Sensorik, Big Data, Robotik

Die Immobilienbranche lahmt bei der Digitalisierung

Von Jonas Jansen
 - 09:42

Der eine möchte unter die Fliesen im Außenbereich der Sauna eine Fußbodenheizung einbauen und sie mit Sensoren verbinden. Der andere will den Sockel seiner Küchenzeile mit LED-Leuchten verzieren, und der Dritte möchte nicht nur die Rollläden im Bad, sondern auch die Dunstabzugshaube über Funk steuern. Sie alle treffen sich in einer Facebook-Gruppe zur Hausautomatisierung, gut 1300 Bastler sind in der geschlossenen Gruppe schon Mitglied, beraten sich gegenseitig und geben Tipps zur Konfiguration oder zu Produkten. Die meisten von ihnen arbeiten mit Fibaro, einem Heimautomatisierungssystem, das aus normalen Häusern smarte Häuser machen soll.

Die Gruppe ist vor allem etwas für Tüftler. Wer sein Haus so vernetzt, wie sie es tun, gehört zu den frühesten Anwendern einer neuen Technik. Damit sind sie natürlich Spezialisten, doch bilden sie damit die Spitze eines Trends: Die Marktforscher von Gartner rechnen damit, dass sich die Zahl von vernetzten Geräten nur im Smart-Home-Bereich von 339 Millionen im vergangenen Jahr auf 2,7 Milliarden im Jahr 2020 verachtfachen wird. So etwas wird dann getrieben auch durch Produkte, die selbst für den einfachen Konsumenten leicht zu verstehen sind. Amazons Digitalassistent Echo verbindet sich mit klugen Glühbirnen, und auch das von Google einst für 3,2 Milliarden Dollar gekaufte Unternehmen Nest Labs hat sich kürzlich nach Deutschland gewagt. Dafür hat sich das Unternehmen Vertriebspartner mit Reichweite gesucht: neben Amazon und Händlern wie Media Markt und Conrad verkauft die Versicherung Cosmos Direkt die Produkte. Die Logik dahinter: Wer sein Haus überwacht, meldet weniger Versicherungsfälle. Dadurch verändern sich auch die Tarife für Versicherungspolicen. Und das Münchener Unternehmen Tado, das genauso wie Nest schlaue Thermostate verkauft, kooperiert mit dem Energieversorger Eon.

Aktenordnerchaos allerorten

Doch wo sind da eigentlich die Immobilienunternehmen? Die müssten doch auch daran interessiert sein, von der zunehmenden Vernetzung irgendwie zu profitieren. Denn Digitalisierung ist viel mehr als nur „Smart Home“: Von Sensorik über Big Data, von virtueller Realität bis zu Robotik, ja selbst Begriffe wie Künstliche Intelligenz oder die Blockchain beschäftigen auch die Immobilienbranche. Und trotzdem sucht man sie nahezu vergebens, wenn es an konkrete Beispiele geht. Woran liegt das? Rund 90 Prozent der Unternehmen im Immobiliensektor sind der Meinung, dass die digitale Transformation für sie ein Problem darstellt. Das ergibt der umfassende Report „Digitale Transformation und Innovation in der deutschen Immobilienbranche“, die die Immobilienberatung CBRE gemeinsam mit dem Future Real Estate Institute kürzlich herausgegeben hat.

Auf 54 Seiten zeigt der Studienautor Viktor Weber in den verschiedenen Bereichen der Vernetzung krasse Defizite auf, die sich die Branche selbst attestiert. Nicht einmal jedes dritte Unternehmen hat für sich selbst Grundlagen definiert, wie es sich auf die digitale Welt vorbereiten und in ihr zurechtfinden soll. In mehr als der Hälfte der Unternehmen sind die Daten, die natürlich überall anfallen, noch nicht richtig strukturiert und digital nutzbar. Aktenordnerchaos allerorten also. Das hört sich noch pessimistischer an als in der vorangegangenen Studie des Verbandes ZIA und der Beratung EY, in der immerhin 97 Prozent der Befragten angaben, dass alle wichtigen Daten in fünf Jahren überwiegend digital vorliegen würden. Im CBRE-Report erwarten die meisten der 190 Befragten von der Digitalisierung eine Prozessoptimierung (179) und eine bessere Datenverarbeitung, die gleichbedeutend mit daraus resultierendem besseren Service genannt wird (jeweils 136).

Nun muss man den Immobilienunternehmen auch zugute halten, dass sie es bislang kaum nötig hatten, besonders innovativ zu sein: Ihr Geschäftsmodell, Gebäude und Wohnungen zu kaufen und dann zu betreiben und zu vermieten, war jahrelang stabil – und vor allem ertragreich. Nur legt heute nicht nur der große Immobilienkonzern, sondern auch die Bank, die Versicherung oder der Privatanleger das Vermögen in Immobilien an. Die Margen und Renditen sinken, und es treten neue Konkurrenten auf. Doch sich mit der eigenen digitalen Transformation gegen neue Konkurrenz zu wappnen, gibt in der CBRE-Studie nur etwas mehr als jeder Dritte als Motivation an.

