Mittelstandsanleihen

Golden Gate will Durchbruch finanzieren

Von Martin Hock
04.04.2011
, 16:59
Von der Bundeswehr zu Golden Gate: Krankenhaus Amberg
Der Frankfurter Entry Standard sieht eine Anleihen-Neuemission des Immobilienentwicklers Golden Gate. Allerdings sind vor allem dessen Klinik-Projekte noch nicht gestartet. Eine Besicherung soll die Unwägbarkeiten auffangen.
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Der Reigen der Anleihen mittelständischer Emittenten, die sich Geld vor allem von Privatanlegern leihen wollen, wie an der auf deren Bedürfnisse zugeschnittenen Emissionen zu erkennen ist, setzt sich fort.

War es bislang das Bond-M-Segment der Stuttgarter Börse, das den größten Zulauf fand, kommen nun auch andere Handelsplätze verstärkt zum Zug. Mit einer Schuldverschreibung der Golden Gate AG, einem Spezialisten für die Entwicklung von Gesundheits- und Wohnimmobilien, soll nun der Frankfurter Entry Standard Zuwachs erhalten, wobei sich dieser angesichts der eher kleinen Plazierung von 30 Millionen Euro in Grenzen hält.

Aus der Textilbranche ins Gesundheitswesen

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Die Laufzeit ist mit dreieinhalb Jahren diesmal kurz, läuft doch die überwiegende Mehrzahl der bisherigen Emissionen fünf Jahre lang. Mit 6,5 Prozent liegt die Verzinsung fast viereinhalb Prozentpunkte über dem drei- und knapp 4,2 Prozentpunkte über dem vierjährigen Referenzzins der Banken (Mid-Swap).

Bild: F.A.Z.

Die Golden Gate AG ist ein junges Unternehmen. Sie wurde erst 2006 gegründet, war zunächst in der Textilbranche tätig. Das aktuelle Geschäftsmodell steht seit 2009 im Fokus. Allein-Gesellschafter ist Uwe Rampold . Dieser machte vor allem von sich reden, als er und seine Lebensgefährtin vor einigen Jahren den Nobel-Friseur Meir vor der Insolvenz bewahrten.

Golden Gate erwirbt, entwickelt und realisiert Gesundheits- und Wohnimmobilien in Deutschland und konzentriert sich dabei auf akut-stationäre Fachkliniken sowie nach eigenem Bekunden Wohnprojekte im hochwertigen bis zum Luxus- und Top-Segment. Vor zwei Jahren erwarb Golden Gate etwa die ehemaligen Bundeswehrkrankenhäuser in Amberg und Leipzig.

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Dort sollen auf Sepsis-Erkrankungen spezialisierte Fachkliniken entstehen, vorwiegend für Patienten, die Prothesen mehrfach wechseln müssen und an Infektionen mit resistenten Keimen leiden. Eröffnet werden sollen die Kliniken 2012 und 2013.

Solare Pläne

Darüber hinaus soll in Amberg ein sogenanntes „Sonnen-Dreieck“ entstehen. Dort sollen Häuser gebaut werden, die sich drehen und nach dem Stand der Sonne ausgerichtet werden können sowie Reihen- und Appartementhäuser mit Photovoltaikanlagen.

Auf Sylt baut Golden Gate zudem ein Landhaus im Friesenstil, in Hamburg wird ein Wohnungsprojekt entwickelt, zudem bietet das Unternehmen im Klinikbereich Beratungs- und Managementdienstleistungen an.

Der Nettoerlös aus der Emission von bis zu 29 Millionen Euro soll für weitere Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen in Amberg und Leipzig, Neubauten in Sylt sowie neue Projekte verwendet werden. Auch Hamburg steht auf der Liste. Indes gehört letzteres Projekt noch Uwe Rampold über seine Rampold AG.

Leipziger Schwierigkeiten

Ganz rund lief es auch in Leipzig nicht. Laut Bericht der Leipziger Volkszeitung vom Januar hätte die Klinik schon 2010 die Arbeit aufnehmen sollen. Doch der mögliche Partner Ediacon, der Betreiber des Leipziger Diakonissenkrankenhauses, entschied sich dann zu Beginn des laufenden Jahres für eine Stärkung des Standortes Chemnitz - sehr zum Ärger von Golden Gate.

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2012/2013 soll aber ein entsprechendes Zentrum laut sächsischem Krankenhausentwicklungsplan in Leipzig entstehen - Golden Gate hofft bei der Ausschreibung auf den Zuschlag. Indes sind nur 35 förderungswürdige Planbetten vorgesehen, die Klinik Leipzig ist mit 107 Betten geplant.

