Immobilien
„Überzogen, nicht angemessen“

Ringen um neue Obergrenze für Hauskredite

Von Christian Siedenbiedel
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Die Bundesregierung hält trotz der Kritik von Bankenverbänden und Immobilienbranche an ihren Plänen fest, die gesetzlichen Möglichkeiten für eine Obergrenze für die Beleihung von Immobilien zu schaffen. Ein entsprechender Gesetzesentwurf befinde sich im Augenblick im parlamentarischen Prozess, sagte eine Sprecherin von Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU).

Laut CDU-Fraktion könnte das Gesetz noch in diesem Monat beschlossen werden. Nach der derzeitigen Terminplanung könnte sich schon am 29. März der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages damit abschließend befassen, am 30.März könnte dann die zweite und dritte Lesung im Bundestag stattfinden. Allerdings ist das Gesetz nach wie vor umstritten – auch in der Unionsfraktion selbst.

Es geht bei der Regelung, die Teil eines Gesetzes mit dem etwas sperrigen Namen „Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz“ ist, um ein neues Eingriffsrecht für die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin). Diese soll für den Fall, dass eine „kreditgetriebene Überhitzung des Immobilienmarktes“ zu einer Gefahr für die Finanzstabilität werden könnte, gewisse Obergrenzen für die Beleihung von Immobilienkrediten einführen.

Immobilien dürften dann nicht mehr zu 100 Prozent des Beleihungswertes oder mehr beliehen werden, sondern nur noch bis zu dieser dann festzusetzenden Obergrenze. Der Ausschuss für Finanzstabilität, in dem die Bundesbank, das Bundesfinanzministerium und die Bafin vertreten sind, hatte Mitte 2015 der Bundesregierung empfohlen, solche zusätzlichen Eingriffsrechte der Aufsicht (sogenannte „makroprudenzielle Maßnahmen“) einzuführen.

Die Überlegung dahinter: „Von Überhitzungen am Markt für Wohnimmobilien können erhebliche Risiken für die Finanzstabilität ausgehen“, schreibt die Bundesbank in ihrer Stellungnahme zu dem Gesetzesentwurf. „Diese Risiken entstehen insbesondere dann, wenn der Erwerb von Immobilien in hohem Maße über Kredite finanziert wird.“

Maßnahmen gelten als überzogen

Die Bundesbank hebt dabei hervor, die Regelungen seien „präventiv“ geplant. Im Augenblick stiegen die Immobilienpreise in Deutschland zwar stark, sagte Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch am Dienstag dieser Zeitung. Jedoch werde dies aktuell weder von einem überdurchschnittlich starken Kreditwachstum begleitet, noch lägen klare Anzeichen für nachlassende Vergabestandards bei Krediten für den Wohnungsbau vor: „Ich sehe allerdings die Gefahr, dass das Risiko zukünftig steigender Zinsen und fallender Immobilienpreise unterschätzt wird“, sagte Buch. Die Aufsicht müsse sich rechtzeitig vorbereiten, „um nötigenfalls reagieren zu können“, heißt es in der Stellungnahme.

In einer öffentlichen Anhörung des Finanzausschusses zu dem Thema in der vergangenen Woche hatte es erhebliche Kritik von Seiten der Bankenverbände zumindest an Teilen des Gesetzesentwurfes gegeben, auch Vertreter der Immobilienbranche äußerten sich schon sehr kritisch. Die Deutsche Kreditwirtschaft, der Dachverband der Bankenverbände, nannte die geplanten Schritte überzogen und den tatsächlichen Risiken nicht angemessen. Selbst in der Union sind die Meinungen dazu höchst kontrovers.

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Mittlerweile haben sich offenbar bestimmte Kompromisse herauskristallisiert, bei anderen Punkten wird noch diskutiert und verhandelt. So hat man dem Vernehmen nach die Beteiligungsrechte erweitert, also die Möglichkeiten, wer alles mitreden darf, wenn überhaupt Risiken aus der Entwicklung der Immobilienmärkte diagnostiziert werden.

