Immobilienverrentung

Haus gegen Rente

Von Anne-Christin Sievers
 - 10:22

Viele Senioren in Deutschland stehen vor einem Problem: Sie leben zwar im eigenen Haus und sparen sich die Miete. Doch trotz wertvollem Eigenheim sind sie knapp bei Kasse. Die geringe Rente reicht kaum, um Nebenkosten zu bestreiten, das Notwendigste zu reparieren oder altengerecht umzubauen. Dennoch möchten viele Ruheständler möglichst lange zu Hause wohnen bleiben. Umziehen kommt für die wenigsten in Frage.

Eine Lösung bietet die Verrentung einer Immobilie. Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer sein Haus an einen Investor oder eine gemeinnützige Organisation – allerdings für einen Preis, der deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Dafür garantiert ihm der Käufer ein meist lebenslanges Wohnrecht und zahlt statt des Kaufpreises eine monatliche Rente. Wie hoch diese ausfällt, hängt vom Geschlecht und Alter des Verkäufers und dem Wert der Immobilie ab, auch das Zinsrisiko wird berücksichtigt. In der Regel ist die Leibrente an die Inflationsrate gekoppelt und steigt mit der Zeit an. Nach dem Tod geht das Haus in den Besitz des Käufers über. Der Verkäufer kann auch eine Mindestlaufzeit vereinbaren. Stirbt er frühzeitig, erhalten die Erben die Rente weiter, bis die Laufzeit endet.

Das Wohnrecht sollte im notariellen Kaufvertrag festgehalten und als Grundschuld erstrangig im Grundbuch eingetragen sein. So geht der Bewohner sicher, dass er nicht ausziehen muss, wenn das Haus weiterverkauft wird. Außerdem sollte eine Rückfallklausel im Vertrag stehen. Dann bekommt der Verkäufer das Eigentum zurück, wenn der Käufer insolvent wird und die Leibrente nicht mehr zahlen kann. Im Vertrag ist ebenfalls geregelt, ob die Senioren weiter für Instandhaltung und Sanierung aufkommen müssen.

Nießbrauchberechtigte können die Immobilie auch vermieten

Ein anderes Modell ist der Nießbrauch, bei dem der Verkäufer über mehr Rechte im Umgang mit der Immobilie verfügt. So endet der Nießbrauch immer erst mit dem Tod – im Gegensatz zum Wohnrecht, das auch befristet sein kann. Zieht der Bewohner etwa ins Altenheim, kann er als Nießbrauchberechtigter seine Bleibe vermieten und die Einnahmen behalten – das dürfen Bewohner mit Wohnrecht nicht. Auch der Nießbrauch sollte zum Insolvenzschutz an erster Stelle im Grundbuch eingetragen werden.

Anders als bei der klassischen Leibrente bekommt der Nießbrauchberechtigte den Kaufpreis auf einen Schlag ausgezahlt. Die Erlöse kann der Ruheständler in einen Sparplan stecken, am Kapitalmarkt anlegen oder mit einer Versicherung einen Vertrag für eine sofort beginnende Rentenversicherung (Sofortrente gegen Einmalzahlung) abschließen. Um den Verkaufspreis zu ermitteln, zieht der Käufer vom Verkehrswert den Nießbrauchwert ab. Der ergibt sich aus der Miete für die Immobilie pro Jahr multipliziert mit der restlichen Lebenserwartung des Verkäufers. Durch eine sehr hoch kalkulierte Lebenserwartung sichert sich der Käufer gegen die Möglichkeit ab, dass die Nießbrauchberechtigten ein biblisches Alter erreichen.

Die Verrentung der Immobilie eignet sich für Eigentümer ab 70 Jahren, die verschuldet sind, eine geringe Rente beziehen oder ihr Haus nicht vererben wollen oder können, weil sie keine Nachkommen haben. Sie kommt zudem für Ruheständler in Frage, die sich noch etwas Luxus wie große Reisen oder Restaurantbesuche leisten wollen. Interessenten sollten verschiedene Angebote kritisch durchrechnen, vergleichen und von unabhängigen Experten wie den Verbraucherzentralen prüfen lassen. Denn finanziell lohnt sich eine Verrentung im Vergleich zum Verkauf deutlich weniger. Hohe Zusatzrenten oder Verkaufserträge lassen sich nur in Ballungsräumen erzielen, wo Immobilie und Grund langfristig an Wert gewinnen.

Die rentablere Alternative: das Haus in Eigenregie zum Marktpreis verkaufen, vom Erlös eine kleine, barrierefreie Wohnung erwerben oder mieten – so fallen auch Kosten für Reparaturen weg – und den Rest sparen. Da es keine Abzüge für Wohnrecht oder Nießbrauch gibt, lässt sich ein deutlich höherer Preis erzielen. Der Rentner kann mit dem neuen Eigentümer seines Hauses eventuell auch einen langfristigen Mietvertrag aushandeln – und so seinen Lebensabend doch daheim verbringen.

Rente? Ohne mich!
Senioren drängen zurück ins Berufsleben
© picture-alliance/dpa, Deutsche Welle
Quelle: F.A.S.
Autorenporträt / Sievers Anne
Anne-Christin Sievers
Redakteurin in der Wirtschaft.
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