg Meck
© privat, F.A.S.

Herr Depenheuer, der BGH hat die Möglichkeit von Vermietern erheblich eingeschränkt, Mietern wegen Eigenbedarf zu kündigen. Warum?

Das Gericht hat eine Abwägung getroffen zwischen den Interessen des Vermieters und jenen des Mieters. Dies muss es auch, weil nach Rechtsprechung des Verfassungsgerichts nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter verfassungsrechtlich Eigentümer seiner Wohnung ist.

Wenn ich bei Herz oder Sixt ein Auto miete, bin ich mitnichten Eigentümer dieses Autos. Für normale Menschen ist Miete gerade kein Eigentum.

Es gibt nicht nur normale Menschen, sondern auch Juristen. Das Bundesverfassungsgericht hat 1993 das Besitzrecht des Mieters grundrechtlich als Eigentum qualifiziert. Das wird im Zeitalter eines verbreiteten Verfassungsgerichtspositivismus kaum mehr in Frage gestellt: Karlsruhe locuta causa finita.

Wir dachten, Eigentum und Vertragsfreiheit seien die Grundlagen unserer Wirtschaftsordnung, die nicht ausgehebelt werden dürften?

Nun übertreiben Sie mal nicht. Alle Rechtspositionen müssen in einen Ausgleich mit gegenläufigen Interessen gebracht werden. Für das Eigentum steht das so schon in der Verfassung: Eigentum verpflichtet.

...ein Gummiparagraph...

...natürlich. Aber ohne Gummi wird Recht schnell unerträglich: ein fiat iustitia et pereat mundus ist nun wahrlich keine attraktive Alternative. Daher werden Rechtsnormen mal in die eine, mal in die andere Richtung ausgelegt. Das ist Teil eines permanenten politischen und juristischen Suchprozesses nach der je gerechten Ordnung. Dabei testen die einen die Sozialpflichtigkeit des Eigentums gerne aus, während die anderen tendenziell eher für ein folgenorientiertes Ordnungsdenken plädieren.

Das hat gewaltige Konsequenzen.

In der Tat. Dieser Suchprozess nach der je zeitangemessenen Ordnung wird heute überwiegend über einzelfallorientierte Abwägungsentscheidungen aufgelöst. Das mag im Einzelfall billig und gerecht sein, geht aber insgesamt auf Kosten der Rechtssicherheit. Der Abwägungsstaat schafft ein erhebliches Orientierungs- und Ordnungsproblem, weil kein Eigentümer – und auch kein Mieter – mehr voraussehen kann, was im konkreten Fall Recht ist, was man tun soll, darf oder muss.

Rechtsunsicherheit aber macht nicht nur nervös, sondern kostet auch – Geld, Zeit, Ruhe. Rechtsunsicherheit muss man sich buchstäblich leisten können – oder davon leben.

Wenn immer abgewogen werden muss zwischen den Interessen beider Parteien – welche Kriterien gibt es dafür?

Bei Abwägungsentscheidungen stößt die juristische Rationalität ziemlich schnell an ihre Grenzen. Man könnte stattdessen auch würfeln. Allerdings lassen sich in der Rechtsprechung immer auch empirisch Tendenzen feststellen: mal eher vermieterfreundlich, mal eher mieterfreundlich. Das gibt dann wieder annäherungsweise Orientierung.

Wie kommt es zu solchen Wechseln der Urteilsfindung?

Durch Konfrontation mit neuen Fällen. Die Gerichtsbarkeit ist ein durchaus sensibler Katalysator für neue, sich anbahnende Problemstellungen. Richter erkennen in der Fülle der an sie herangetragenen Streitigkeiten als Erste, ob und welche Wirkungen neue Gesetze oder eine neue Rechtsprechungslinie zeitigt. Und sie sind es als Erste, die unerwünschte Folgen durch eine behutsame Änderung der Entscheidungspraxis in neue Gleise lenken. Im konkreten Ausgangsfall wird die absehbare Konsequenz sein, dass jeder Eigentümer sich künftig überlegen wird, ob er eine zweite Wohnung noch vermietet, wenn er fürchten muss, dass er sie im Falle des gewerblichen Eigenbedarfs nicht nutzen kann. Dann hätte das Gericht das Gegenteil seiner guten Absicht erreicht: Gerechtigkeit im Einzelfall, aber insgesamt zunehmende Verknappung von Wohnraum. Registriert die Rechtsprechung diesen Effekt, wird sie diesen in neuen Abwägungsentscheidungen einfließen lassen: das Perpetuum mobile der Rechtsentwicklung dreht sich weiter.

