Immobilien
Zu teuer für Familien

Lebendige Quartiere – ohne Kinder?

Von Miriam Beul-Ramacher, Duisburg
© Getty, F.A.Z.

Ein kleines Mädchen mit Zöpfen schaukelt in den blauen Himmel und lächelt dabei fröhlich in die Kamera. Erst die Überschrift klärt auf, worum es in der Broschüre mit dem sympathischen Foto geht. „Mehr Wohnraum und mehr Grün für München“ ist in großen Lettern zu lesen. Es handelt sich um einen Verkaufsprospekt, mit dem die Bayerische Hausbau für rund 1500 neue Wohnungen am Münchener Nockherberg wirbt. Es sei „kein Luxusquartier“ geplant, hebt die Grundstückseigentümerin hervor, sondern ein familienfreundliches Viertel mit öffentlichen und privaten Spielplätzen, einer Kindertagesstätte und viel Grün.

Mit solchen Versprechen werben Wohnungsentwickler seit Jahren in allen deutschen Großstädten. Bloß sind Kinder in vielen Neubauvierteln, die oftmals „gemischt“, „lebendig“ und „kinderfreundlich“ geplant und vermarktet werden, tatsächlich in der Minderheit. So zum Beispiel in den Projekten von Corpus Sireo. Der Kölner Immobilienentwickler hat in den vergangenen drei Jahren in Großstädten an Rhein und Main jedes Jahr zwischen 800 und knapp 1000 Wohnungen verkauft. Die meisten an Erwerber ohne Kinder. „Dies betrifft natürlich vor allem Projekte mit hochpreisen Wohnungen in Toplagen, die sich oftmals nur Haushalte leisten können, die über zwei volle Einkommen verfügen“, sagt Michael Westerhove, Geschäftsführer der Corpus Sireo Holding. In Spitzenlagen der Metropolen erreiche der Anteil kinderloser Wohnungserwerber - also Singles und Paare - 93 Prozent.

Ähnlich schwache Kinderquoten verzeichnet Entwickler Pandion, der im Schnitt 500 Wohnungen im Jahr baut und an Anleger und Eigennutzer verkauft, ausschließlich in Großstädten. Fast ohne Kinderlärm geht es da etwa beispielsweise im Prestigeobjekt Kranhaus am Kölner Rheinufer zu. Von den 131 Eigentumswohnungen hatte Pandion eine einzige an eine Familie mit Kind verkauft. Im 2103 fertiggestellten Projekt „Pandion Vallon“ in Düsseldorf-Düsseltal gab es immerhin zwölf Erwerber mit Kindern. Bei insgesamt rund 100 Wohnungen ergibt das eine Kinderquote von zwölf Prozent.

Tote Hose in den Zentren

Unternehmenssprecherin Mirjam Kohler schätzt, dass der Mittelwert über alle Pandion-Projekte bei 5 Prozent liegt. „Die Zahl relativiert sich allerdings ein wenig, wenn man bedenkt, dass ein Großteil der Wohnungen über weniger als zwei Schlafzimmer verfügt“, so Kohler. Betrachte man den für Familienwohnungen relevanten Teil der Wohnungen mit drei Zimmern und mehr, sei der Familienanteil doppelt so hoch. Mehr Kinderwagen und Roller in den Fluren finden sich dagegen in den Neubaubeständen der Formart GmbH & Co. KG zu. Von den rund 1000 Wohnungen, die das Unternehmen pro Jahr bundesweit entwickelt, wurden in den vergangenen Jahren jeweils rund 30 Prozent an Haushalte mit einem oder mehreren Kindern veräußert. „In den sieben größten deutschen Städten liegt der Anteil lediglich bei 20 Prozent“, sagt Formart-Chef Kruno Crepulja. Die Quote variiere je nach Konzept und Lage. „Das regelt sich ganz einfach nach dem Verkaufspreis, der sich neben den Erstellungskosten nach dem Bodenpreis richtet. Je zentraler ein Neubauprojekt liegt, umso weniger Kinder gibt es“, bringt Uwe Menzel, Wohnungsmakler bei Aengevelt in Düsseldorf, die Sache auf den Punkt.

