Finanzmärkte

Amerikanische Immobilienblase gefährdet auch Aktien und Anleihen

Von Amey Stone
06.10.2005
, 11:46
Wer meint, er sei vor den Folgen eines Platzens der Immobilienblase in Amerika gefeit, weil er nicht in diesem Markt investiert ist, könnte sich irren. Aktien von Finanzdienstleistern und aus dem Konsumgütersektor sind ebenso gefährdet wie Rentenfonds.

Bevor man sich in der Sicherheit wiegt, daß das eigene gut diversifizierte Anlageportfolio auch bei einem deutlichen Rückgang der Immobilienpreise in den Vereingten Staaten gut davonkommen wird, sollte man lieber einen zweiten Blick darauf werfen. In früheren Zyklen war die Annahme eines abgeschotteten Immobilienmarktes einmal stichhaltig.

Investmentstrategen zufolge aber haben sich die Marktverhältnisse im vergangenen Jahrzehnt deutlich verändert. Denn Aktien und Anleihen - ja, die Wirtschaft insgesamt - hängt inzwischen stärker vom Immobilienmarkt ab als früher. Obwohl die meisten Spezialisten davon ausgehen, daß die Hauspreise bei einem Platzen der viel beschworenen Blase in den kommenden Jahren um höchstens 20 bis 30 Prozent fallen dürften, könnte bereits ein leichter Preisrückgang ernsthafte negative Auswirkungen auf Aktien- und Rentenportfolios haben.

Streßtest für Banken

„Wenn sich der Immobilienmarkt deutlich abkühlt, dürfte sich die Wachstumsrate halbieren“, erläutert Barry Ritholtz, Chief Market Strategist bei Maxim Group. „Es besteht die Gefahr einer Rezession - und die Auswirkungen einer Rezession auf den Aktienmarkt sind ja bekannt.“

Was die Hoffnung betrifft, daß der Aktienmarkt bei einer Schwäche des Immobilienmarkts in die Bresche springen könnte, so sieht Barry Hyman, Aktienstratege bei Ehrenkrantz King Nußbaum in New York das anders: „So einfach ist das meines Erachtens nicht mehr.“ Er weist darauf hin, daß ein ganz normaler Indexfonds auf Basis des S&P-500 inzwischen durch das Engagement in Finanzdienstleistern und im Konsumgütersektor durchaus in beträchtlichem Maße von Entwicklungen am Immobilienmarkt abhängt.

Der Finanzdienstleistungssektor macht 20 Prozent des S&P-500 aus und hat vom Boom bei der Hypothekenrefinanzierung profitiert, der durch die sinkenden Zinsen ausgelöst wurde. Die Unternehmen dieses Sektors sind daher für eine Trendwende anfällig. Kreditanalystin Victoria Wagner von S&P hat einen „Streßtest“ für Banken durchgeführt, wobei sie von einem Rückgang der Eigenheimpreise um 20 Prozent innerhalb von zwei Jahren ausging (ein Szenario, das sie allerdings für unwahrscheinlich hält). Zu den zehn am stärksten in Mitleidenschaft gezogenen Banken gehörten Häuser wie Wachovia, Wells Fargo und JPMorgan Chase, die zahlreiche Anleger in ihren Portfolios halten.

Bisher keine Auswirkungen des Ölpreisanstiegs

Aktien aus dem Konsumsektor, z.B. von Einzelhandelsunternehmen oder Restaurantketten, machen 13 Prozent des S&P-Index aus und würden bei einem Immobilienpreisrückgang ebenfalls in Mitleidenschaft gezogen. „Die Befürchtung ist weit verbreitet, daß die Verbraucher bei sinkenden Immobilienpreisen und einem Ende des Refinanzierungsbooms ihre Ausgaben einschränken müssen. Und dies wäre in der gesamten Wirtschaft zu spüren“, erläutert Dan McNeela, Senior Analyst bei Morningstar.

Daß der Markt trotz des Energiepreisschocks robust geblieben ist, begründet Hyman unter anderem damit, daß die Verbraucher von höheren Immobilienpreisen profitieren (den jüngsten Daten der Regierung zufolge sind die Preise für Altbauten landesweit um knapp 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr angestiegen).