Noch im Anfangsstadium

Aufgrund der schwebenden Klinikprojekte sind die bislang vorliegenden Bilanz- und Ertragsdaten, die zudem nur bis zum Juni 2010 reichen als wenig aussagekräftig zu betrachten. Zum 30. Juni wies die Golden Gate AG eine Eigenkapitalquote von rund 50 Prozent aus. Indes wiesen die Betreibergesellschaften der Kliniken nach den im Prospekt zur Verfügung gestellten Daten 2009 negatives Eigenkapital in niedriger Höhe auf.

Zudem schreibt die Rating-Agentur Creditreform in ihrem Bericht, dass die Kreditlinien der Gesellschaft Amberg nahezu ausgenutzt seien, andere Kontokorrentkredite nicht existierten. Zwei Darlehensverträge liefen zum 31. März aus, sollen bis Ende April verlängert und dann durch die Anleihefinanzierung abgelöst werden.

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Umsatzerlöse sollen 2011 zunächst durch die Veräußerung der Sylter Luxusimmobilie fließen. Zudem gibt es Mieteinnahmen durch Teilvermietungen in Leipzig. Längerfristig hängt der Erfolg der Golden Gate AG vom Erfolg der Klinikprojekte ab. Diese müssen insofern als unerprobt gelten, als es derzeit keine solchen Zentren gibt. Andererseits ist dies auch eine Chance.

Besicherung verbessert Anleihennote

Creditreform bewertet die Bonität des Unternehmens mit „BB“ im oberen spekulativen Bereich. Erstmals hat Creditreform auch die Anleihe eines Emittenten selbst bewertet und dieser die Note „BBB“ im unteren Investment-Grad-Bereich verliehen.

Grund ist die Besicherung der Anleihe durch Grundschulden auf die Klinik Leipzig sowie knapp 2 Millionen Euro an Mietforderungen aus dem Objekt. Zudem gibt es eine Patronatserklärung durch Uwe Rampold.

Noch fehlt es Golden Gate an großen vorzeigbaren Erfolgen. Bleiben diese aus, könnte es auch für die Anleiheinhaber kritisch werden, je nachdem was im schlimmsten Fall für den Grundbesitz in Leipzig tatsächlich erzielt werden kann.

Das Bond-Magazine beurteilt die Anleihe auf seinen Internetseiten ohne Enthusiasmus: Erst die Besicherung habe die Anleihe marktgängig gemacht. Ohne Besicherung lägen die Zinssätze für entsprechende Projektentwicklungen durch Private Equity Investoren bei rund 15 Prozent, wobei diese auch Sicherheiten verlangten. Die Investoren im Sylter Objekt erhielten zudem für eine nur geringfügig geringere Besicherung 9,5 Prozent. Insofern hält das Magazin einen Zins von 8,5 Prozent für angemessener.

Alternativen

Sucht man nach Anleihen von Emittenten mit gleichlautenden Noten internationaler Rating-Agenturen, so zeigt sich, dass diese in der Regel mit deutlich niedrigeren Renditen gehandelt werden. So bringt die im November 2014 fällige Anleihe der Baumarktkette Hornbach 4,7 Prozent, eine im Juli fällige Anleihe des österreichischen Baustoffhändlers Wienerberger 3,9 Prozent, obwohl diese unbesichert ist.

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Anleihen mit der von der Skala her gleichrangigen Note der Rating-Agentur Moody's (Baa2) rentieren bei ähnlicher Laufzeit mit etwa 3,3 bis 3,5 Prozent, während Anleihen mit ähnlicher Rendite meist eine Rating-Note tiefer im Bereich „B“ eingeordnet werden.

Für den privaten Anleger sind die Erfolgsaussichten der Klinikprojekte kaum zu beurteilen. Das gibt der Anleihe trotz Besicherung eine gewisse Unwägbarkeit. Zudem rentiert die nur wenig länger laufende nicht besicherte Anleihe der Windreich AG, deren Emittentin von Creditreform mit „BBB“ beurteilt wurde, derzeit mit 7,1 Prozent. Das wäre auch eine Alternative.

Insofern muss man wohl bei der Zeichnung der Anleihe der Golden Gate nicht um jeden Preis dabei sein. Gibt es einmal gute Nachrichten von den Klinik-Projekten dürfte die Anleihe auch dann noch eine Rendite bieten, die sie bei größerer Sicherheit nicht uninteressant machen könnte.

Die in dem Beitrag geäußerte Einschätzung gibt die Meinung des Autors wieder.

Autorenporträt / Hock, Martin
Martin Hock
Redakteur in der Wirtschaft.
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