Immobilien

Große Käufe in der Schwebe

19.09.2007
, 17:35
Die Kreditkrise hat einige Käufer großer Immobilienpakete ausgebremst. Viele Banken haben das Neugeschäft komplett eingestellt oder geben Kredite nur noch zu „unsinnig hohen Konditionen“ aus. Doch mittlerweile zeichnet sich eine Entspannung ab.

Die Krise auf den Kreditmärkten hat in Deutschland einige Käufer großer Immobilienpakete ausgebremst. „Die großen spektakulären Transaktionen sind zum Erliegen gekommen. Die Party ist vorbei“, sagt Andreas Quint von der Beratungsgesellschaft Catella Property Group. Eine ganze Reihe großer Banken habe das Neugeschäft komplett eingestellt oder gebe Kredite nur noch zu „unsinnig hohen Konditionen“ aus. Immobilienkäufe im Wert von mehr als 500 Millionen Euro seien daher schwierig. „Das wird mindestens noch ein paar Monate andauern.“

In den vergangenen Jahren waren ausländische Investmentbanken und Beteiligungsfonds in Scharen nach Deutschland geströmt und hatten den hiesigen Unternehmen und Immobilienfonds große Bestände an Wohn-, Einzelhandels- und Büroimmobilien abgekauft. Dank der Finanzierungsfreude der Banken hatten die Käufer zuletzt immer höhere Preise bezahlt.

Erste Zeichen einer Entspannung

Der Goldman-Sachs-Fonds Whitehall will beispielsweise 2,7 Milliarden Euro und damit das 22fache der Jahresmiete für ein Bürogebäude-Paket des Dresdner-Bank-Fonds Degi ausgeben - die bislang größte Büroimmobilientransaktion in Deutschland. Doch dieser Kauf ist nun vorerst in der Schwebe. „Betroffen sind auch diejenigen Übernahmen, die schon vertraglich vereinbart wurden, aber noch nicht abgeschlossen sind“, sagt Quint. Er schätzt das Volumen der unter dieser Hängepartie leidenden Transaktionen auf 10 Milliarden Euro.

Das Verlustrisiko ist nun groß, denn in der frenetischen Stimmung der ersten Jahreshälfte haben einige Investoren Kaufverträge unterschrieben, ohne die Finanzierung unter Dach und Fach zu haben. Dem Verkäufer wurden dafür Strafzahlungen von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zugesichert, sollte der Erwerb scheitern. Quint rechnet allerdings nicht damit, dass Übernahmen wie die der Degi-Immobilien platzen - schon allein weil sich Goldman Sachs das aus Imagegründen gar nicht leisten könne. Das Gleiche gilt für die ebenfalls noch nicht abgeschlossene Übernahme der ehemaligen Gewerkschaftsimmobilien der Baubecon durch die Deutsche-Bank-Fondsgesellschaft Rreef und die italienische Pirelli Re.

Zudem gibt es erste Zeichen dafür, dass sich der Markt entspannt. Der Immobiliengesellschaft IVG gelang es in diesen Tagen, den 1,3 Milliarden Euro schweren Kauf eines Büroimmobilien-Portfolios der Allianz mit Hilfe der Hypo Real Estate zu finanzieren. Auch die Manager der auf Immobilien spezialisierten großen Beteiligungsfonds sehen die Welt nicht ganz so schwarz: „Wir sind nach wie vor im Geschäft und kaufen weiter zu“, sagt Matthias Moser, Geschäftsführer der amerikanischen Beteiligungsgesellschaft Fortress, gegenüber der F.A.Z.

Quint: Rahmenbedingungen in Deutschland sind intakt

Auch deutsche Immobiliengesellschaften wie DIC Asset und IVG suchen weiterhin nach Kaufmöglichkeiten. Selbst größere Übernahmen sind durchaus möglich - allerdings ist dazu ein größerer Eigenkapitaleinsatz notwendig als noch vor einigen Monaten. Zudem müssen die Käufer für die Kreditfinanzierung deutlich mehr bezahlen und wieder eine größere Zahl an Banken zusammensuchen. In Kreisen der Immobilienwirtschaft ist zu hören, dass dieser Tage ein großer Fonds einer Investmentbank ein Portfolio im Wert von einer halben Milliarde Euro erwerben wolle. Der Fonds kaufe die Büroimmobilien größtenteils mit Eigenkapital und wolle dieses erst nach einer Beruhigung des Kreditmärkte zum Teil durch Darlehen ersetzen.

Die Rahmenbedingungen in Deutschland seien intakt, sagt Quint: „Die Mieten steigen, der Leerstand sinkt, und die Preise sind im internationalen Vergleich immer noch niedrig.“ Ähnlich äußert sich Fabian Klein, deutscher Investmentchef der Beratungsgesellschaft CB Richard Ellis. Sowohl Käufer als auch Verkäufer seien in Lauerstellung. Sobald sich der Markt wieder entspanne, würden weitere Großbestände an den Markt kommen.

Quelle: da., F.A.Z., 20.09.2007, Nr. 219 / Seite 23
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