Immobilien
Neue Wohnungen

Warum Bauwut allein nicht reicht

Von Nadine Oberhuber
© dpa, F.A.S.

Die Geschichte vom großen Boom klingt so: Die deutsche Bauindustrie brummt wie seit 20 Jahren nicht mehr, Umsätze und Aufträge wachsen mit jedem Neubau in den Himmel. Es ist noch nicht lange her, da war die Baubranche das Sorgenkind der Wirtschaft. Jetzt aber, heißt es beim Wirtschaftsforschungsinstitut Ifo, erlebe sie einen Boom wie seit einem Vierteljahrhundert nicht mehr – vor allem im Wohnungsbau. Unaufhörlich steigt die Zahl der Bauanträge, allein im vergangenen Jahr wurden 21,6 Prozent mehr Wohnungen genehmigt als im Jahr zuvor, insgesamt 375.400 Stück. Und jedes Jahr kommen noch ein paar tausend Einheiten obendrauf. Das klingt, als könne man das Wehklagen über Wohnraumknappheit, Mietsteigerungen und Kaufpreisexplosionen endlich einstellen. Nur, so einfach ist die Sache leider nicht.

In Wahrheit ist „die Bilanz des vergangenen Jahres – gemessen am Bedarf – immer noch miserabel“, regte sich unlängst Stefan Thurn auf der Fachmesse Bau auf, und der Präsident des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) hat völlig recht: Benötigt werden hierzulande jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen, so viele fehlen akut. Einerseits, weil jahrelang viel zu wenig gebaut wurde. Parallel dazu trieben viele Städte den Abriss unattraktiver Nachkriegs- und Plattenbauten voran. Andererseits, weil die Zahl der Haushalte stetig wächst: Viel mehr Bundesbürger leben heute nur noch in Ein- und Zweipersonenhaushalten statt in größeren Familienverbänden. Zudem zog es zuletzt immer mehr Bürger aus europäischen Ländern wie auch Flüchtlinge aus Kriegs- und Krisengebieten ins Land, was im vierten Jahr in Folge dazu führt, das die Bevölkerung wächst.

An gutem Willen, den Neubau schleunigst anzukurbeln, fehlt es nicht. Doch statt der 400.000 jährlich benötigten Wohnungen entstanden selbst 2016 nur rund 280.000 Wohneinheiten. Unterm Strich ergibt das selbst im Boomjahr immer noch einen Mangel von 120.000 Wohnungen – und das gilt nur fürs vergangene Jahr. Blickt man auf der Zeitachse zurück, sieht die Lage noch dramatischer aus: Zwar sind seit 2011 insgesamt 1,17 Millionen neue Wohnungen entstanden – in derselben Zeit aber wurden 2,6 Millionen gebraucht. Die Unterdeckung beträgt demnach inzwischen fast 1,5 Millionen Wohnungen.

Bauboom auf dem flachen Land

Angesichts der steigenden Zahl der Baugenehmigungen liegt der Schluss nahe, dass die Bautätigkeit in etwa zum Bedarf passt. Doch Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) schränkt ein: „Regional passt es nicht.“ Denn die allermeisten Wohnungen entstehen dort, wo überhaupt kein neuer Wohnraum gebraucht wird – in kleinen Städten und auf dem flachen Land, wo es ohnehin schon viel Leerstand gibt. Dort baut man lieber am Ortsrand ein neues Haus –, auch angespornt von niedrigen Kreditzinsen – als sich mit den schrägen Wänden oder verwinkelten Zimmern eines alten Hofes oder Innenstadthauses anzufreunden und einen Altbau zu sanieren. Die Folge ist, dass die Ortskerne aussterben. Das müssen sich sowohl die Bauherren anlasten, die es lieber neu und modern haben wollen, als auch die Kommunen, die durch Baulandfreigabe die Zersiedelung befördern.

Die Bilanz für Metropolen sieht hingegen kläglich aus: Nur 66.000 der zuletzt fertiggestellten Wohnungen sind in deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern entstanden, belegen Zahlen des IW und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). 66.000 neue Wohnungen, das reicht gerade einmal, um die Zuzügler eines Jahres in Berlin, Hamburg und München aufzunehmen. Allein die drei größten Städte der Republik wachsen derzeit jährlich um rund 20.000 Einwohner. Alle Metropolen schaffen viel zu wenig neuen Wohnraum: Betrachtet man die Bautätigkeit in den sieben größten Städten im Verhältnis zum aktuellen Bedarf, werden dort mindestens 100.000 Wohnungen zu wenig pro Jahr gebaut. Um die Knappheit wirkungsvoll zu bekämpfen, müssten alle noch eine ordentliche Schippe drauflegen. Allen voran Hamburg, Stuttgart, Berlin und München, hier „liegt die Bautätigkeit deutlich unter dem Bedarf“, stellt das IW fest. Hamburg müsste 19,7 Prozent mehr Wohnungen errichten als bisher, Stuttgart müsste 18,7 Prozent zulegen, Berlin 16,7 Prozent und München 15,3 Prozent. Die einzige Stadt, bei der Angebot und Bedarf einigermaßen zu einander passen, ist Düsseldorf, wo es nur eine knapp sechsprozentige Lücke gibt. Die Stadt am Rhein ist aber auch die einzige wahre Bauboom-City der Republik.

