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Wohnhochhäuser

Der Boom der Wohntürme

Von Birgit Ochs
© Becken, F.A.S.

Drei Schwestern haben jüngst in Frankfurt für Gesprächsstoff gesorgt. Bei dem Trio, das zukünftig die Innenstadt mit prägen soll, handelt es sich nicht um Frauen, sondern um Wohntürme. Gleich hinter der Einkaufsmeile sollen die Grazien in den Himmel wachsen. Bis zu 500 neue Miet- und Eigentumswohnungen könnten in den 44, 60 und 85 Meter hohen Gebäuden entstehen. Um die Türme besser zu vermarkten, werde man allerdings einen „internationaleren Namen“ wählen, heißt es beim Bauherr Becken Development aus Hamburg.

Abgesehen von den „Schwestern“, hat auch noch ein zweites Hochhausprojekt in der Stadt binnen eines Monats von sich reden gemacht. Auf einem Areal, zu Fuß höchstens 15 Minuten entfernt von den „Schwestern“ gelegen, konkretisiert sich der Bau eines Ensembles aus vier Türmen, von denen zwei als reine Wohntürme geplant sind. Einer davon soll 172 Meter messen und damit Deutschlands höchstes Wohnhochhaus einholen: den ebenfalls in Frankfurt im Bau befindlichen „Grand Tower“.

An Deutschlands einzig wirklichem Hochhausstandort scheinen die Wohntürme überall im Stadtgebiet aus dem Boden zu wachsen. Angesichts der zahlreichen Vorhaben fällt es vielen Frankfurtern schwer, da den Überblick zu behalten. Immerhin 17 Wohnturmprojekte listet das Maklerhaus JJL gegenwärtig für die hessische Großstadt auf. Zusammen mit Berlin sind hier gut die Hälfte der rund 9000 Hochhauswohnungen geplant, die nach einer Studie des Immobilienberaters Bulwiengesa in den sieben größten Städten bis 2018 entstehen sollen. Denn in bescheidenerem Maße will man auch in Hamburg, in Düsseldorf wie in München und anderswo im Land hoch hinaus. Es ist angesichts der gegenwärtigen Bauaktivitäten nicht übertrieben, von einem Hochhausboom zu sprechen. Insgesamt 80 Vorhaben hat Bulwiengesa gezählt.

Für die Riesen gibt es gewichtige Argumente. Warum soll hier im kleineren Maßstab nicht gelingen, was in asiatischen Metropolen, in New York und London funktioniert, nämlich auf relativ kleiner Grundfläche mehr Menschen in der Vertikalen unterzubringen? Für die Befürworter der Wohnhochhäuser geht es angesichts knapper und damit immer teurer werdenden Baulands gar nicht anders, als innerstädtisch Wohnraum in der Höhe zu schaffen. Nur so könne der Wohnungsmarkt entlastet werden, argumentieren sie. Als weitere Pluspunkte der Türme gelten: die Flächenersparnisse, ihr Anschluss an vorhandene Infrastruktur und ihr Beitrag zur Stadt der kurzen Wege. So betrachtet, wird der Hochhausbau im Ballungszentrum zur Notwendigkeit.

Von Luxustürmen und Premiumhochhäusern

Die neue Generation hat sich - ganz anders als ihre in der Nachkriegszeit entstandenen Ahnen - einen exklusiven Namen gemacht. Noch vor zwanzig Jahren hatten Wohnhochhäuser einen ziemlich miesen Ruf. Ihr schlechtes Image verdankten sie jenen, an den Stadträndern entstandenen Großsiedlungen aus den sechziger und siebziger Jahren, von denen sich etliche binnen eines Jahrzehnts zu sozialen Brennpunkten entwickelt hatten. Hochhaus - das klang in vielen Ohren nach zerstörten Klingelanlagen, dunklen Fluren, dauerkaputten Fahrstühlen und nach jeder Menge Probleme.

Für die neuen Hochhäuser dagegen heißen die Synonyme Luxustürme und Premiumhochhaus. Ihre Penthouse-Wohnungen sollen Spitzenpreise erzielen. Ihre Eingangshallen, die an die Lobby eines Hotels erinnern, versprechen den Bewohnern kosmopolitisches Flair und Prestigegewinn. Teuer sind die Türme alle. Das liegt zum einen an den immens hohen Grundstückspreisen, zum anderen am hohen Aufwand, den dieser Gebäudetyp erfordert. Das geht bei der Planung los, bei der Einrichtung der Großbaustelle weiter und hört später im Betrieb nicht auf. Der hohe Aufwand schlägt sich in den Kaufpreisen nieder. Am Beispiel Frankfurt, wo im vergangenen Jahr immerhin 30 Prozent aller verkauften Eigentumswohnungen Hochhauswohnungen waren, lässt sich das gut zeigen. So ermittelte der Gutachterausschuss einen durchschnittlichen Kaufpreis je Quadratmeter von 5000 Euro für neue Wohnungen. Für eine Hochhauswohnung aber zahlten die Käufer im Schnitt fast 7000 Euro.