Im konkreten Fall sollte ein jahrzehntelanger Mieter einfach auf die Straße gesetzt werden, weil der Eigentümer statt seiner Akten in der Wohnung lagern wollte. Der gesunde Menschenverstand sagt, Menschen gehen vor Sachen. Alles andere wäre nicht vermittelbar. Was sagt der Jurist dazu?

Bauchargumente moralischer Provenienz – übrigens ihrerseits eine Form des Populismus – können auch juristisch außerordentlich erfolgreich sein. So übersieht dieses Argument, dass jeder Vermieter etwas außerordentlich Soziales bewirkt: Er stellt Wohnraum zur Verfügung. Wenn er aber zugleich die Erfahrung macht, dass er deswegen mit seinem Eigentum nicht mehr tun und lassen kann, was er will, wird er verständlicherweise überlegen, ob er seine Immobilien künftig nur noch für sich privat nutzt. Dies kann erhebliche Signalwirkung haben, die durchaus nicht im Interesse derjenigen sein dürfte, die morgen Wohnraum suchen.

Im Einzelfall wird abgewogen. Aber genau das sorgt bei Mieter und Vermieter für Unsicherheit.
© dpa, F.A.S.

Hätte der Eigentümer gesagt, er werde in seiner Wohnung ein Feldbett aufstellen, um zwischen den Akten gelegentlich zu übernachten, sähe die Sache gleich anders aus?

Das könnte nach den Maßstäben der Entscheidung durchaus so sein. Dann wäre aus seiner Wohnung eine Mischnutzung geworden, die der BGH deutlich vermieterfreundlicher auf seine Abwägungsschale legt. Die rechtspolitische Suspension von Marktmechanismen im Mietrecht wird die Eigentümer kautelarjuristisch dazu verführen, die Rechtsprechung durch neuartige Fallgestaltungen zu konterkarieren.

Was sind Kautelarjuristen?

Das sind Juristen, deren Aufgabe darin besteht, mögliche Rechtsprobleme schon im Vorfeld zu erkennen und durch entsprechende rechtliche Sicherungen vorsorglich zu bewältigen. Da wir alle nicht wissen, was morgen sein wird, wohl aber abschätzen können, was morgen möglicherweise der Fall sein wird, sucht die Kautelarjurisprudenz schon heute Regeln für alle Eventualitäten bereitzustellen, damit wir schon heute wissen können, was wir dann gegebenenfalls tun sollen. Es handelt sich um die vorsorgliche Bewältigung denkbarer Konfliktfälle. Wenn es um Geld geht wie etwa im Steuerrecht, ist man da besonders erfinderisch.

Sie enttäuschen uns, weil Sie im Grunde sagen, das Recht sei abhängig vom Zeitgeist. In Zeiten von Wohnungsnot hat der Mieter mehr Rechte, in anderen Zeiten mag es anders sein. So haben wir nicht gewettet.

So ist es aber, und das ist auch gut so. Da das Recht nicht vom Himmel fällt, sondern Menschenwerk ist, kann es gar nichts anderes sein als ein Produkt des Zeitgeistes. Würden wir einmal getroffene gesetzliche Entscheidungen ohne Rücksicht auf die sich stetig ändernden Umstände blind exekutieren, verlöre die Rechtsordnung schnell an Akzeptanz und gefährdete damit eine zentrale Grundlage politischer Stabilität. Daher verfügt das Recht notwendig und immer über „Dehnungsfugen“, um das Recht auf der Höhe der Zeit zu halten. In diesem Prozess führen nicht alle Wege sofort zum gewünschten Ziel. In der Summe aller divergierenden gerichtlichen Entscheidungen schält sich dann aber doch allmählich ein Wandel der Rechtsordnung heraus.

Aber wenn der Preismechanismus beim Wohneigentum ausgesetzt wird, hat das doch gravierende volkswirtschaftliche Folgen.