Was erstaunlich ist, denn gerade im Bereich des sogenannten Proptech formiert sich gerade eine junge Start-up-Generation, die sich anschickt, nach dem Finanzmarkt (Fintech) und der Juristerei (Legaltech) auch die Immobilienbranche wachzurütteln. Proptech setzt sich aus Property, für Grundstück, und Technology zusammen. Nicht nur in Berlin, sondern auch in München, Frankfurt oder Köln arbeiten vermehrt junge Gründer, laut einer Übersicht des Fachblogs Gewerbe-Quadrat gab es im April bereits 161 deutsche Proptech-Unternehmungen.

Nicht alles ist immer schwarz oder weiß

Im Mai wurde auch erstmals ein Proptech-Preis vergeben, von der Union Investment Real Estate gemeinsam mit dem German Tech Entrepreneurship Center, einem Berliner Privatcampus für Technologieunternehmen. „Wir haben den Proptech Innovation Award ins Leben gerufen, um potentiell disruptive Geschäftsmodelle für die Immobilienbranche zu identifizieren“, sagt Jörn Stobbe, Geschäftsführer von Union Investment Real Estate, zur Verleihung. Die Start-ups, die dort gewonnen haben, teilen sich 35.000 Euro Preisgeld. Darunter ist ein Jungunternehmen namens Architrave, das Software entwickelt, die Dokumente automatisiert einliest. Zu dessen Kunden gehört etwa der Immobilienbewirtschafter Beos, der nicht zu den Kleinsten der Branche gehört. Es gilt also auch, besonders in so einem weiten Feld wie der Digitalisierung: Nicht alles ist immer schwarz oder weiß.

Im Bundesverband Deutsche Start-ups etwa hat sich jüngst eine eigene Fachgruppe zu Proptech gebildet. Vorangetrieben wird sie auch von Dustin Figge, Mitgründer von Homelike, das Wohnungen an Geschäftsleute auf Zeit vermietet. Aber abkoppeln von den etablierten Spielern will sich Homelike nicht: „Als Start-up in der Immobilienindustrie brauchen wir die größeren Player, die in digitalen Modellen einen Mehrwert sehen und sich hier aktiv weiterentwickeln wollen“, sagt Figge. Der Immobilienmarkt sei aber einer der am wenigsten digitalisierten Märkte, was Interesse bei Start-ups wecke. Gleichzeitig lernen die Jungen auch fleißig von den Alten: „Der Immobilienmarkt ist gezeichnet von sehr aktiven, funktionierenden und über eine sehr lange Zeit herangewachsenen Netzwerken, die viel auf Vertrauen basieren“, sagt Figge. Das sei besonders in der Vermarktung von Immobilien der Fall. „Dieses Vertrauen kann man sich als Start-up nicht über Nacht erarbeiten.“ Das Jungunternehmen steht noch am Anfang und muss erst noch beweisen, dass es das Zeug hat, in einer Branche zu bestehen, die nicht grundlos jahrelang fern des Start-up-Radars war. Nicht jeder steigt so leicht ins Immobiliengeschäft ein.

Doch zeigt sich auch bei Homelike, dass gestandene Unternehmen sie zumindest im Blick haben. So gehört zu den Investoren neben klassischen Tech-Risikokapitalgebern auch die Turi Holding, das ist die Dachgesellschaft der Deutschen Reihenhaus AG, die sich auf den Bau von Reihenhäusern spezialisiert hat. Außerdem ist der Vorstand des Kölner Bauunternehmens Bauwens an Homelike beteiligt, in Person der Adenauer-Enkel Patrick und Paul Bauwens-Adenauer und dem dritten Geschäftsführer Alexander Jacobi. Das ergibt ein Blick auf die Gesellschafterliste. Denn Bauwens selbst möchte zu Investments keine Stellung nehmen, das Unternehmen kommuniziert das überhaupt nicht. In mindestens ein weiteres Start-up aus der Immobilienbranche ist Bauwens trotzdem investiert, Optionspace heißt ein Anbieter für flexible Büroflächen, auch das Jungunternehmen unterstützt der Vorstand.

Es zeigt sich also: Ein Problembewusstsein für die Herausforderung der Digitalisierung ist in der Branche vorhanden. Gleichzeitig tut sich auch etwas, wenngleich nicht alle darüber reden wollen. Erstaunlich ist trotzdem, wie viele Bereiche sich noch vollkommen unbeachtet vom Immobiliensektor entwickeln, obwohl dort zukünftig einiges an Potential liegt.

Quelle: F.A.Z.
Autorenporträt / Jansen Jonas
Jonas Jansen
Redakteur in der Wirtschaft.
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