Dass in einem solchen Fall vorher die Bankenverbände angehört werden, war geplant. Jetzt sollen auch die Vertreter der Immobilienwirtschaft ihre Einschätzung abgeben dürfen. Es war auch schon geplant, dass der Bundestag unterrichtet werden muss, bevor die Obergrenze aktiviert wird. Das wurde jetzt nochmal verschärft, und es wurde ausdrücklich eine Frist zur Stellungnahme für den Bundestag eingeführt – wohl in der Annahme, dass die Bafin nicht so ganz leicht eine Obergrenze verhängen wird, wenn der Bundestag sich vorher definitiv dagegen ausgesprochen hat.

Verhandlungen dauern an

Außerdem wurde der Katalog der neuen Instrumente gedanklich wohl schon zusammengestrichen. Von vier geplanten neuen Regeln für Obergrenzen sollen jetzt noch zwei übrig sein: Eine Obergrenze für die Darlehenshöhe, bezogen auf den Immobilienwert („Loan to value“) und eine Vorgabe für den maximalen Zeitraum, innerhalb dessen ein bestimmter Anteil des Darlehens zurückgezahlt werden muss („Amortisationsanforderung“).

Zwei weitere Obergrenzen, die eigentlich auch geplant waren, könnten wohl fallengelassen werden; sie bezogen sich auf das Einkommen des Kreditnehmers. Dabei ging es zum einen um das Verhältnis der Zahlungen aus dem Schuldendienst zum Einkommen („Debt-Service-to-Income“). Und zum anderen um das Verhältnis der Gesamtverschuldung des Darlehensnehmers im Verhältnis zum Einkommen („Debt-to-Income“).

Noch nicht einig sind sich die Politiker anscheinend in zwei Fragen: Einmal, ob eine Untergrenze für Kredite festgelegt werden soll, von der an die Regelungen überhaupt gelten. Die Rede ist von einem „Mindestschwellenwert“ oder einer „Bagatellgrenze“. Denkbar wäre, dass man viele Kredite für Einfamilienhäuser auf diese Weise indirekt aus der Regelung herausnimmt. Das hätte auf der einen Seite den Vorteil, dass man weniger negative Effekte auf Eigenheimbauer und damit beispielsweise junge Familien hätte. Umgekehrt wäre die Wirkung einer solchen Obergrenze schwächer, wenn viele Immobilienkredite ausgenommen sind. Die Banken hatten eine „Bagatellgrenze“ von 400.000 Euro ins Gespräch gebracht.

Familien sollen niedrige Zinsen nutzen können

Die andere Regelung, über die noch diskutiert wird, hätte einen ähnlichen Charakter. Das wäre die Möglichkeit, Kredite für selbstgenutzte Wohnimmobilien aus der Regelung herauszunehmen. Wieder wäre das Ziel, die Kreditvergabe für den Eigenheimbau möglichst nicht zu erschweren – die Wirkung einer Obergrenze wäre aber natürlich auch wieder schwächer.

Eine Kritik am ursprünglichen Referentenentwurf des Gesetzes war zudem gewesen, dass er regionale Unterschiede am Immobilienmarkt außer Acht lasse. Schließlich sind die Immobilienpreise beispielsweise in den Großstädten stärker gestiegen als auf dem Land und auch nicht in allen Bundesländern gleich. Mittlerweile ist Teil der Begründung des Gesetzesentwurfs, dass eine regionale Differenzierung ausdrücklich möglich sein soll.

Antje Tillmann, die finanzpolitische Sprecherin der CDU/CSU-Fraktion kündigte an: „Wir müssen die Bafin mit zielgenauen Instrumenten ausstatten.“ Ziel der Union bleibe, dass Familien die niedrigen Zinsen ausnutzen könnten – daher müsse man aufpassen, dass die Kreditvergabe nicht erschwert werde. „Wir suchen nach Lösungen, wie wir die gut abgesicherten Darlehensverträge, die oft das selbstgenutzte Wohneigentum betreffen, weitgehend aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes nehmen können, ohne dass die Instrumente unwirksam werden.“ Die SPD hatte sich nach der Anhörung „optimistisch“ geäußert, dass man sich über die ungeklärten Punkte mit der Union verständigen werde. Für die Grünen sagte der finanzpolitische Sprecher, Gerhard Schick, er halte die neue Regelung für sinnvoll.

Quelle: F.A.Z.
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