Ferienhaus in den Niederlanden

Wie zu Hause nur anders

Von Sabine Hildebrandt-Woeckel
 - 10:55

„Wir hatten einfach unsagbares Glück!“ Wenn Margit Willing von ihrem neuen Haus in Nordholland erzählt, ist die Verwunderung noch zu hören. Seit gerade einmal zwei Monaten nennen sie und ihr Mann Jürgen ein schmuckes reetgedecktes Häuschen an der Küste Nordhollands ihr Eigen – und können es irgendwie noch gar nicht fassen. So schnell und „vollkommen ohne Probleme“ ging alles über die Bühne.

Dabei hatte das Ehepaar aus Werne eigentlich nie vor, sich in Holland niederzulassen. Aber dann schafften sie sich vor vier Jahren einen Hund an, und damit war es vorbei mit den langen Fernreisen. Von da an fanden die Urlaube im hundefreundlichen Nachbarland statt – und mit jedem Besuch wuchs die Begeisterung. Im März lernten sie dann den Häuserpark in Callantsoog kennen, verliebten sich – und fanden auch sofort ein passendes Kaufobjekt.

Eine vielversprechende Option

Wirklich ein Glück, wie auch Maklerin Sandra Stadegaard vom Immobilienbüro Callinge betont, die das Geschäft vermittelte. Denn egal welchen Kenner des niederländischen Immobilienmarktes man fragt, die Antwort lautet immer gleich: So rasch und unkompliziert läuft es selten. Grund dafür sind nicht etwa komplizierte Kaufverfahren, sondern der im Vergleich zu anderen Ferienländern leergefegte Markt.

Willings Haus hat 110 Quadratmeter, liegt am Rand eines sogenannten Vacantieparks, also einer zusammenhängenden und verwalteten Anlage, und bietet freien Blick auf die Dünen. Damit entspricht es genau dem, was sich die meisten Käufer wünschen: naturnah, wassernah, nicht luxuriös, aber dennoch komfortabel. Die Deutschen, weiß auch Barbara van der Grijp, Geschäftsführende Gesellschafterin bei Engel & Völkers in Amsterdam, wollen Häuser an der holländischen Küste, an den nordfriesischen Seen und am liebsten in der Provinz Zeeland. Doch das sind eben auch die Gebiete, die Naturliebhaber und Wassersportler aus der ganzen Welt anziehen.

Bis vor ein paar Jahren passten Angebot und Nachfrage ziemlich gut zusammen. Zurzeit aber, bedauern nicht nur Van der Grijp und Stadegaard, könnte viel mehr verkauft werden, als zur Verfügung steht. Der Grund: Immer mehr Interessenten kommen nicht – oder nicht nur –, weil Land und Leute so einladend sind, sondern weil der Hauskauf in den Niederlanden auch als lukratives Anlageobjekt gilt. Fünf bis sieben Prozent Rendite nach Steuern nennen Finanz- und Steuerexperten als realistisches Ziel. Angesichts niedriger Zinsen eine vielversprechende Option, die noch dazu auch mit relativ kleinem Einsatz zu erreichen ist.

Schon Vorvertrag hat bindende Wirkung

Selbst an den Küsten reicht die Preisspanne von 50.000 Euro für ein einfaches Haus auf einem Erbpachtgrundstück bis 350.000 Euro für ein Luxushaus mit eigenem Garten. Der Durchschnittspreis, so Maklerin Van der Grjip, liegt bei 272.616 Euro in Zeeland und 262.463 Euro in Friesland. Deutlich teurer ist es nur in den Städten. In Amsterdam koste ein Haus im Durchschnitt 456.363 Euro.

Die meisten deutschen Käufer, sagt Albrecht Hofmann, kommen wie die Willings aus Nordrhein-Westfalen oder Niedersachsen und nutzen seit Jahren die Nähe zum Nachbarland für Kurzurlaube und Reisen ans Meer, bevor sie sich zum Kauf entschließen. Hofmann ist nicht nur Gesellschafter der Ferienhausvermittlung MEH-Consulting, sondern berät als Anwalt auch Käufer in allen steuerlichen und rechtlichen Angelegenheiten. Was viele Käufer seiner Meinung nach unterschätzen, ist, dass zwar viele Abläufe in unserem Nachbarland ähnlich sind, es aber gleichzeitig einige gravierende Unterschiede gibt.

Einer der wichtigsten ist, dass der Vorvertrag in den Niederlanden wie auch in einigen anderen europäischen Ländern, beispielsweise Italien oder Spanien, bindende Wirkung hat. „Viele Interessenten wissen das nicht“, hat Hofmann festgestellt. Wer aber vorschnell – vielleicht in Urlaubslaune oder weil gerade die Angebote rar sind – beim Kaffeetrinken mit dem Makler unterschreibt, verpflichtet sich zur Abnahme. Doch gerade bei knappem Angebot, darin sind sich alle Fachleute einig, ist es wichtig, sich die Entscheidung genau zu überlegen.