Ja, der Preis als Knappheitsindikator wird verzerrt, Investoren fehlen Informationen mit der Folge, dass möglicherweise Anreize zum Bau von Wohnraum fehlen. So können soziale gutgemeinte Entscheidungen langfristig deutlich unsoziale Folgen zeitigen, also das Gegenteil von gut sein. Irgendwann rächt sich das, und es werden die negativen Folgen offenbar, gelangen als Rechtsprobleme an die obersten Bundesgerichte, die dann – möglicherweise klüger geworden – differenzierter entscheiden können.

Der Eigentümer wird durch die jüngste Rechtsprechung des BGH teilenteignet. Von einer Wertsteigerung hat er nichts.

Juristisch handelt es sich nicht um eine Enteignung, sondern um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung. Man kann es aber auch Wirklichkeit gewordene Sozialpflichtigkeit nennen. Der Gesetzgeber hat hier die Grundentscheidungen getroffen und muss sie demokratisch verantworten. Er wird hier kaum korrigierend eingreifen. Dafür ist die Delegation möglicherweise unpopulärer Entscheidungen an die Gerichtsbarkeit politisch viel zu attraktiv.

Der Staatsphilosoph Depenheuer ist auch ein bekannter Organist.
© Peter Rakoczy, F.A.S.

Und es verführt die Vermieter dazu, ihre Mieter mit hohen Summen aus der Wohnung herauszukaufen. So kann man den Mieterschutz auch unterlaufen.

Das ist nicht auszuschließen. Dann werden Deals gemacht wie auch in anderen Lebensbereichen. Wenn Kündigungen mit hohen Rechtsrisiken verbunden sind, bilden sich „Kündigungspreise“: Man kauft sich als Vermieter oder Arbeitgeber frei und löst den Vertrag „einvernehmlich“. Doch das ist nach meiner Wahrnehmung in Deutschland eher selten der Fall. Insgesamt aber wird eine materiell gesättigte und rechtlich gefesselte Gesellschaft langfristig an Dynamik verlieren. Das Mietrecht spiegelt diese Entwicklung zu einer zunehmend sicherheitsfixierten Gesellschaft: Alles soll so bleiben, wie es ist, und zwar umso mehr, als wir alle merken, dass es nicht so bleiben wird, wie es ist.

Sie bezeichnen die Richter des BGH als Teil der Sklerose?

Nein. Die Richter müssen in Bindung an das Gesetz entscheiden. Alle Entscheidungen sind natürlich nicht unfehlbar, sondern immer angreifbar und lösen zuweilen erfrischende Diskussionen aus. Zudem muss der BGH in Karlsruhe immer auch den Karlsruher Schlossgarten, das Bundesverfassungsgericht, im Blick haben, um seine Entscheidungsoptionen auszuloten.

Ist das so schlimm?

Das wäre dann nicht schlimm, wenn sich das Verfassungsgericht auf seine Rolle als Fachgericht für Verfassungsfragen beschränkte. Doch es drängt sich immer mehr in die Rolle, die es nach seinen eigenen Worten gerade nicht spielen will: die der „obersten Revisionsinstanz“. Diese Rolle sollte es in der Tat auch nicht spielen, weil die obersten Fachgerichte in aller Regel über eine in Jahren gewachsene spezifische Sachkompetenz verfügen. Zudem sollte das Verfassungsgericht das Risiko einer zu umfassenden „Juridifizierung des Politischen“ im Auge behalten. Es kann auch der Punkt kommen, an dem die Politik sich verfassungsrechtlich so sehr in die Ecke gedrängt sieht, dass ihr nur noch der politische Angriff offensteht. In Teilen Europas kann man dies derzeit beobachten. Erste Tendenzen dazu sind auch in Deutschland unübersehbar.

Weniger Verfassungsgericht und mehr Volksentscheid wäre auch keine Lösung, oder?

Nein, gewiss nicht. Aber eine umfassende Verfassungsgerichtsbarkeit wie die deutsche sollte sich um ihrer Akzeptanz willen besser auf die verfassungsrechtlichen Essentials konzentrieren. Das Mietrecht zählt jedenfalls nicht dazu.

Zur Person

Der Staatsphilosoph Otto Depenheuer ist zugleich auch ein bekannter Organist. Nach einer kirchenmusikalischen Ausbildung betrieb er Orgelstudien in Paris und gab über 300 Konzerte im In- und Ausland (von Jerusalem über Singapur bis New York). Schwerpunkt des Repertoires ist die französische Romantik. Depenheuer hat auch das Gesamtwerk von Camille Saint-Sans ediert.

Quelle: F.A.S.
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