Immobilien
Wohnungskauf

Der Charme der eigenen Immobilie

Von Dyrk Scherff
© dpa, F.A.S.

Ein Prozent Verzinsung ist ein starkes Argument. Ein starkes Argument dagegen, jetzt Anleihen zu kaufen oder sein Erspartes als Festgeld anzulegen. Aber mehr Zins gibt es derzeit nur mit deutlich höheren Risiken, die viele Anleger nicht eingehen wollen. Sie suchen Alternativen und finden – Immobilien. Die versprechen ebenfalls Sicherheit und einen stärker steigenden Wert.

Doch dann stellt sich vielen die Grundsatzfrage: Bisher sind sie Mieter. Sollen sie in die neu gekaufte Wohnung einziehen oder sie lieber vermieten? Liegt die neue Immobilie zum Beispiel in einer anderen Stadt, weil sich der Käufer in der boomenden Großstadt eine höhere Wertsteigerung erhofft als in seinem Heimatort, ist die Antwort klar: Die gekaufte Wohnung wird vermietet, und man bleibt Mieter seiner bisherigen Wohnung. Liegt der Neuerwerb aber in der gleichen Stadt, drängt sich ein Umzug auf. Denn warum den Vermieter monatlich bezahlen, wenn man doch selbst eine Immobilie besitzt?

So eindeutig ist die Sache aber nicht. Manche bleiben in ihrer Mietwohnung, weil sie zum Beispiel größer ist als die gekaufte Wohnung oder näher an der Arbeitsstelle. Gleich eine größere Wohnung zu kaufen, können sich viele nicht leisten. Oder manche planen Nachwuchs und befürchten schon, dass die erworbene Immobilie vielleicht zu klein sein könnte.

Andere wissen nicht, ob der Beruf sie möglicherweise bald in eine andere Stadt treibt, und sind daher unschlüssig, ob sie umziehen sollen. Auch andere Situationen können eine Entscheidung zwischen Eigennutzung oder Vermieten einer Immobilie erfordern: nämlich zum Beispiel dann, wenn die Eltern eine Wohnung an die Kinder vererben oder verschenken. Liegt die in der gleichen Stadt wie die Mietwohnung, stehen die Angehörigen genau vor dieser Wahl.

Viele Kriterien sind für die Entscheidung wichtig

Viele Kriterien sind dabei für die Entscheidung wichtig. Will ich mich auf der einen Seite mit Mietern und dem komplizierten Mietrecht herumärgern müssen? Oder will ich auf der anderen Seite in die eigene Wohnung einziehen, wenn die beruflichen und privaten Perspektiven unklar sind oder mehr Quadratmeter schöner wären? Eines der wichtigsten Kriterien ist, was am Ende finanziell attraktiver erscheint. Schließlich ist die eigene Immobilie auch eine Geldanlage – die größte, die man im Leben tätigt. Die sollte sich dann bitte schön auch maximal lohnen. Und zwar mehr als irgendein schnödes Festgeldkonto mit seinen skandalös niedrigen Minizinsen.

Ob das so ist, hat Gösta Jamin für die F.A.S. ausgerechnet. Er ist Professor für Finanzwirtschaft und Bankbetriebslehre an der Hochschule Ludwigshafen am Rhein. Er geht von einem sehr vorsichtigen, risikoscheuen Menschen aus, der 50.000 Euro gespart hat und jetzt überlegt, was er damit künftig machen will. Aktien kommen für diese Person nicht in Frage. Sie wären hochlukrativ, aber sind ihm zu riskant. Also denkt er vier andere Szenarien durch: den Kauf von Anleihen, die derzeit 1,5 Prozent Rendite im Jahr abwerfen. Das Hoffen auf frühere Zeiten, in denen Anleihen noch drei Prozent im Durchschnitt brachten. Und den Kauf einer Wohnung (inklusive Nebenkosten) im Wert von 250.000 Euro, die er entweder vermietet oder selbst bewohnt.

Gösta Jamin hat nun ausgerechnet, welches Vermögen sich nach 30 Jahren nach Steuern angesammelt hat (siehe Grafik). Am schlechtesten schnitt dabei der Kauf von Anleihen zum derzeit sehr niedrigen Zins ab. Das Vermögen erhöht sich so nur von den ursprünglich 50.000 Euro auf 70.000 Euro. Das ist allerdings auch ein sehr negatives Szenario, weil zu erwarten ist, dass die Zinsen innerhalb der nächsten 30 Jahre auch wieder für längere Zeit höher liegen werden. Nimmt man an, dass die Anleihen wieder die früher üblichen drei Prozent im Jahr abwerfen, stiege das Vermögen auf 96.000 Euro.

© F.A.Z., F.A.S.

