Fondsmarkt

Bei Immobilienfonds ist mehr Transparenz nötig

EIN KOMMENTAR Von Hanno Beck
02.08.2004
, 18:32
In den vergangenen Jahren, als mit Aktienfonds nicht viel zu holen war, wollte alle Welt offene Immobilienfonds haben - und bekam sie. Dabei sind die Fonds intransparent und zum Teil wohl auch nutzlos.
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Was wäre die Branche ohne sie? In den vergangenen Jahren, als mit Aktienfonds nicht viel zu holen war, haben sie der Branche das Geschäft gerettet: Alle Welt wollte offene Immobilienfonds haben - und bekam sie. Doch der jüngste Erfolg der offenen Immobilienfonds hat Kritiker auf den Plan gerufen, die mehrere Haare in der Investmentsuppe sehen: Die Fonds könnten mit den hohen Mittelzuflüssen nicht adäquat umgehen, zudem seien sie in vielerlei Hinsicht intransparent, was dem Anleger die Auswahl erschwere.

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Nicht daß man in der Branche all diese Kritikpunkte teilt, doch in den kommenden Monaten soll eine neue Initiative starten, die mehr Transparenz für offene Immobilienfonds bringen soll: Der Branchenverband BVI will in den kommenden Tagen beschließen, seinen Mitgliedern ein Rating-Verfahren für offene Immobilienfonds ans Herz zu legen. Die Grundidee ist simpel und entspricht einer bei Aktien-, Misch- und Rentenfonds schon lange geübten Praxis: Eine unabhängige Rating-Agentur schaut sich den Fonds, den Fondsmanager und die Fondsgesellschaft an und verteilt Noten, die dem Anleger etwas über die Qualität des Produktes sagen sollen. Wie wichtig ein solches Rating-Verfahren werden kann, zeigt das Vorbild der Vereinigten Staaten: Hier werden vor allem Fonds verkauft, die ein gutes Rating aufweisen können.

Fondsrating soll Anlegern die Auswahl erleichtern

"Das Rating von Offenen Immobilienfonds ist ein weiterer Baustein, der es Anlegern ermöglichen soll, unter der Fülle der Produkte eine qualifizierte Auswahl zu treffen", sagt Barbara Knoflach von der SEB Immobilien-Investment Gesellschaft und Vorsitzende des BVI-Immobilienausschusses. Neben diesem Effekt profitiere der Anleger auch indirekt von einem solchen Rating: Eine Gesellschaft, die sich einem Rating unterziehe, müsse ihre hausinternen Strukturen, den Investmentprozeß und das Portfolio beständig auf den Prüfstand stellen.

Das alles klingt gut und einfach, wirft aber in der Praxis Probleme auf, wie der BVI erfahren mußte: Bereits im vergangenen Jahr hatte die Rating-Agentur Moody's auf Empfehlung des BVI mit einem Rating der offenen Immobilienfonds begonnen, innerhalb kurzer Zeit aber diese Tätigkeit wieder eingestellt - laut BVI ohne adäquate Begründung für diesen Schritt. Das Team, das mit dem Rating der Fonds beauftragt war, war Moody's abhanden gekommen. Offiziell nimmt Moody's keine Stellung zu den Gründen, inoffziell - und hier beginnen die Probleme - ist in der Branche immer wieder zu hören, daß dem Team der Auftrag zu heikel geworden war: Bei einem korrekten Rating hätte man vielen Fonds Nutzlosigkeit, wenn nicht sogar ernsthafte Probleme attestieren müssen, heißt es. Was wiederum kaum im Interesse der Auftraggeber liegen kann, daß über ein von der Branche selbst initiiertes und bezahltes Rating eine massive Diskussion über Probleme offener Immobilienfonds losgetreten wird.

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Auch wenn viele Branchenkenner sagen, daß etliche in Deutschland angebotene offene Immobilienfonds kein Juwel für das Anlegerportfolio sind, wollen sie nicht so weit gehen, der Branche ernsthafte Schwierigkeiten aufgrund der Diskrepanz zwischen den desolaten Immobilienmärkten und den massiven Mittelzuflüssen zu attestieren. "Ein offener Immobilienfonds kann mit seinen Kassepositionen rund zwei bis drei Prozent verdienen, auf Immobilien können sie bei langfristigen Mietverträgen und guter Bonität der Mieter 450 bis 700 Basispunkte erwirtschaften, und in der Regel hat ein Fonds keine Kredite - da ist es bei einem einigermaßen diversifizierten Portfolio schwierig, auf Sicht von einem Jahr Verluste zu machen", sagt Dietmar Herbach vom Finanzdienstleister Feri Trust. Auch auf Sicht der nächsten zwei bis drei Jahre könne er sich kaum vorstellen, daß ein Fonds viel Geld verliert.

Hälfte der in Deutschland angebotenen Immobilienfonds unattraktiv?

Dennoch: Profis sagen, daß man die Hälfte der in Deutschland angebotenen Immobilienfonds nicht haben müsse. Ein Rating könnte diesen Umstand rascher erkennbar machen und auf viele Schwachpunkte Licht werfen. So werden beispielsweise Immobilien innerhalb eines Konzernverbundes veräußert - mit entsprechenden Folgen für den Ergebnisbeitrag an der einen oder anderen Stelle. Untersuchungswürdig ist die unterschiedliche Anrechnung latenter Steuern im Ausland. Manche Fonds rechnen die zu erwartende Steuerbelastung bei einem eventuellen Verkauf auf den Wert der Immobilie an, andere nicht - mit Folgen für Wertausweis der Immobilie im Rechenschaftsbericht des Fonds. Genauso könnte eine Rating-Agentur fragen, wie ein Anbieter von mehreren Immobilienprodukten - beispielsweise offenen und geschlossenen Fonds und einem eigenen Immobilienportfolio - mit der Vergabe lukrativer Objekte umgeht. Hier geht es um die Frage, wer die attraktive Immobilie bekommt. "Ein Immobilien-Rating muß auch nach der Strategie des Fondsmanagements, nach den Erwartungen und dem Realismus des Managements fragen, und es sollte auch zumindest stichprobenartig einzelne Objekte hinsichtlich ihres Umfeldes überprüfen", sagt Matthias Thomas, Geschäftsführer der Deutschen Immobilien Datenbank - alles Fragen, die sich vielleicht nicht jeder Anbieter gefallen lassen möchte.

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Was die Frage aufwirft, ob von den Rating-Agenturen Schmuse-Ratings zu erwarten sind, wie Kritiker befürchten, vor allem, da die Rating-Agenturen von den Fondsgesellschaften bezahlt werden. "So etwas kann nur in einem Monopol passieren", meint Frau Knoflach, solange es einen Wettbewerb unter den Agenturen gebe, könne sich eine Gesellschaft nicht leisten, sich ihrer Glaubwürdigkeit zu berauben. Dieses Argument spricht dafür, daß man mehrere Rating-Gesellschaften und -verfahren zulassen sollte, in der Hoffnung, daß Konkurrenz das Geschäft belebt - wie immer hoffentlich zum Nutzen des Kunden.

Quelle: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 03.08.2004, Nr. 178 / Seite 17
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