Immobilien
Immobilien nach der Trennung

Ehe kaputt, Haus futsch?

Von Anne-Christin Sievers
© dpa, F.A.S.

Die ewige Liebe und das Eigenheim, in dem man gemeinsam alt wird, sind der Traum vieler Paare. Doch die Realität sieht häufig anders aus: Etwa jede dritte Ehe in Deutschland wird geschieden, im Durchschnitt nach knapp 15 Jahren - rund 166.000 Scheidungen waren das hierzulande im Jahr 2014. Doch obwohl die Fakten für sich sprechen, verhalten sich die meisten Ehepaare so, als könne dieser Traum niemals platzen. Die Immobilienfinanzierung ist meist knapp kalkuliert und auf intakte Familienverhältnisse zugeschnitten. Die Möglichkeit einer Trennung und ihre Folgen kalkulieren die wenigsten ein, schließlich ist es ein wenig unromantisch, das Ende der Ehe schon vorwegzunehmen, bevor sie richtig begonnen hat. Scheitert die Beziehung, treffen deshalb einige Fragen die meisten unvorbereitet: Was soll nun mit dem gemeinsamen Haus oder der Eigentumswohnung passieren? Wer darf darin wohnen bleiben? Wer haftet für den Kredit? Und wem steht das Vermögen aus der Immobilie zu?

Die Ehe gilt rechtlich als Zugewinngemeinschaft: „Vermögenszuwächse müssen unter Eheleuten geteilt werden, auch wenn sie auf ungleichen Beiträgen und Leistungen der Ehegatten beruhen“, erklärt Udo Völlings, Fachanwalt für Familienrecht aus Köln. Bei einer Scheidung werden das während der Ehe erwirtschaftete Vermögen und gemeinsame Schulden zu gleichen Teilen zwischen den Ehepartnern nach dem Zugewinnausgleich aufgeteilt - es sei denn, es gibt einen Ehevertrag. Hat das Paar während der Ehe eine Immobilie gekauft, zählt auch sie als Vermögenswert zum Zugewinn hinzu. Besaß ein Ehegatte das Haus schon vor der Heirat, wird es zum damaligen Wert seines Vermögens gerechnet - nur wenn die Immobilie seit der Heirat wertvoller geworden ist, bezieht man diese Wertsteigerung in den Zugewinn mit ein.

„Wenn einer der Partner während der Ehe Vermögen zum Beispiel aus einer Erbschaft ins Haus steckt, gibt es nach der Trennung Probleme bei der Frage, wie die Immobilie und das übrige Vermögen aufgeteilt werden sollen“, sagt Völlings. Schießen etwa die Eltern 100.000 Euro zu, dann ist es dem Familienanwalt zufolge wichtig, dass nachweislich das eigene Kind die Zuwendung als privilegiertes Vermögen bekommt. Geht die Ehe schief, kann man nur so sicher sein, dass die Schenkung am Ende dem eigenen Kind bei der Berechnung des Zugewinns in voller Höhe zugute kommt. „Investiert einer der Partner schon zu Beginn deutlich mehr eigenes Vermögen in die Immobilie, sollten Paare sich beraten lassen und am besten einen Ehevertrag machen“, rät Völlings. „Wer verliebt ist, verzichtet auf Verträge. Aber das ist unklug, nachher ärgert man sich.“

Besonders unverheiratete Paare sollten Finanzierungsbelege aufbewahren

Für den Hauskredit haftet dabei derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterzeichnet hat. Erwerben Ehepaare gemeinsam Wohneigentum, sind in der Regel beide Kreditnehmer, da die Bank das Darlehen durch zwei Schuldner absichern möchte. „Für Kredite, die man gemeinsam unterschrieben hat, haftet dabei jeder Einzelne in voller Höhe“, gibt der Anwalt zu bedenken - unabhängig von seiner Einkommenssituation. Das Grundstück und das Haus gehören demjenigen, der als Eigentümer im Grundbuch steht. Bei selbstgenutzten und kreditfinanzierten Immobilien lassen sich meist beide Partner im Grundbuch als Eigentümer jeweils der halben Immobilie eintragen. Doch auch wenn nur ein Partner im Grundbuch steht, kann dieser nicht autonom darüber entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Das gemeinsam bewohnte Haus ist oft der wertvollste Vermögensgegenstand einer Familie, und über wesentliche Vermögensgegenstände darf man laut Bürgerlichem Gesetzbuch nur mit der Zustimmung des Ehepartners verfügen.

