Immobilien
Radikale Baumaßnahmen

Moskauer Stadtpolitik per Abrissbirne

Von Benjamin Triebe, Moskau
© Ullstein, F.A.Z.

Die Krise am Moskauer Immobilienmarkt soll mit einem Donnerschlag zu Ende gehen. Dieser Donnerschlag würde den nach zweijähriger Rezession darniederliegenden Bausektor ankurbeln, Tausende neue Wohnungen schaffen und nebenbei wahrscheinlich Bürgermeister Sergej Sobjanin sein Amt sichern. Nicht zuletzt das halten Beobachter für einen wesentlichen Grund, warum Sobjanin, der sich 2018 der Wiederwahl stellen muss, Anfang März mit diesem weitreichenden Plan vor Präsident Wladimir Putin trat: Der oberste Politiker der russischen Hauptstadt möchte möglichst schnell 8000 alte Wohngebäude abreißen lassen und durch moderne Appartementhäuser ersetzen. Experten fürchten, die Gesamtkosten könnten umgerechnet mehr als 50 Milliarden Dollar betragen.

Sobjanin hat einen Gebäudetyp im Visier, der nicht nur das Erscheinungsbild Moskaus, sondern fast aller Städte des ehemals sowjetischen Raums maßgeblich prägt: die Chruschtschowka. Benannt ist sie nach Nikita Chruschtschow, der als kommunistischer Parteichef und Ministerpräsident in den fünfziger und sechziger Jahren ein großes Bauprogramm initiierte, um einen grassierenden Mangel an Wohnraum zu beheben. Die typische Chruschtschowka wurde aus Betonteilen errichtet, war fünf Stockwerke hoch (bei höheren Gebäuden hätte man einen Aufzug installieren müssen), billig, schnell gebaut, und bot viele, ziemlich kleine Wohnungen. Später kamen bessere Bauvarianten aus Ziegeln oder mit einem Lift hinzu.

Ausgelegt war die Haltbarkeit vieler Chruschtschowki nur für wenige Jahrzehnte, aber noch heute sind ihre Varianten fast überall zu finden. Manchen Russen gelten sie als das Beste, was Stalins Nachfolger hinterlassen hat. Im Allgemeinen ist ihr Zustand beklagenswert, modernen Ansprüchen werden sie bei weitem nicht mehr gerecht. Sobjanins Modernisierungsprogramm hat dennoch für große Unruhe in der Moskauer Bevölkerung gesorgt: Vielen Russen gehören seit der Wende die Wohnungen, in denen sie zur Sowjetzeit gelebt haben. Die Bewohner müssen also enteignet und mit einem neuen Appartement entschädigt werden.

Verschönerte Parks, Fußgängerzonen und Fahrradwege

So etwas ist schon in einem kleinen Rahmen und in einem funktionierenden Rechtsstaat schwierig, aber angesichts der Größe des Programms und obendrein in Russland kann sich erst recht niemand sicher sein, dass er dabei nicht über den Tisch gezogen wird. Über Sobjanins Bauvorhaben existieren zudem noch keine konkreten Pläne, und die Moskauer Behörden sowie der Bausektor gelten als korrupt. Bekannt ist nur, dass der Abriss rund 1,6 Millionen Menschen in einer Metropole mit geschätzt 14 Millionen Einwohnern betreffen würde.

Dass Sobjanin zumindest anfangen wird, seinen Plan umzusetzen, kann aber als sicher gelten. Er ist berüchtigt für überraschende Großaktionen, bei denen über Nacht Dutzende Kioske und Geschäfte wegen angeblich fehlender Lizenzen demoliert oder ohne Vorankündigung Straßen aufgerissen werden. Gemein ist diesen Projekten, dass sie mit den Betroffenen vorher kaum besprochen werden. Allerdings hat Sobjanins Aktivismus die Stadt auch lebenswerter gemacht, seit er im Jahr 2010 das Amt übernahm: Verschönerte Parks, Fußgängerzonen und Fahrradwege verleihen Moskau heute ein viel freundlicheres Antlitz. Kritiker glauben, dass Sobjanin sein Wohnungsprogramm gar nicht braucht, um wiedergewählt zu werden.