Nur, woher sollen all die Wohnungen plötzlich kommen? Und was passiert, solange es sie noch nicht gibt? Eines spürt man bereits schmerzlich: Die Mieten und Kaufpreise für Wohnraum steigen stark und sie werden es so lange tun, solange die Nachfrage nach Wohnungen noch erheblich größer ist als das Angebot. Doch das ist nicht die einzige Folge: Weil das Wohnen in den „Großen Sieben“ immer schwieriger wird, ziehen immer mehr Großstädter neuerdings wieder aus den Metropolen hinaus ins Umland oder auch in günstigere kleinere Städte.

Warum wird nur hochpreisig gebaut?

Die Forderung von Verbänden und Politik heißt daher längst: In den Großstädten muss mehr gebaut werden – und zwar vor allem kleinere und bezahlbare Wohnungen. Denn große und teure, die kaum Käufer finden, gibt es genug auf dem Markt, das zeigt ein Blick auf die Listen verkäuflicher Wohnungen bei Münchener Bauträgern: Wer 90 Quadratmeter sucht und dafür 700.000 oder 800.000 Euro ausgeben kann – oder entsprechend eine Miete von rund 25 Euro pro Quadratmeter, der kann unter Hunderten von Angeboten wählen. Für die breite Masse, der maximal ein Budget von 500.000 Euro für den Kauf zur Verfügung steht, sind Wohnungen absolute Mangelware.

Doch woran liegt es, dass fast nur hochpreisig gebaut wird? Fragt man die Bauträger, sind die hohen Grundstückskosten schuld. Die haben sich seit 2005 stark verteuert. In München etwa haben sie sich fast verdreifacht, in Berlin sind sie jetzt dreieinhalbmal höher. Rund 2000 bis 3000 Euro kostet allein der Quadratmeter Grund an der Isar. Setzt man dann noch den Bau drauf, könne man gar nicht für weniger als 7000 oder 8000 Euro je Quadratmeter anbieten, rechnen Bauträger vor. Man könnte schon, nur müssten die Wohnungsunternehmen dann eben auf Marge verzichten. Laut einer Studie des Pestel Instituts liegen die Baukosten für Geschosshäuser bei knapp 2300 Euro, inklusive aller Ausgaben für Garagen, Außenanlagen und Nebenkosten. Legt man diese Zahlen zugrunde, lägen Bau- und Grundstückskosten selbst in München bei etwa 5300 Euro je Quadratmeter.

Zudem müssten die Kommunen konsequenter Bauland ausweisen als bisher. Ein neues Gesetz der Bundesregierung erlaubt seit dem vergangenen Jahr, dass Flächen auch in Misch- und Gewerbegebieten nun leichter mit Wohnungen bebaut werden können. Solche Flächen gibt es selbst in den sieben deutschen Metropolen genug. Manche Kommune reagiert aber immer noch zögerlich, denn viele spekulieren auf steigende Preise. Sie hoffen, dass sie mit dem Verkauf von Bauland in ein paar Jahren noch höhere Erträge erzielen können als heute, um ihre Stadtkassen aufzubessern.

Grunderwerbsteuern und Kaufnebenkosten senken

Der Bund könnte mit Fördergeldern nachhelfen, um Kommunen sowie Bauträger zum Wohnungsbau zu motivieren. Das findet das Bündnis „Wohn-Perspektive Eigentum“, das sechs Verbände aus Architekten, Bau- und Immobilienbranche initiiert haben. Eine ihrer Rechnungen geht folgendermaßen: Der Bund nimmt jährlich rund 8 Milliarden Euro durch den Wohnungsbau ein, das sind die Gesamtsteuern, die Käufer, Bauträger und Bauwirtschaft zahlen. Doch nur 500 Millionen steckt das Bauministerium derzeit in Programme, um den geförderten Wohnungsbau anzukurbeln – und das feiert es schon als großen Erfolg.

Man könnte jedoch auch andersherum fragen, warum nicht die Grunderwerbsteuern und die Kaufnebenkosten gesenkt werden, um den Immobilienerwerb in Städten erschwinglicher zu machen. Wer in Köln oder Düsseldorf eine Wohnung für 300.000 Euro kauft, der zahlt allein 19.500 Euro an Steuern, in Berlin sind es 18.000 Euro. Dazu kommen Makler- und Notarkosten, was insgesamt 10 Prozent des Wohnungspreises nur für Nebenkosten bedeutet, also 30.000 Euro zusätzlich. In anderen Ländern geht es auch deutlich günstiger: In den Niederlanden sind beim gleichen Kaufpreis nur 7800 Euro an Kaufnebenkosten fällig, in Großbritannien sogar nur 3900 Euro.

Oder warum belässt man es nicht angesichts ohnehin schon hoher Standards endlich einmal bei bestehenden Energieauflagen, statt sie ständig zu verschärfen? Auch das verteuere den Bau ungemein, klagen Bauträger und der Hauptverband der deutschen Bauindustrie unisono. Und das, obwohl die künftigen Energieeinsparungen dadurch im Nullprozentbereich liegen.

Es gäbe viele Ideen, um dem Wohnungsbau endlich dort zum Boom zu verhelfen, wo er dringend nötig wäre. All die Verbände, Bündnisse und Ministeriumsfachkommissionen müssten nur endlich anfangen, sie umzusetzen – bevor der Mangel noch größer wird und demnächst dann zwei Millionen Wohnungen fehlen.

Quelle: F.A.S.
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