Millionen für eine Wohnung

Luxus allein reicht in Manhattan längst nicht mehr

Von Norbert Kuls, New York
 - 18:26
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Luxuswohnungen im teuersten Marktsegment des New Yorker Stadtteils Manhattan sind weiterhin begehrt, sowohl bei vermögenden Ausländern als auch bei reichen Amerikanern. Im vergangenen Jahr legte der bisher von einem Bauboom getriebene Markt allerdings eine Verschnaufpause ein. Für einige der teuersten Wohnungen gab es Preisabschläge, die Immobilien blieben länger auf den Listen der Makler, und es gab weniger Bieterkämpfe. Die erzielten Preise bewegen sich allerdings immer noch in für Normalverdiener unerreichbaren und kaum vorstellbaren Sphären.

Am Ende des Jahres wurden für drei kombinierbare Penthäuser im 92. und 93. Stock des Wohnwolkenkratzers 432 Park Avenue von einem unbekannten Käufer 91 Millionen Dollar gezahlt. Nach Gerüchten soll es sich um den Hedgefondsmanager Bill Ackman handeln. Ackman wird die beste Aussicht auf den Central Park haben, weil ihm kein anderes Hochhaus die Sicht verstellt. Mit einer Höhe von 426 Metern ist der schlanke Turm nämlich das höchste Wohnhochhaus der Welt und das zweithöchste Gebäude in New York nach dem Bürohochhaus One World Trade Center im Süden von Manhattan. Der Kaufpreis war die dritthöchste jemals für eine Privatwohnung gezahlte Summe.

Nach Angaben der Immobiliengesellschaft City Realty wechselten im vergangenen Jahr in Manhattan rund 12.000 Wohnungen für insgesamt 25,9 Milliarden Dollar die Besitzer. Die Zahlen lagen nur unwesentlich über den Ergebnissen des Vorjahres. Apartments für 10 Millionen Dollar und mehr machten rund ein Fünftel der gesamten Transaktionen aus. Auf Wohnungen für maximal 1 Million Dollar entfielen 13 Prozent. Der Durchschnittspreis für ein Apartment in Manhattan lag unverändert bei 2,2 Millionen Dollar. „Das ist ein Zeichen für einen beständigen, starken Markt“, sagte Daniel Levy, der Vorstandsvorsitzende von City Realty, der „New York Times“. „Wenn Sie ein Käufer sind, müssen Sie nicht das erste Objekt kaufen, das Sie sehen. Wenn Sie auf der Verkäuferseite stehen, müssen Sie nicht ewig warten, bis Sie verkauft haben.“

Viele Verkäufer mussten im vergangenen Jahr allerdings mit den Preisen heruntergehen, bevor sie einen Vertrag abschließen konnten. Käufer wurden besonders im oberen Luxussegment zurückhaltender, weil dort das Angebot reichhaltig war. Der durchschnittliche Abschlag für Wohnungen lag bei 9 Prozent. Verkäufer, die beim Preis unflexibel blieben, haben ihre Immobilie oft längere Zeit nicht losschlagen können. „Am oberen Ende des Marktes glauben viele Verkäufer noch an anspruchsvolle Preise, und das ist nicht der Markt dafür“, sagte Hall Wilkie, Präsident des Luxusmaklers Brown Harris Stevens.

Die Anspruchshaltung von Verkäufern geht auf das Ende des Jahres 2011 zurück, als Sandy Weill, der ehemalige Vorstandsvorsitzende der Großbank Citigroup, seine Wohnung im Haus 15 Central Park West für den astronomisch anmutenden Preis von 88 Millionen Dollar auf den Markt brachte – und sie kurz danach zu diesem Rekordpreis verkaufte. „Das wurde zum Maßstab für Verkäufer“, erinnert sich Jonathan Miller, Vorstandschef der auf Immobilienbewertung spezialisierten Gesellschaft Miller Samuel. „Das hat auch Leute beeinflusst, die vielleicht ein 5-Millionen-Dollar-Apartment hatten und sich jetzt sagten‚ vielleicht kann ich 8 Millionen Dollar dafür bekommen.“