Wer den Chruschtschowki-Abriss allerdings brauchen kann, sind der Bausektor und Immobilienentwickler. Der kollabierte Erdölpreis bescherte Russland 2015 und 2016 eine Wirtschaftskrise, die dem auch in der Hauptstadt grassierenden Immobilien-Boom der Vorjahre ein jähes Ende setzte. Unternehmen kürzten Investitionen, die Realeinkommen brachen teilweise im zweistelligen Prozentbereich ein. Die Baubranche schrumpfte in beiden Jahren landesweit jeweils zwischen 4 und 5 Prozent. Weil zunächst noch viele Wohnungen und Büroflächen auf den Markt kamen, deren Bau in den goldenen Vorjahren begonnen hatte, kamen die Immobilienpreise zusätzlich unter Druck.

Russen wollen Gunst der Stunde nutzen

Immerhin gibt es leichte Zeichen einer Erholung: Vergangenes Jahr strömten bereits wieder Investitionen von umgerechnet 4,2 Milliarden Dollar in den Moskauer Immobilienmarkt. 2015 waren es laut dem Immobiliendienstleister JLL nur 2,4 Milliarden Dollar gewesen, sogar noch weniger als in der globalen Wirtschaftskrise 2009. Fast die Hälfte des Geldes floss laut Branchenangaben in Büroflächen, wobei russische Konzerne die auf einen Tiefstand gefallenen Preise nutzen, um sich mit großen, neuen Büro-Komplexen in Filetlagen der Hauptstadt einzudecken. Bei besonders hochwertigen Büroflächen sinken die Leerstände bereits wieder.

Auch im Wohnungsmarkt gibt es Aufhellungen – aber nur im Stadtgebiet. Das Immobiliengeschäft in der Region rund um Moskau, das viele Entwickler in den Boom-Jahren für sich entdeckt haben, leidet noch deutlich. Das ist nicht überraschend, schließlich kann man in der Hauptstadt laut der Wirtschaftszeitung „Kommersant“ inzwischen bereits ein Appartement zu demselben Preis wie vor ihren Toren kaufen: für rund 2,8 Millionen Rubel (50.000 Dollar). Im Februar 2014 mussten für die billigste Wohnung innerhalb des Stadtgebiets noch 4,1 Millionen Rubel ausgegeben werden.

Es ist verständlich, dass viele Russen die Gunst der Stunde nutzen wollen, um sich ein möglichst zentrales und komfortables Objekt zu sichern. Die Vergabe von Immobilien-Krediten und Darlehen nimmt seit 2015 auch wegen des relativ attraktiven Zinsniveaus stark zu, ist aber insgesamt immer noch viel niedriger als in Osteuropa. Landesweit lebt rund die Hälfte der Einwohner in Gebäuden, die vor 1980 gebaut wurden. Die Weltbank schätzt, dass jeder Russe durchschnittlich weniger als 10 Quadratmeter für sich hat - und die Appartements in den neuen Wohnblöcken in den Außenbezirken der Hauptstadt, die zwar mit modernen Fassaden, aber immer noch in Plattenbauweise errichtet wurden, sind nicht zwangsläufig größer als in den alten Chruschtschowki.

Das ist bei Luxusimmobilien anders, die in Moskau vor der Krise besonders gefragt waren. Aber auch der durchschnittliche Preis eines Luxusobjekts ist 2016 noch gesunken, nämlich um rund ein Viertel – in Rubel gerechnet. Für ausländische Investoren ist es nochmals günstiger geworden. Mit dem Erdölpreis hat nämlich auch der Rubel deutlich nachgegeben. Laut dem Immobilienverwalter Knight Frank kostet ein Quadratmeter in der Luxus-Kategorie derzeit nur rund 13.000 Dollar. Im Jahr 2012 waren es auf dem Rekordstand knapp 25.000 Dollar. Gleichwohl ist das Interesse ausländischer Käufer derzeit noch verhalten. Und es ist nicht zu erwarten, dass Sobjanin bei der Vergabe von Bauaufträgen zum Ersatz der Chruschtschowki ausländische Unternehmen begünstigen wird, deren Manager dann nach Moskau kommen und mit ihrem Wohnungsbedarf auch noch dem Luxus-Segment auf die Sprünge helfen.

Quelle: F.A.Z.
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