Gastkommentar

Am US-Immobilienmarkt droht die nächste Blase zu platzen

Von John F. Wasik, Bloomberg News
11.11.2002
, 15:27
Es gibt eine Reihe von Warnsignalen, dass es gerade jetzt riskant ist, auf US-Immobilien zu setzen, meint John F. Wasik von Bloomberg.
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Die Lage in einigen regionalen amerikanischen Immobilienmärkten weist ähnliche Überhitzungserscheinungen auf wie beim Nasdaq-Index im März des Jahres 2000. Hier hat sich die nächste Blase gebildet, die kurz vor dem Platzen steht. Wenn die flaue Investitionstätigkeit und die schwachen Konsumausgaben die US-Wirtschaft weiter nach unten ziehen, werden die Immobilienpreise ins Rutschen geraten.

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Es gibt eine ganze Reihe von Warnsignalen, dass es gerade jetzt riskant ist, auf den privaten Wohnungsbau zu setzen. Mehrere Konjunkturindikatoren signalisieren, dass die USA aus dem Konjunkturtief noch nicht heraus sind. Das Bruttoinlandsprodukt wuchs im dritten Quartal nur mit einer Jahresrate von 3,1 Prozent. In einer Umfrage von Bloomberg News hatten Ökonomen eine Steigerung von 3,7 Prozent prognostiziert. Auch der rückläufige Auftragseingang in der Industrie und das schwache Verbrauchervertrauen, das sich auf einem Neun-Jahres-Tief befindet, trüben die Konjunkturperspektiven ein.

Arbeitslosigkeit beeinträchtigt Immobilienmarkt

Die konjunkturellen Makrotrends in persönliche Investmententscheidungen umzumünzen, ist immer schwierig. Das wichtigste hierbei ist, dass lokale Entwicklungen am Immobilienmarkt eine zentrale Rolle spielen. Beispielsweise wurden allein im Oktober 7.600 Stellenstreichungen pro Tag angekündigt, berichtet die Personalagentur Challenger, Gray & Christmas. Wenn lokale Arbeitgeber in größerem Maße entlassen, hat das immer starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Hausbesitzer, die seit einem Jahr oder länger arbeitslos sind, dürften eher ihr Heim verkaufen. Wenn das in größerem Rahmen passiert, geraten die lokalen Immobilienpreise ins Wanken.

Nachdem die privaten Haushalte den Wert ihrer Aktienpensionssparpläne im Zuge der Börsenflaute schwinden sahen, setzten sie auf Immobilien. Aber sie haben dort zu viel investiert. Infolgedessen hat sich bei etwa einem Dutzend lokaler Immobilienmärkte eine Blase gebildet, die zu platzen droht.

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Wie ermittelt man eine Immobilienblase?

Die staatliche Agentur Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) berichtet, dass es bis zum 30. Juni in 20 Märkten für Wohnimmobilien Preiserhöhungen von elf bis 15 Prozent gab. Die fünf Spitzenmärkte waren Yolo in Kalifornien, Barnstable/Armouth in Massachusetts, Santa Barbara in Kalifornien, Nassau-Suffolk in New York und Fort Lauderdale in Florida.
Hat sich in diesen Märkten nun eine Blase gebildet? Um das zu beurteilen, hilft die Frage: Sind die Immobilienpreise in der Region sehr viel schneller gestiegen als neue Arbeitsplätze geschaffen wurden oder die Investitionen der Unternehmen zunahmen? Liegt sie über der jährlichen Preissteigerungsrate von 6,48 Prozent bei Wohnimmobilien, wie von der OFHEO ermittelt?

Laut Martin Weiss, Präsident der Marktforschungsfirma Weiss Research, sind jene Immobilienmärkte am stärksten gefährdet, in denen ein Ungleichgewicht zwischen steigenden Hauspreisen und schwachem Arbeitsmarkt herrscht. „Die Preise dürften in den Märkten ins Rutschen geraten, wo die stärksten Überhitzungserscheinungen zu sehen sind", erklärt er.

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Rekordverschuldung privater Haushalte

Die niedrigeren Hypothekenzinsen haben paradoxerweise dazu geführt, dass Millionen von Haushalten nicht weniger, sondern mehr verschuldet sind. In den letzten zwei Jahren haben sie über Refinanzierungen zu niedrigeren Zinsen Kapital im Volumen von 139 Milliarden Dollar freigesetzt, das in den Konsum fließen konnte, geht aus den Daten von Freddie Mac hervor. Die Verschuldung der Privaten Haushalte ist im dritten Quartal auf den höchsten Stand seit dem Zweiten Weltkrieg angeschwollen, berichtet Paul Kasriel, Leiter Wirtschaftsanalyse bei Northern Trust Bank. Damit sind Millionen von Haushalten trotz der niedrigen Kreditzinsen bis zur Grenze verschuldet.

„Die Federal Reserve hat die Haushalte ermutigt, sich weiter zu verschulden und in Immobilien zu investieren", kritisiert Kasriel. Hingegen haben Immobilienkreditnehmer, die ihre Verschuldung reduzieren, mehr Flexibilität. Sie können es sich früher leisten, weniger zu verdienen und sind außerdem in jüngeren Jahren schuldenfrei.

Egal, was für ein Konjunkturpaket der amerikanische Kongress verabschieden wird, viel größere Auswirkungen auf das Leben der Amerikaner hat die persönliche Verschuldungslage.

Quelle: Bloomberg
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