Haus unterm Hammer

Was Bieter bei Zwangsversteigerungen beachten müssen

Von Anne-Christin Sievers
 - 11:15

In der Großstadt bezahlbares Wohneigentum zu finden, gleicht bisweilen der Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Einige hoffen daher, durch eine Zwangsversteigerung ein Schnäppchen zu machen. Denn die Preise liegen oft 10 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert – selbst wenn sie diesen in begehrten Lagen auch übertreffen können. Wer Wohneigentum ersteigern will, sollte sich vorab gut informieren.

Gründe für eine Zwangsversteigerung gibt es vor allem zwei: Entweder können sich geschiedene Eheleute oder Erben nicht darauf einigen, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll, oder der Eigentümer kann die Kreditraten der Bank nicht mehr bedienen. Zuständig sind die Amtsgerichte. Sie beauftragen einen Sachverständigen, der die Immobilie begutachtet und deren Verkehrswert bestimmt. Das Gutachten enthält Aussagen über Lage, Zustand, Ausstattung und Ausbau der Immobilie. Man sollte kritisch prüfen, ob die genannten Zahlen und Angaben realistisch sind. Das Amtsgericht setzt einen Termin für die Versteigerung fest und veröffentlicht das Gutachten.

Die Versteigerungsakte können Bieter einige Wochen vor dem Termin einsehen. Ein Blick in das Grundbuch gibt Auskunft, wie die Eigentumsverhältnisse gestaltet sind, ob das Grundstück durch Hypothek oder Grundschuld belastet ist und ob Wegerechte oder Wohnrechte bestehen – das macht das Objekt unattraktiver. Entscheidend ist auch, ob der ehemalige Eigentümer Grundsteuern, Zinszahlungen oder öffentliche Abgaben schuldig geblieben ist. Dies sollte man bei der Finanzierung einbeziehen. Unwissenheit schützt hier vor Schaden nicht: Der Bundesgerichtshof wies die Klage eines Mannes ab, der vom Zuschlag zurücktreten wollte. Weil er zu spät kam, hatte er nicht gehört, dass das Haus mit einer Grundschuld belastet war. (Az.: V ZB 150/07)

Neuer Eigner darf Immobilie zwangsräumen lassen

Selbst wenn der Bieter die Unterlagen studiert hat, ersteigert er oft die Katze im Sack. Der Besitzer des Hauses ist nicht verpflichtet, dem Interessenten die Wohnung von innen zu zeigen. Frustrierte Bewohner vermüllen oder zerstören nicht selten die verlorenen vier Wände. Gewährt der Schuldner keinen Zutritt, sollte der Bieter einen Bausachverständigen den Sanierungsbedarf von außen schätzen lassen und sich bei Nachbarn und Gläubigern informieren.

Von Versteigerungsterminen erfährt man auf Online-Plattformen, aus der Tageszeitung oder durch Aushänge beim Amtsgericht. An der Auktion kann jeder teilnehmen – zumindest als Zuschauer. Wer mitbieten will, muss sich beim Gerichtstermin mit Personalausweis registrieren und nachweisen, dass er vorab eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswertes erbracht hat – durch eine Bankbürgschaft, einen Bundesbankscheck oder eine rechtzeitige Überweisung an das Gericht.

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Die Auktion leitet ein Rechtspfleger. Er erläutert die Fakten und verkündet das Mindestgebot. Dann bieten die Anwesenden um die Wette, wenigstens 30 Minuten. Trotz Bieterschlacht sollte man sich an das selbst gesetzte Limit halten. Das höchste Gebot erhält den Zuschlag. Das Gericht darf diesen im ersten Termin dem Meistbietenden nur erteilen, wenn er mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes geboten hat. Bei weniger als 70 Prozent darf der Gläubiger sein Veto einlegen. Beim zweiten Termin fallen diese Grenzen weg. Ist der Zuschlag erteilt, wird man Eigentümer der Immobilie und übernimmt sie so, wie sie ist – mit allen Rechten und Pflichten. Danach muss der neue Besitzer das Geld oft schnell innerhalb von ein bis drei Monaten bis zum Verteilungstermin zahlen. Deshalb sollte die Finanzierung schon frühzeitig stehen.

Der neue Hauseigentümer spart sich Maklercourtage und Notargebühren, dafür fallen Gebühren für das Gericht und die Erteilung des Zuschlags, Kosten für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer an. Mit dem Zuschlag darf der neue Eigner die Immobilie zwangsräumen lassen, wenn der ursprüngliche Eigentümer sich weigert auszuziehen. Ist das Objekt vermietet, bleibt der geltende Mietvertrag bestehen – der Eigentümer kann aber Eigenbedarf anmelden.

Quelle: F.A.S.
Autorenporträt / Sievers Anne
Anne-Christin Sievers
Redakteurin in der Wirtschaft.
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