Unter Strom

Mieter haben keinen Anspruch auf moderne Elektrik

Von Anne-Christin Sievers
 - 10:36

Erst flackern die Lampen, dann fliegt die Sicherung immer öfter heraus - und am Ende brennt die Verteilerdose. Wenn die Elektroleitungen in einer Wohnung alt oder defekt sind, wird es für Bewohner brenzlig. Oft sind Anlagen in Altbauten nicht mehr auf moderne Technik ausgelegt. Hängen zu viele Elektrogeräte an einem maroden Stromkreis, überlastet er. Mögliche Folge: ein elektrischer Schlag oder Kabelbrand.

Eine angemessene Stromversorgung gehört laut Bundesgerichtshof (BGH) zum zeitgemäßen Wohnen - unabhängig vom Alter des Gebäudes. Angemessen ist die Elektrik, wenn der Mieter mindestens ein größeres Haushaltsgerät wie eine Waschmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Geräte wie einen Staubsauger benutzen kann, so die Bundesrichter (Az.: VIII ZR 281/03). Auf diesen Mindeststandard hat der Mieter Anspruch - es sei denn, der mangelhafte Zustand ist ausdrücklich vereinbart. Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter nur zur Nutzung von Haushaltsgeräten in den Räumen berechtigt, in denen die Kapazität der vorhandenen Installation ausreicht, ist ungültig. Ebenso kann der Mieter nicht über einen Zusatz verpflichtet werden, eine Modernisierung des Stromnetzes selbst zu bezahlen.

Dass die Elektrik der neusten Technik entspricht, darf der Mieter aber nicht verlangen. Es gilt der Bestandsschutz. Das heißt: Die Mietsache ist vertragsgemäß, wenn die Anlagen den Standard erfüllen, der zur Zeit der Errichtung des Hauses galt. Der Elektrostandard richtet sich danach, was im Mietvertrag festgelegt wurde. Nachträgliche Modernisierungen kann der Mieter nicht verlangen. Allerdings muss der Eigentümer sich darum kümmern, dass die Wohnung während der Mietzeit im vereinbarten Zustand bleibt.

Vermieter sind auch nicht verpflichtet, die Anlagen regelmäßig zu kontrollieren, sondern müssen erst bei konkretem Anlass handeln - das genügt laut BGH, um ihre Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen (Az.: VIII ZR 321/07). Zwar sieht die DIN-Norm VDE 0105 eine Prüfung alle vier Jahre vor, sie hat allerdings nur Empfehlungscharakter. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte im empfohlenen Turnus und beim Mieterwechsel einen E-Check durchführen lassen. Hierbei prüfen Elektrofachkräfte, ob die Anlagen und Geräte im Haus sicher funktionieren. Sie erstellen ein Prüfprotokoll und eine Prüfplakette, die sich Mieter vorlegen lassen sollten.

E-Check und FI-Schalter erhöhen die Sicherheit

Schließt der Vermieter schon im Mietvertrag eine Garantiehaftung aus, sollte der Mieter vorm Einzug einen E-Check verlangen, rät der Deutsche Mieterbund. Treten Mängel zutage, muss der Mieter den Vermieter unverzüglich auffordern, diese zu beseitigen. Die Kosten für den E-Check kann der Vermieter laut BGH-Urteil als Betriebskosten auf die Mieter umlegen (Az.: VIII ZR 123/06). Kannte der Vermieter den schlechten Zustand der Leitungen, und es kommt zum Kabelbrand, ist er schadenersatzpflichtig. Anders ist es, wenn nur der Mieter um die marode Elektrik wusste, den Vermieter aber nicht darüber informiert hat.

Mehr Sicherheit bietet ein FI-Schalter, den ein Fachmann in alten Wohnungen häufig günstig nachrüsten kann. Stehen bei einem Schaden an der Isolation Geräte oder Leitungen unter Strom, unterbricht er den Stromkreis und schützt so vor einem elektrischen Schlag. Möchte ein Mieter den FI-Schalter installieren lassen, sollte er den Vermieter um Erlaubnis bitten. Dieser darf seine Zustimmung nicht grundlos verweigern.

Fällt der Strom über längere Zeit aus, erfüllt die Wohnung den vertragsgemäßen Zustand nicht. Der Mieter sollte dem Vermieter den Mangel schriftlich melden und diesen auffordern, den Schaden innerhalb einer gesetzten Frist zu beheben. Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann der Mieter die Miete mindern - es sei denn, er hat den Stromausfall selbst verursacht. Ist die kaputte Haustechnik schuld und der Vermieter verantwortlich, kann der Mieter eine Mietminderung verlangen oder einen Elektrofachmann mit der Reparatur beauftragen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen.

Quelle: F.A.S.
Autorenporträt / Sievers Anne
Anne-Christin Sievers
Redakteurin in der Wirtschaft.
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