Druck ist von den Käufern gewichen

Diese Zeiten scheinen aber erst einmal vorbei. In Manhattan blieben nach Angaben des Maklers Corcoran bereits bestehende Wohnungen ab 10 Millionen Dollar im vergangenen Jahr durchschnittlich 213 Tage auf dem Markt, sieben Tage länger als im Jahr davor. Für Objekte unter 1,5 Millionen Dollar waren es 90 Tage – nach 81 Tagen im Jahr 2016. Das lag auch an der beständig hohen Zahl neuer Objekte. Im vergangenen Jahr kamen 2400 neue Apartments auf den Markt, was fast dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre entsprach. Das verfügbare Angebot von Neubauwohnungen lag aber um rund 15 Prozent über dem des Vorjahres. „Es überrascht nicht, dass Käufer weniger unter Druck stehen als in den Jahren 2014 und 2015“, sagte Kelly Mack, die bei Corcoran den Vertrieb neuer Objekte verantwortet.

Nach Angaben von City Realty wurden 2017 rund 1750 neu entstandene Luxuswohnungen verkauft, rund 100 weniger als im Vorjahr. Die meisten Transaktionen gab es in der Adresse 56 Leonard, einem 250 Meter hohen Wohnturm in Manhattan, dessen Außenfassade wie ein Jenga-Spiel aus Glas anmutet. Das Penthaus im obersten Stock fand für knapp 48 Millionen Dollar einen Käufer. In derselben Nachbarschaft wurde ein Penthaus im Objekt 443 Greenwich Street für knapp 44 Millionen Dollar verkauft. Dieses Haus, eine umgebaute ehemalige Buchbinderei, ist bei Schauspielern und anderen Prominenten beliebt, weil es mit einer abgesicherten Tiefgarage als „Paparazzi-sicher“ gilt. Die Schauspieler Meg Ryan und Jake Gyllenhaal kauften dort im vergangenen Jahr jeweils eine neue Wohnung, beide für etwas weniger als 10 Millionen Dollar.

Immer mehr Sonderwünsche

In dieser Preisklasse scheinen Käufer allgemein besondere Ansprüche zu stellen, auch wenn der Schutz von Paparazzi ungewöhnlich anmutet. „Früher war Käufern vor allem die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln wichtig“, sagt Immobilienmakler Ryan Serhant, der Star einer Reality-Show („Million Dollar Listing“), über den New Yorker Luxusimmobilienmarkt. „Mittlerweile habe ich mehr und mehr Kunden, die eine Ladestation für ihren Tesla brauchen. Dazu wollen Käufer große extravagante Spielbereiche für ihre Kinder. Die Kleinen sind ein großer Schwerpunkt für Leute geworden, die eine neue Wohnung kaufen wollen“, sagte Serhant dem Fernsehsender CNBC.

Andere Wünsche reichen von Filmvorführraum, Wellness-Bereich für Menschen und Hunde, Weinkeller, Dach-Schwimmbad bis zu Fitness-Räumen mit Personal. Immobilienentwickler werden kreativ und bieten besondere Dienste an. Das derzeit am New Yorker Hafen entstehende Hochhaus One Manhattan Square wird eine Kegelbahn, ein türkisches Bad, mehrere Schwimmbäder, Gärten und ein Baumhaus für Erwachsene bieten.

Im Objekt Soori High Line hat die Hälfte der Apartments einen 1,30 Meter tiefen beheizten Salzwasser-Pool im Wohnzimmer, der zum Teil nach außen geöffnet ist. Dazu bietet das Haus Wellness-Programme wie „Wassertherapie“ für die Bewohner an. Die Wohnungen kosten zwischen 3 Millionen und 22,5 Millionen Dollar. „Ich will einen privaten Aufzug, tolle Aussicht, eine Bar und einen offenen Kamin“, sagte ein Wertpapierhändler bei einer der großen Banken, Single und auf der Suche nach einem Apartment in der 5-Millionen-Dollar-Preisklasse. Einfach ist das aber nicht. „Ich bin immer noch auf der Suche“, sagte er.

Quelle: F.A.Z.
Norbert Kuls
Freier Autor in der Wirtschaft.
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