Tote Hose in den Zentren, viele Kinder in der Peripherie – lebendig und durchmischt sieht anders aus. Doch diese Struktur findet sich fast in allen deutschen Metropolen, weil Baurecht, Auflagen und vor allem die Bodenpreise Wohnraum immer weiter verteuert haben. Dadurch werden erwerbswillige Haushalte nicht nur von der Eigentumsbildung, sondern auch von urbanen Lebensformen ausgeschlossen. Ausnahmen gibt es natürlich, zum Beispiel in Düsseldorf. Dort kommen vor allem die größeren Neubauquartiere, von denen einige vergleichsweise citynah liegen, auf höhere Kinderquoten. So etwa das Quartier Central, das mit über 1000 neuen Wohnungen auf dem ehemaligen Derendorfer Güterbahnhof entstanden ist. „Unsere Kundenumfrage im letzten Jahr hat ergeben, dass wir eine Kinderquote von fast 30 Prozent haben. Die meisten davon zwischen null und 12 Jahren“, sagt Rainer Götzen, Geschäftsführer des verantwortlichen Quartiersentwicklers Interboden.

Zu einem kinderreicheren Quartier entwickelt sich auch das Projekt „Grafental“, ein neues Wohnviertel für 1500 Menschen, das Investor BCP Brack Capital Properties N.V. an der Grenze zwischen den Stadtteilen Gerresheim und Grafental errichtet. 500 Haushalte haben hier inzwischen Wohneigentum erworben. In alle Vier- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen zogen auch Kinder ein. Im nächsten Bauabschnitt trifft dies auf 57 von 108 Wohneinheiten zu. Grafental-Sprecher Andreas Mauska erklärt sich den hohen Familienanteil mit den für örtliche Verhältnisse moderaten Kaufpreisen. Doch auch die haben zugelegt. Im ersten Bauabschnitt vor fünf Jahren kosteten die Gafental-Wohnungen im Schnitt 3600 Euro pro Quadratmeter dabei, jetzt sind es 4300 Euro. „Die Nachfrage ist ungebrochen“, berichtet Mauska.

„Wer hat, bekommt mehr. Wer nichts hat, bekommt nichts.“

Aus Sicht von Maklern wird es inzwischen aber in zahlreichen Städten immer schwieriger, Wohnungen und Häuser für mehr als 4000 bis 5000 Euro je Quadratmeter zu verkaufen, zumal an Erwerber mit Kindern. Zwar sei der Veränderungsdruck gerade in dieser Bevölkerungsgruppe am größten. Doch für immer mehr Interessenten seien die Kosten nicht zu stemmen. Die strengeren Kreditrichtlinien hätten die Chancen auf Wohneigentum für Familien zusätzlich verschärft. „Gerade in den Metropolen haben die Kaufpreise ein Niveau erreicht, für das nicht einmal mehr zwei volle Einkommen reichen. Familienfreundlich ist das nicht“, sagt Alexander Happ, Geschäftsführer Property Development Deutschland bei der deutsch-österreichischen Buwog Group, die in Berlin und Hamburg Wohnungen baut und ein Portfolio von 51.000 Wohnungen betreut.

Dass die Buwog in ihren aktuellen Projekten in den Berliner Stadtteilen Köpenick, Lichtenberg, Weißensee und Charlottenburg trotzdem auf bemerkenswerte Kinderquoten von 24 bis zu 60 Prozent kommt, hat einen einfachen Grund: Fehlendes Eigenkapital seitens der Familien wird durch Schenkungen und Erbe aufgestockt. „60 bis 65 Prozent unserer Käufer-Familien werden ,aus den eigenen Reihen‘ mit Kapital unterstützt“, so Happ. Darin sieht der Buwog-Chef einen gewissen sozialpolitischen Sprengstoff. „Wer hat, bekommt mehr. Wer nichts hat, bekommt nichts. So lässt sich die Wohneigentumsquote in Deutschland jedenfalls nicht erhöhen“, sagt der Buwog-Chef, Ob sich die Chancen auf einen Haus- oder Wohnungskauf durch die Lockerung der neuen, strengeren Kreditrichtlinien für Familien wieder bessern wird, bleibt abzuwarten.

Quelle: F.A.Z.
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