Gehen allerdings unverheiratete Paare auseinander, die gemeinsam eine Immobilie finanziert haben, und steht nur einer der Partner im Grundbuch, kann der andere leer ausgehen. In einem Streitfall, der vor dem Bundesgerichtshof verhandelt wurde, lief der Hauskredit nur über die Partnerin, sie stand auch allein im Grundbuch. Da die monatlichen Zahlungen des Partners auf ihr Konto nicht deutlich über die Miete hinausgingen, die er für vergleichbaren Wohnraum hätte aufbringen müssen, bestehe kein Anspruch auf Ausgleichszahlungen, urteilten die Bundesrichter (Az. XII ZR 132/12) - obwohl er das Haus acht Jahre lang mit abbezahlt hat. „Jeder sollte Belege und Unterlagen sorgfältig aufbewahren, die im Zweifelsfall dokumentieren, welches eigene Vermögen in die Finanzierung der Immobilie geflossen ist“, empfiehlt daher Völlings. „Besonders für nicht verheiratete Paare ist es sinnvoll, notariell festzuhalten, wer wie viel investiert hat und wie man die Immobilie im Falle einer Trennung aufteilen würde.“

Nur lässt sich das Haus eben nicht wie ein Geldbetrag in der Mitte durchteilen. Deshalb haben sich vor allem zwei Lösungen bewährt: Entweder die Ehepartner verkaufen das Haus und teilen den Gewinn auf, oder einer der Partner behält es und zahlt den anderen aus. Am schonendsten für Geldbeutel und Nerven geht es für beide Seite aus, wenn sie sich einig sind, was aus dem Eigenheim in Zukunft werden soll. „Und das sollten Paare möglichst schnell nach der Trennung klären, noch bevor sie einen Scheidungsantrag stellen“, rät der Fachanwalt für Familienrecht. Denn ohne einvernehmliche Einigung entscheiden die Richter, sie können sogar eine Zwangsversteigerung veranlassen.

Der einfachste Weg nach der Trennung ist es wohl, das Haus zu verkaufen und den Erlös aufzuteilen - selbst wenn eine gebrauchte Immobilie in schlechten Lagen vielleicht nicht den Preis erzielt, den der Neubau einst gekostet hat. Die Verkäufer sollten dabei als harmonisches Paar auftreten. Denn bekommen die Interessenten von der Scheidung Wind, könnte sich dies negativ auf den Preis auswirken. Gehört die gemeinsame Immobilie dem ehemaligen Paar kürzer als zehn Jahre und haben sie nicht selbst darin gewohnt, müssen sie beim Verkauf auf den erzielten Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Veräußerungskosten wie Malerarbeiten) Spekulationssteuer zahlen, die sich nach dem individuellen Steuersatz richtet. Ist ein Verkauf momentan nicht lukrativ genug, lässt sich das Haus alternativ an Dritte vermieten. Dafür muss das ehemalige Paar aber so gut miteinander auskommen, dass es die gemeinsamen Aufgaben als Vermieter wie Instandhaltungen und die jährliche Nebenkostenabrechnung erfüllen kann.

Vorsicht beim überstürzten Auszug

Will einer das Eigenheim allein behalten, muss er den anderen entsprechend dem Marktwert des Objekts und dem beurkundeten Eigenanteil auszahlen - nur fehlt dafür oft das Geld. Anstatt gleich den vollen Betrag zu finanzieren, können Eheleute vereinbaren, die Zahlung auch auf mehrere Jahresraten auszudehnen. Hierbei erhält der andere einen Vollstreckungsanspruch, solange er seinen Anteil am Haus noch nicht vollständig erhalten hat. Kann ein Partner die volle Abfindung aufbringen, lässt er sich den Anteil des anderen überschreiben. Dies sollten Paare aber möglichst vor der rechtskräftigen Scheidung tun, da Ehegatten die Grunderwerbssteuer von um die fünf Prozent des Verkehrswertes (je nach Bundesland) nicht zahlen müssen, die bei der Eigentumsübertragung fällig wird.

Das ehemalige Paar sollte vorher auch mit der Bank sprechen. Denn wird das Haus auf einen Alleineigentümer übertragen, fehlt der Bank ein Schuldner. Manche Institute verlangen dann, einen neuen Kreditvertrag unter anderen Konditionen abzuschließen - und eine Vorfälligkeitsentschädigung dafür, dass man den alten Vertrag vorzeitig aufgelöst hat.

In der Praxis bleibt allerdings häufig ein Partner allein in der Immobilie wohnen, obwohl er den anderen auch auf lange Sicht nicht ausbezahlen kann - häufig derjenige, der die Kinder betreut und mit ihnen dort lebt. „Grundsätzlich haben aber beide das Recht, dort wohnen zu bleiben“, stellt der Rechtsexperte klar. Nur wenn ein Partner die Grenzen des angemessenen Zusammenlebens überschreitet, etwa gewalttätig wird, können Richter ihn der Wohnung verweisen. Oft begingen gerade Männer den taktischen Fehler, überstürzt auszuziehen, wenn die Situation zu Hause während der Trennung unerträglich werde. „Wer aus der Immobilie endgültig auszieht, also die Möbel und persönlichen Sachen mitnimmt, eine angemessen große Wohnung anmietet und seinen Schlüssel abgibt, der verliert sein Nutzungsrecht“, warnt Völlings. „Selbst dann, wenn er Alleineigentümer ist. Das heißt, er kommt danach nur mit Zustimmung des anderen wieder hinein.“ Der Familienrechtler rät daher, sich vor dem Auszug juristisch beraten zu lassen. Wer das Feld räumt, sollte mit dem Partner schriftlich das Recht vereinbaren, trotz des Auszugs nach einem Jahr wieder zurückkommen zu dürfen, wenn sich das Paar bis dahin nicht geeinigt hat.