„Die Verbraucher haben das Gefühl, daß sie höhere Benzinpreise verkraften können, wenn der Preis ihres Hauses von derzeit 700.000 Dollar im nächsten Jahr um weitere 140.000 Dollar ansteigt“, sagt er. „Sobald aber diese Stütze wegbricht, dürfte sich das Konsumklima eintrüben und der Konsum - der zwei Drittel der gesamten Wirtschaftsleistung entspricht - zurückgehen.“

Schlimmes Ende für Rentenfonds?

Ritholtz schätzt, daß das Wirtschaftswachstum in den Vereinigten Staaten zur Hälfte von der Entwicklung im Immobiliensektor abhängt. Dies gilt unter anderem für die Beschäftigung, den Bausektor und den Konsum. Damit hängt auch der gesamte Aktienmarkt vom Immobiliensektor ab. „Egal, ob man in Technologie- oder Energieaktien investiert hat - aus makroökonomischer Sicht ist bei einem Rückschlag im Immobiliensektor damit zu rechnen, so daß bei allen Investitionen Verluste zu verzeichnen sind“, kommentiert Ritholtz.

Selbst Rentenpapiere können versteckte, immobilienmarktabhängige Risiken bergen. Anleihefonds sind häufig die sichersten Papiere eines Portfolios. Die Hypothekenverschuldung ist jedoch in die Höhe geschnellt. Diese Kredite werden häufig verbrieft und dann an Rentenportfoliomanager verkauft. Viele von ihnen landen dann in Rentenfonds.

„Der einzelne Anleger weiß häufig gar nicht, in welchem Maße er Hypotheken mit hohen Risiken ausgesetzt ist“, sagt Didi Weinblatt, Portfoliomanagerin bei USAA GNMA. Wenn die Zinsen steigen und die Hauspreise gleichzeitig sinken, könnten die Zahlungen auf Hypothekenkredite ausfallen, da der Wert des Hauses geringer ist als die Verschuldung. „Ich fürchte, daß es ein schlimmes Ende nehmen könnte“, sagt Weinblatt.

Die hypothekenbedingten Risiken dürften bei einem gut gemanagten Investmentfonds gering sein. Bei einer Investition in Hedge Fonds könnte man jedoch gleich in doppelter Hinsicht anfällig sein. Häufig werden die Pools aus Hypothekenpapieren aufgeteilt und abhängig vom jeweiligen Risiko erneut verbrieft - und die Derivate mit der höchsten Rendite landen dann in Hedgefonds. „Die mit Hypothekenkrediten verbundenen Risiken sind auf mehr Ebenen zu finden als je zuvor, so daß keine Erfahrungswerte bestehen“, schrieb Victoria Wagner von S&P in ihrer Studie.

Anleger sollten sich informieren

Man sollte nicht einfach davon ausgehen, daß das eigene Aktienportfolio schon gut abgesichert sei, bloß weil man nicht in großem Umfang in REITs und Wohnungsbaugesellschaften investiert hat. Zusammen machen diese Papiere nur etwa ein Prozent des S&P 500 aus. Bei Immobilienfonds besteht nach Auffassung von Dan McNeela von Morningstar aufgrund der Investition in Gewerbe- und Industrieimmobilien sowie Mietshäuser keine enge Korrelation zum Wohnungsmarkt.

Wie kann man sich also vor den Auswirkungen eines Eigenheimpreisrückgangs auf das eigene Portfolio schützen? Zunächst sollte man sicherstellen, daß man den Konsum- und den Finanzdienstleistungssektor nicht zu stark gewichtet hat. Außerdem sollte man sich darüber informieren, ob die Rentenfonds im Portfolio möglicherweise riskante, hypothekenbesicherte Papiere beinhalten. Eine größere Liquiditätsreserve könnte durchaus sinnvoll sein, wenn man sein Gesamtrisiko verringern möchte.

Bisher sind am Immobilienmarkt nur Anzeichen für eine Plateaubildung, nicht jedoch für einen Rückgang der Preise zu erkennen. Man sollte jedoch immer im Auge behalten, daß bei einer Verschlechterung der Lage am Immobilienmarkt gerade die Aktien- und Anleihefonds, bei denen zunächst nicht unbedingt eine Verbindung zum Immobilienmarkt zu erkennen ist, die größten negativen Überraschungen bergen könnten.

Standard & Poor's

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