Wer die Wohnung selbst bewohnt, spart die monatliche Miete

Doch auch das ist schlechter als der Kauf einer Immobilie, die jedes Jahr nach Abzug der Kosten für die Abschreibung zwei Prozent an Wert gewinnt, wie die Rechnungen unterstellen. Das ist in Ballungszentren auf lange Sicht durchaus realistisch. Wird diese Wohnung vermietet und steigt die Miete im Schnitt um zwei Prozent im Jahr, hat der Besitzer nach 30 Jahren aus seinen 50.000 Euro ein Vermögen nach Steuern von 352.000 Euro gemacht. Der Hauptgrund für den höheren Wert der Immobilie liegt in der höheren Wertsteigerung der Wohnung und der Miete im Vergleich zur niedrigen Verzinsung der Anleihen.

Aber es geht noch besser: Das meiste holt der Anleger aus seinem Geld heraus, wenn er die eigene Wohnung auch selbst bewohnt. Dann wächst das Vermögen auf 426.000 Euro an. Der Unterschied entsteht durch das deutsche Steuersystem. Es benachteiligt die Vermietung gegenüber der Eigennutzung. Denn die Mieteinnahmen, die die Kosten der Wohnung übersteigen, müssen versteuert werden. Kurz nach dem Kauf gibt es solche Überschüsse oft noch nicht, die Kreditkosten wiegen schwer. Doch später steigen diese Überschüsse, und das Finanzamt schlägt zu.

© F.A.Z., F.A.Z.

Wer hingegen die Wohnung selbst bewohnt, spart sich die monatliche Miete. Das wirkt wie ein zusätzliches Einkommen. Und das ist steuerfrei. Die unterschiedliche steuerliche Behandlung ist der Grund, warum Selbstbewohnen finanziell attraktiver ist als Vermieten. Je höher der Steuersatz, desto größer der Vorteil. Da die meisten Immobilienbesitzer eher gutverdienend sind, haben sie einen hohen Steuersatz und profitieren daher besonders stark von einer Eigennutzung.

Sollte man überhaupt eine Immobilie kaufen?

Gösta Jamin betont die politischen Folgen dieser ersparten steuerfreien Miete, die über ein Leben sechs- bis siebenstellige Beträge ausmacht. In der Debatte über eine ungleiche Verteilung von Einkommen und Vermögen in Deutschland würden die Einkommen von Immobilienbesitzern systematisch um diese Mietersparnis zu niedrig angesetzt. Die Ungleichheit sei dadurch größer, als die üblichen Rechnungen ergeben, schließlich lebe rund die Hälfte der Bevölkerung in der eigenen Immobilie.

„Daraus könnte die politische Forderung entstehen, dass der Staat es den übrigen Menschen erleichtert, eine Immobilie zu erwerben, um von dieser steuerfreien Kapitalanlage zu profitieren“, sagt Gösta Jamin. Dies könne zum Beispiel durch eine Absenkung oder Abschaffung der Grunderwerbsteuer geschehen. Sie erschwert den Kauf, weil sie in einer Situation anfällt, in der man als meist noch junger Mensch eher knapp bei Kasse ist. Die Parteien argumentieren im beginnenden Wahlkampf teilweise in diese Richtung. Die Union denkt über ein Baukindergeld nach, die FDP will den Bundesländern ermöglichen, einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für selbstgenutzte Immobilien in Höhe von bis zu 500.000 Euro einzuführen.

Die neue digitale Zeitung F.A.Z. PLUS

Die ganze F.A.Z. jetzt auch im Web, mit zusätzlichen Bildern, Videos, Grafiken. Hier geht’s zum Test.

Mehr erfahren

Die Rechnungen von Jamin haben weitere Ergebnisse zutage gefördert. Die Selbstnutzung bleibt auch dann weiter das attraktivste Szenario, wenn man Miethöhe, Zinsniveau, Immobilienpreisentwicklung und Steuersätze verändert. Zudem hat er durch seine Rechnungen festgestellt, dass derjenige, der so viel Geld hat, dass er die Immobilie ohne Kredit bezahlen kann, nach 30 Jahren ebenfalls das höchste Vermögen erzielt, wenn er sie selbst bewohnt und nicht vermietet.

Ob man überhaupt eine Immobilie kaufen soll, ist damit freilich nicht beantwortet. Immerhin steckt man so gut wie sein gesamtes Vermögen in ein Objekt, es entsteht das berühmte Klumpenrisiko. Das heißt, Probleme mit dem Haus, die zu Wertverlusten führen, wie Baumängel oder eine sich verschlechternde Wohnlage, können nicht durch Gewinne von anderen Wertanlagen aufgefangen werden.

Wenn man Geld braucht, kann man nicht einfach einen Teil des Hauses verkaufen. Und der zeitliche Aufwand für die Pflege einer Wohnung oder eines Hauses ist groß. Wer sich aber für die Immobilie entscheidet, der sollte keine schlecht verzinsten Anleihen behalten, sondern alles Geld in das schnelle Tilgen des Baukredites stecken. Und er sollte sich überlegen, ob er nicht seine eigene Wohnung auch selbst bewohnen will, anstatt sie zu vermieten. Denn andere steuerfreie Kapitalanlagen gibt es heute kaum noch.

Quelle: F.A.S.
  Zur Startseite

Themen zu diesem Beitrag:
Immobilie