Eine Zwangsversteigerung ist immer die schlechteste Lösung

Kann der eine den anderen nicht auszahlen und bleibt doch in der Immobilie wohnen, so hat er die Nebenkosten normalerweise allein zu übernehmen. Kreditraten und Grundsteuer müssen aber beide Partner entsprechend ihrem im Grundbuch festgeschriebenen Eigenanteil weiter zahlen - unabhängig davon, ob der eine deutlich mehr verdient als der andere. Im Gegenzug steht dem Partner, der auszieht, eine Nutzungsentschädigung zu: „Die Gerichte sagen, dass der Eigenheimbewohner finanziell davon profitiert, dass er keine Miete zahlen muss“, sagt der Anwalt. „Er muss daher den anderen dafür entschädigen, dass er die Immobilie allein nutzen kann.“ Bekommt der Bewohner Unterhalt, so kann er anstatt den Nutzungsausgleich zu leisten auch auf einen Teil des Unterhalts verzichten. Die Höhe der Nutzungsentschädigung orientiert sich nach dem ersten Trennungsjahr an der Hälfte der ortsüblichen Miete für die genutzte Immobilie.

Ist ein Partner verpflichtet, Alimente für die gemeinsamen Kinder zu zahlen, so wird zuerst die Kreditrate vom Nettogehalt abgezogen und daran der Unterhalt bemessen, was wiederum die Zahlungen für die Kinder vermindert. Nach der Scheidung entfällt zudem der Vorteil aus dem Ehegattensplitting. Der Hauptverdiener muss nun die Kreditraten und den Unterhalt aus einem geringeren Nettoeinkommen bestreiten. Für ihn wird es immer schwieriger, neben dem Unterhalt und den Kosten für einen zweiten Haushalt noch die Kreditraten abzustottern - viele gelangen spätestens dann an den Rand der Zahlungsunfähigkeit und verkaufen am Ende doch.

Wenige Paare bleiben trotz Trennung im gemeinsamen Haus wohnen, um es finanziell halten zu können. Doch für jene, die vor einer Scheidung stehen, kann die Option einer Ehepaar-WG Probleme bereiten - vor allem, wenn nur ein Partner die Scheidung möchte. Denn um sich scheiden zu lassen, muss man den Trennungswillen dokumentieren, also getrennt von Tisch und Bett leben, die Einkäufe selbst erledigen. Ein gemeinsames Abendessen als Familie, zusammen kochen, vor dem Fernseher sitzen - all dies kann der unwillige Partner später anführen, um die Scheidung zu verhindern. Juristisch eindeutig ist diese Lösung nur, wenn sich die Immobilie in zwei Wohnungen aufteilen lässt, die Geschiedenen das in einer notariellen Teilungserklärung festhalten und jeder Partner als Eigentümer einer Wohnung im Grundbuch eingetragen wird. Die Wohnungen selbst können bewohnt, vermietet oder verkauft werden.

Das Haus im Zuge der Scheidung zu versteigern ist meist die schlechteste und unlukrativste Option. Weil das Gericht die Teilungsversteigerung auch gegen den Willen einer der beiden Eigentümer anordnen kann, bietet sie aber gerade bei zerstrittenen Paaren oft die letzte Möglichkeit, nicht teilbares Immobilieneigentum in teilbares Geld zu verwandeln. Bei der Zwangsversteigerung bestimmt ein Gutachter den Wert der Immobilie und ermittelt daraus eine Untergrenze für das Einstiegsgebot, das häufig 30 Prozent unter dem Marktwert liegt. Erhält ein Gebot den Zuschlag, das sogar noch unter den Anschaffungskosten liegt, bleiben die ehemaligen Besitzer auf Schulden sitzen, die sie untereinander aufteilen müssen. Zudem fallen Kosten an, etwa für Gericht und Gutachter. „Durch die steigenden Immobilienpreise gehen die Exgatten momentan aber seltener mit Schulden aus der Teilungsversteigerung heraus“, sagt Völlings. „Meist können sie mit der Immobilie auch so noch einen Gewinn erzielen.“

Hinweis der Redaktion: Anders als zunächst im Text geschrieben, muss ein Ehepaar nur dann Spekulationssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf der gemeinsamen Immobilie entrichten, wenn es dieses nicht selbst bewohnt hat. Bei Selbstnutzung bleibt es von der Steuer befreit. Wir bitten die Ungenauigkeit zu entschuldigen.

Quelle: F.A.S.
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