Angesichts solcher Preise stellen sich viele die Frage, ob dieses Angebot wirklich zur Entlastung des Wohnungsmarktes beiträgt, auf dem es ja vor allem an bezahlbaren Wohnungen fehlt und selbst Menschen mit mittlerem Einkommen nur schwer fündig werden. Selbstverständlich, antworten Vertreter der Sickereffekt-These wie Konstantin Lüttger, Chef der Sparte Residential Investment vom Immobilienberater CBRE. Denn wer im Hochhaus einzieht, konkurriert schließlich nicht mit anderen um das übrige - auch günstigere - Angebot auf dem Wohnungsmarkt. Das klingt einleuchtend.

Aber es gibt auch Zweifel an dieser Sichtweise. Catella-Analyst Thomas Beyerle etwa ist skeptisch. Die Wohntürme bereicherten das Frankfurter Stadtbild zwar ungemein, sagt er, aber in einem sich zunehmend differenzierenden Wohnungsmarkt seien sie nur ein weiteres Marktsegment für eine spezielle Zielgruppe. Diese grenze sich von all jenen ab, die am angespannten Wohnungsmarkt suche. „Der Porschehändler konkurriert ja auch nicht mit dem Golfverkäufer“, fasst der Marktbeobachter zusammen.

Große, weitläufige Penthäuser werden zum Ladenhüter

Auch die Stadt will sich nicht allein auf den Sickereffekt verlassen. Um die teuren Hochhauswohnungen auch für andere als nur Spitzenverdiener erschwinglich zu machen, schreibt sie vor, dass 30 Prozent aller Einheiten eines solchen Projekts geförderte Wohnungen sein müssen, um kein vertikales Reichengetto zu schaffen.

Der Stuttgarter Wohnsoziologe Tilman Harlander, der viele Jahre zum Thema „soziale Durchmischung“ geforscht hat, hält es grundsätzlich für „sehr schwierig“, ausgerechnet in einem Hochhaus Menschen unterschiedlichster sozialer Schichten zusammenzubringen. In einer Luxusimmobilie auch Sozialwohnungen anzubieten erfordere ein sensibles Management und eine gute Betreuung der Immobilie. So wie in der New Yorker Edelwohnanlage „Ten Freedom Place“ könne es jedenfalls nicht sein. Dort hatten die ärmeren Bewohner Zugang durch die Hintertür. Andererseits müsse man auch dem Anspruch dauerhaft gerecht werden, Premiumwohnen zu bieten. Durch die Vertikale sei das Hochhaus zudem anonymer als andere Gebäudetypen, der Kontakt unter Nachbarn höchst selektiv.

Der Bauherr der „Drei Schwestern“, mit deren Bau schon in diesem Jahr begonnen werden soll, gibt sich zuversichtlich, dass die Anbindung an das Umfeld gelingt und das Ensemble kein „Geisterhaus“ wird. Auch sollen die Türme nicht nur für Brexit-Banker, spitzenmäßig verdienende Wirtschaftsanwälte und gutbetuchte Hochtaunusbewohner, die sich eine Zweitwohnung in der Stadt leisten, interessant sein. Zum einen sollen das die erwähnten geförderten Mietwohnungen verhindern. Im Fall der „Schwestern“ geht es übrigens nicht um klassische Sozialwohnungen, sondern um ein Angebot für Haushalte mit mittlerem Einkommen. Zum anderen setzt Becken Development grundsätzlich auf kleinere, kompakte und gut geschnittene Wohnungen. Qualität vor Größe heißt das Motto. Damit steigt trotz der zu erwartenden hohen Quadratmeterpreise die Zahl derjenigen, für die eine solche Wohnung interessant wird.

Der auf Luxusimmobilien spezialisierte Makler Björn Dahler hält das für die richtige Entscheidung. „Auch im oberen Preissegment verkaufen sich kleinere Wohneinheiten leichter“, sagt er und warnt zugleich: „Der Markt für große Penthäuser und weitläufige Hochhausetagen ist in Deutschland sehr begrenzt.“ Das wissen nun auch die Käufer und der Bauherr des Gewa Towers im baden-württembergischen Fellbach. Der Turm sollte das dritthöchste Wohnhaus Deutschlands werden. Doch seit November herrscht Baustopp, ein Insolvenzverwalter ist damit beschäftigt, zu klären, wie es weitergeht. Die Pleite des stolzen Vorhabens liegt offenbar vor allem daran, dass sich nur für eine der teuren Wohnungen in den oberen Etagen ein Käufer fand. Und auch bei Becken selbst heißt es, man habe aus der Vergangenheit Erfahrung mit langen und zähen Vermarktungszeiten großer Wohnturmwohnungen gemacht - und das in Hamburg und nicht im Stuttgarter Umland.

Das soll in Frankfurt anders werden. Und natürlich rechnet man bei den „Drei Schwestern“ nicht nur auf Käufer aus dem Großraum Frankfurt. Darauf deutet auch die angestrebte Namensänderung hin. Mit dem bisherigen Titel kann man Käufer aus dem Ausland offenbar nicht locken. Mit „Sister Act“ vielleicht schon. Mal so als Vorschlag.

Quelle: F.A.S.
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