Geplante Eigennutzung spielt wichtige Rolle

Nicht nur versteckte Wegerechte oder alte Belastungen können Käufern das Leben schwermachen. Wer mit einem Haus in einer Parkanlage liebäugelt, sollte sich darüber im Klaren sein, dass große bauliche Veränderungen nicht möglich sind. In der Regel sind die Häuser vom Grundriss bis zur Außenfarbe identisch und müssen es auch bleiben. Hinzu kommt, dass nicht wenige Parks inzwischen in die Jahre gekommen sind, was bedeutet, dass in den kommenden Jahren aufwendige Reparaturen anfallen könnten. Auch und gerade wer plant, später zu vermieten, muss also genau hinschauen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist das Steuersystem. In den Niederlanden gebe es insbesondere für Immobilienerträge ein ganz anderes Konstrukt als in Deutschland, sagt Hofmann. Während hierzulande nur tatsächlich erwirtschaftete Gewinne versteuert werden müssen, wird die Abgabe in unserem Nachbarland sozusagen fiktiv ermittelt. Einmal pro Jahr schätzt die Gemeinde den Wert des Hauses, meldet diesen dem Fiskus, der daraus dann die Steuer berechnet. Wer hier zu hohen Belastungen entgehen will, muss die Weichen schon beim Kauf richtig stellen (siehe Kasten).

Nicht zuletzt spielt auch die geplante Eigennutzung der Immobilie eine wichtige Rolle. Liegt das Haus wie bei den Willings in einer Parkanlage, bedeutet das nicht nur, dass Auflagen erfüllt und Abgaben entrichtet werden müssen. Es bedeutet vor allem, dass es nicht ganzjährig bewohnt werden darf. Häuser und Wohnungen in Ortskernen dagegen müssen in der Regel mindestens zwei Drittel des Jahres bewohnt sein. Eine Auflage, mit der die Gemeinden der winterlichen Verödung ihrer Innenstädte entgegenwirken wollen.

„Im eigenen Heim, umgeben von den eigenen Dingen“

Für Margit und Jürgen Willing war die Einschränkung, die der Kauf in einem Ferienpark mit sich brachte, kein Problem. Von Anfang an haben sie ihre Investition in Holland auch als Geldanlage gesehen und geplant, die meiste Zeit des Jahres zu vermieten, also nicht durchgängig vor Ort zu sein. Ein Vorhaben, das ebenfalls weit besser funktionierte, als die beiden erwartet hatten. Kaum war das 1998 gebaute Haus innen renoviert, nach eigenem Geschmack eingerichtet und online angeboten, kamen auch schon die ersten Anfragen. „Innerhalb einer Woche hatten wir die komplette Hauptsaison vermietet.“

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Willings haben sich entschlossen, die Vermietung selbst zu übernehmen und nur die Schlüsselübergabe, die Notfallbetreuung und Organisation der Reinigungsarbeiten an eine Agentur auszugliedern. Wer das nicht mag, sagt Maklerin Stadegaard, kann auch die komplette Vermarktung ausgliedern. Fast alle Makler in Holland bieten diesen Service entweder selbst mit an oder arbeiten mit entsprechenden Agenturen zusammen.

Bis Mitte September ist das neue Haus nun belegt. Alle persönlichen Sachen finden in dieser Zeit im geräumigen Wandschrank Platz. Danach beginnt die eigene Auszeit: „Im eigenen Heim, umgeben von den eigenen Dingen, die für den Urlaub wichtig sind.“ Margit Willing freut sich schon heute.

Immobilienkauf in den Niederlanden

EU-Bürger können ohne Einschränkung die Immobilien und Grundstücke erwerben, die auch Niederländern zur Verfügung stehen. Kaufverträge werden vor dem Notar besiegelt. Aber Vorsicht: Werden Vorverträge geschlossen, verpflichten diese zum Kauf. Das Widerrufsrecht beträgt lediglich drei Tage. Wichtig: Achten Sie auf die Nutzungsmöglichkeiten. Manche Objekte dürfen nicht ganzjährig bewohnt werden, andere müssen es sogar. Häuser in Parkanlagen sind in der Regel standardisiert und bieten nur eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten. Die Grunderwerbsteuer beträgt 2 Prozent des Kaufpreises. Mit Registerkosten, Notargebühren und Maklercourtage liegen die Kaufnebenkosten in der Regel bei vier bis sieben Prozent. Immobilien werden in den Niederlanden anders besteuert als in Deutschland. Um steueroptimiert zu kaufen, empfiehlt es sich aufgrund von Freibeträgen, mehrere Eigentümer einzutragen und einen Verwalter zu bestimmen. Hier müssen jedoch weitere Aspekte wie zum Beispiel das Erbrecht beachtet werden. Vor allem wer eine Immobilie als Renditeobjekt kauft, sollte sich daher immer umfassend beraten lassen. Auch das niederländische Kataster funktioniert etwas anders als das deutsche Grundbuchamt. Grundstücke und Häuser können zum Beispiel mit sogenannten Kettenbedingungen belegt sein, also Auflagen, die auch auf spätere Käufer übergehen. Daher vor der Unterschrift immer vom Makler oder Notar Auszüge anfordern lassen.

Anmerkung der Redaktion: Die Grunderwerbsteuer für Wohnimmobilien in den Niederlanden beträgt nicht 6 Prozent, wie ursprünglich im Text geschrieben, sondern 2 Prozent des Kaufpreises. Nur bei Gewerbeimmobilien beträgt die Grunderwerbsteuer 6 Prozent. Vielen Dank für den Hinweis von aufmerksamen Lesern. Wir haben das im Text geändert.

Quelle: F.A.S.
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