Immobilien
Großstädte

Ende der Rekorde auf dem Immobilienmarkt in Sicht

Von Henrike Roßbach, Berlin und Michael Psotta
© Frank Röth, F.A.Z.

Jahrelang haben die Mieten und Immobilienpreise in den großen deutschen Städten und Metropolregionen nur eine Richtung gekannt: steil nach oben. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) geht nun aber davon aus, dass diese Entwicklung zu Ende gehen könnte – zumindest in einigen Großstädten mit zuletzt besonders rasanten Preissteigerungen. Das geht aus dem Frühjahrsgutachten des Branchenverbands hervor, das am Dienstag in Berlin vorgestellt wurde.

Die Kaufpreise seien fünf Jahre nacheinander stärker gestiegen als die Mieten, heißt es in dem Gutachten, was die Sorge um eine Immobilienblase wachsen lasse. Für Gesamtdeutschland allerdings verneint der ZIA diese Gefahr. Die „Kaufpreisübertreibung“, gemessen an den Neuvertragsmieten, sei mit 16 Prozent noch so gering, dass sie sich mit den Niedrigzinsen und Nachholeffekten erklären lasse.

„Der Schwarm zieht in günstigere Städte“

Für die Boom-Städte aber gilt diese Entwarnung nicht: Düsseldorf attestieren die Gutachter, zu denen auch der Wirtschaftsweise Lars Feld gehört, eine Preisübertreibung von 36 Prozent, in Frankfurt und Hamburg seien es 40 Prozent, in Köln, Berlin und Stuttgart 50 und in München sogar 75 Prozent. Vor allem in Berlin und München, aber auch in Teilen Hamburgs, stünden die Kaufpreise „in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen“, heißt es in dem Gutachten. In den Preisen seien offenbar weiter steigende Mieten eingepreist.

Genau damit aber ist dem ZIA zufolge in den drei Städten nicht mehr zu rechnen – auch weil der bislang so starke Zuzug aus anderen Regionen Deutschlands abgenommen habe und viel gebaut werde. „Es sieht alles danach aus, dass der Schwarm weiterzieht, in günstigere Städte“, sagte der Immobilienexperte Harald Simons, einer der Studienautoren.

Wirtschaftsweiser: Flaschenhals sind die Bauflächen

Für die Metropolen lautet die Prognose des Verbandes also: Die Mieten werden nicht weiter steigen und die Immobilienpreise infolgedessen auch nicht mehr – oder zumindest nicht mehr so rasant. „Nach unserem Dafürhalten ist in Berlin sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den Kaufpreisen zu rechnen“, sagte Simons.

Der Ökonom Feld warnte die Bundesregierung vor Maßnahmen, die eine Überhitzung der Immobilienwirtschaft befördern könnten. Damit zielte er vor allem auf die Pläne von Bauministerin Barbara Hendricks (SPD) ab, ein Baukindergeld einzuführen, um Familien beim Eigenkapital unter die Arme zu greifen. Der „Flaschenhals“ seien vielmehr die knappen Bauflächen, und auch mit den Erhöhungen der Grunderwerbsteuer müsse Schluss sein, sagte Feld.

Starke Anstiege in der Vergangenheit

Das Ende der Mietpreissteigerungen in den großen Städten wäre eine überraschende Trendwende. Bisher gingen die Wohnungsmieten vor allem in den Metropolen, aber auch in einer Reihe kleinerer Kommunen wie etwa Studentenstädten seit etwa 2010 stark in die Höhe.

Allein für 2016 nennt das Beratungsinstitut F+B eine Mietpreiszunahme um 1,8 Prozent – und zwar für alle Mieten, also auch für Bestandsverträge, gemessen an den ortsüblichen Vergleichsmieten. Die aber sind in den vergangenen Jahren kräftig auseinandergegangen: In München sind im Durchschnitt 11,18 Euro je Quadratmeter fällig, Das sind 71 Prozent mehr als im deutschen Durchschnitt von 6,54 Euro. Stuttgart liegt 49 Prozent darüber, Frankfurt um 21 Prozent.

Noch stärker haben sich die Kaufpreise entwickelt, und zwar mit zunehmender Dynamik. Nach Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken haben sich deutsche Wohnungen 2016 gegenüber 2015 um 6,5 (Vorjahr: 5,9) Prozent verteuert, während die Preise für gewerbliche Immobilien wie Büros und Einzelhandelsflächen um 6 (2) Prozent zulegten.

Quelle: F.A.Z.
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