Immobilien

Rally der Reit-Aktien gestoppt

09.10.2002
, 16:05
Die US-Immobilieninvestmenttrusts sind nun auch in den Sog des Bärenmarktes geraten. Die Reit-Aktien leiden unter enttäuschten Gewinnhoffnungen.
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Die Aktienkurse der amerikanischen Immobilieninvestmenttrusts, der Reits, fallen seit acht Tagen. Die Abwärtsbewegung setzte ein, nachdem immer mehr Reits ihre Gewinnschätzungen nach unten korrigierten. Außerdem stutzten Analysten ihre Erwartungen zurück, dass es am Immobilienmarkt eine Nachfrageerholung geben werde.

Reits besitzen alle möglichen Arten von Immobilien, von Hochhäusern in Manhattan bis zu Einkaufszentren in Kalifornien. Sie sind von der Körperschaftssteuer befreit, wenn sie bestimmte Bedingungen erfüllen. Dazu gehört beispielsweise, dass sie mindestens 90 Prozent ihres Nettogewinns an die Aktionäre als Dividende ausschütten müssen.

Korrigierte Gewinnprognosen belasten

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Der Morgan Stanley Reit-Index sank am Dienstag bis auf 395,78 Punkte, das ist der tiefste Stand seit Juli. Equity Office Properties Trust, in den USA der größte Besitzer von Immobilien, führte die Liste der Kursverlierer an, gefolgt von der Appartement- Gesellschaft AvalonBay Communities Inc. und dem Hotelbesitzer Host Marriott Corp.

AvalonBay war der letzte Immobilieninvestmenttrust, der seine Prognose nach unten korrigierte. Die Gesellschaft rechnet jetzt damit, dass der Gewinn im dritten Quartal hinter den Schätzungen zurückbleiben wird, weil sich immer mehr Mieter angesichts der niedrigen Zinsen ein Haus leisten können. Analyst Jonathan Litt von Salomon Smith Barney, der vom Institutional Investor Magazin zum führenden Reit-Analysten gekürt wurde, schätzt, dass das Gewinnwachstum der Reits von 4,7 Prozent auf Null Prozent im nächsten Jahr zurückgehen wird.

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Vergebliches Warten auf die versprochene Erholung

"Alle sagten, im zweiten Halbjahr kommt die Erholung, aber jetzt ist schon die Hälfte davon vorbei und von einer Erholung ist noch nichts zu sehen," beklagt Michael Torres, Fondsmanager bei Lend Lease Rosen Real Estate Securities. Seit dem 19. September ist der Morgan Stanley Reit-Index um 7,8 Prozent gefallen. An dem Tag warnte Torto Wheaton Research, die Prognose-Abteilung des Immobilienmaklers CB Richard Ellis Services Inc., dass die Erholung im Büromarkt sich wegen des langsamen Beschäftigungswachstum bis Mitte 2003 verzögern würde.

"Viele Büroimmobiliengesellschaften werden die Konsensus-Schätzungen für 2003 nicht schaffen," prognostizierte Lee Schalop, Immobilien-Analyst bei Banc of America Securities, in dieser Woche in einer Mitteilung an die Kunden.

Stärkster Gewinnrückgang seit 1993

Die Hotel-Reits MeriStar Hospitality Corp., Felcor Lodging Turst Inc., Equity Inns Inc. und RFS Hotel Investors Inc. haben bereits signalisiert, dass ihr Gewinn im dritten Quartal niedriger als erwartet ausfallen dürfte. Sie machten den Rückgang im Tourismus, der zu weniger Hotelbuchungen und niedrigeren Übernachtungspreisen geführt hat, dafür verantwortlich.

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Insgesamt dürften die Gewinne der Reits im dritten Quartal im Schnitt um 1,8 Prozent sinken. Das ist der stärkste Rückgang seit mindestens 1993, sagt Salomon. Reits, die sich auf Einkaufszentren spezialisiert haben, wie Simon Property Group Inc. und Taubman Centers Inc.,
geraten ebenfalls unter Druck. Die Aussperrung von gewerkschaftlich organisierten Hafenarbeitern an der amerikanischen Westküste könnte bei den Einzelhändlern zu Lagerproblemen führen.

Außerdem erklärte am Montag die Kaufhauskette Sears, Roebuck & Co., dass der Gewinn im dritten Quartal hinter den Erwartungen zurückbleiben werde. "Es gibt Anzeihen, dass das Einzelhandelsgeschäft im Herbst und in der Weihnachtszeit die Erwartungen nicht erfüllen wird. Die Einzelhändler stutzen ihre Umsatzprognosen zurück," beobachtet Steve Sakwa, Immobilienanalyst bei Merrill Lynch.

Müssen die Dividenden gekürzt werden

Einige Reits müssen eventuell die Dividende kürzen, um Geld zu sparen, befürchten Analysten. Laut Salomon liegt die Durchschnittsdividende bei den Reits bei etwa 7,3 Prozent. Cornerstone Realty Income Trust Inc., der 80 Appartement-Komplexe im Südosten der USA gehören, kündigte am Montag an, die Quartalsdividende ab nächstem Jahr um 29 Prozent zu senken, weil die steigenden Leerstandsraten am Gewinn zehren.

Im Schnitt beträgt der Gewinn der Reits das 1,14fache ihrer Fixkosten, einschließlich Dividenden, erläutert Immobilienanalyst David Schulman von Lehman Brothers. Wenn der Gewinn im nächsten Jahr um 5 bis 15 Prozent zurückgeht, würde die Deckungsquote in der Nähe von eins liegen. "Zwar dürfte einigen Experten das Dividendenrisiko bei den Appartementgesellschaften bewusst sein. Allerdings werden die breiteren Risiken, insbesondere eine zukünftige Schwäche bei den Büroimmobilientrusts, für viele Investoren als Schock kommen," schrieb Shulman in einer Studie.

Quelle: Bloomberg
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