Interview

"Immobilienfonds vor Rückkehr zur Normalität"

31.08.2004
, 16:35
Barbara Knoflach, Managerin des SEB Immoinvest
Anders als vor knapp einem Jahr vorhergesagt, halten sich Immobilienfonds wacker. Zuletzt sind sie wieder verstärkt in Mode gekommen. Bei den Mittelzuflüssen erwartet SEB-Fondsmanagerin Barbara Knoflach eine Rückkehr zur Normalität.
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Im Herbst 2003 ging die Rede vom Anlagenotstand bei Immobilienfonds im Zuge massiver Mittelzuflüsse um. Es hieß, die Fonds bekämen erhebliche Schwierigkeiten, ihr Geld profitabel anzulegen. Darunter werde mittelfristig auch die Wertentwicklung der Fonds leiden. „Der Anlagenotstand ist nur ein hartnäckiges Gerücht“, sagte seinerzeit die Managerin des führenden Immobilienfonds SEB Immoinvest. Und von einem Einbruch bei der Performance kann auch keine Rede sein. Immobilienfonds sind im Gegensatz zu entsprechenden Aktienprodukten im Rückblick in aller Regel im Plus und liegen zum Teil besser als der Durchschnitt europäischer Rentenfonds.

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In jüngster Zeit sind Immobilienfonds aufgrund der Schwäche der Aktienmärkte wieder verstärkt in Mode geraten. Dies zeigen die jüngsten Daten zu den Mittelzuflüssen. Die 30 in Deutschland gelisteten offenen Immobilienfonds sammelten im Juni gut 699 Millionen Euro ein, gefolgt von den 95 Geldmarktmarkt mit 578,7 Millionen Euro. Die 509 internationalen Rentenfonds kamen auf 842 Millionen Euro, während die 208 auf Deutschland ausgerichteten Rentenfonds 753 Millionen Euro und die 104 Deutschland-Aktienfonds 43,2 Millionen Euro verloren haben.

Trotz des wieder angeschwollenen Mittelzuflusses und überraschend gestiegener Immobilienpreise in Amerika ist ein Anlagenotstand weiter nicht in Sicht, sagt Knoflach nun im FAZ.NET-Interview. Außerdem sieht sie nach wie vor ein Kursplus von mehr als vier Prozent auf Jahresbasis beim SEB Immoinvest, der sich mit dem entsprechenden Produkt von Axa um die Spitzenposition in dieser Anlageklasse streitet; auf Sicht von drei Jahren hat er sich um 16,4 Prozent verbessert, binnen Jahresfrist um 4,7 Prozent.

Vor knapp einem Jahr wurde der Anlagenotstand bei Immobilienfonds ausgemacht und vor bevorstehenden Schwierigkeiten mit der Performance gewarnt. Dazu ist es aber nicht gekommen. Vielmehr sind Immobilienfonds wieder sehr gefragt. Wie erklären Sie sich diesen Widerspruch?

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Zum einen ist es Aufgabe der Medien, möglichst frühzeitig Trends zu erkennen. Seinerzeit war die vorherrschende Wahrnehmung: Mit den Immobilienfonds geht es jetzt bergab, und der Begriff Auslaufmodell wurde kreiert. Am Ende ist die Faktenlage entscheidend. Und die Tatsachen besagen: Wir mußten zwar Performanceeinbußen im Vergleich zu dem Stand vor drei Jahren verzeichnen, aber wir schlagen uns auch und gerade im Vergleich mit Rentenfonds weiter sehr wacker.

Sie haben vor gut einem Jahr gesagt, in Relation zu anderen Kapitalanlagen werden offene Immobilienfonds attraktiv. Gilt diese Aussage noch?

Auf das Jahr gesehen wird es bei unserem Fonds SEB Immoinvest ein klares „vier Prozent plus“-Ergebnis geben. Ich glaube auch, daß es realistisch ist, daß wir auch über die nächsten Jahre die Meßlatte „vier bis sechs Prozent“ durchaus schaffen werden.

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Zum Mittelzufluß: 2003 hat es einen regelrechten Boom gegeben. Im Juli sammelte Ihre Branche knapp 700 Millionen Euro ein seit Jahresbeginn sind es 3,6 Milliarden Euro. Wieviel Geld ist dem SEB Immoinvest denn zugeflossen?

Bis zum 31. Juli sind es 480 Millionen Euro, im gleichen Vorjahreszeitraum waren es 730 Millionen Euro gewesen.

Auch diese Summen wollen investiert werden. Finden Sie weiter attraktive Anlageobjekte und wenn ja: wo?

Für den SEB Imminvest haben wir dieses Jahr kräftig in Italien und Frankreich sowie erstmals auch in Schweden gekauft. Dort haben wir in Göteborg einen Büroneubau erworben.

Was ist an Schweden so spannend?

Der schwedische Immobilienmarkt eilt den anderen Märkten etwas voraus. In Göteborg hat es verstärkte Aktivität gegeben und damit die Hoffnung, daß sich der Immobilienmarkt stabilisiert und der Trend aufwärts zeigt. Zudem war in Göteborg der Run auf Immobilien noch nicht so stark wie in Stockholm. In Italien haben wir drei Objekte erworben, zwei Einkaufszentren sowie ein Bürogebäude in der Innenstadt von Mailand. In Amerika, wo wir 2003 kräftig investiert haben, beobachten wir dagegen die Lage mit vorsichtiger Zurückhaltung. Dort haben sich die Preise aus unserer Sicht in die falsche Richtung entwickelt, sie sind also wider Erwarten gestiegen. Der Markt ist heiß umkämpft und zeigt sogenannten Verknappungspreise. Das führt zu einer eingeschränkten Auswahl, besonders in Washington und New York.

Wie sieht es denn in Deutschland aus? In Frankfurt stehen ja mehr als eine Millionen Quadratmeter Büroräume leer, und dennoch kommen weitere hinzu...

Selbstverständlich prüfen wir auch Objekte in Deutschland, haben aber dieses Jahr noch keinen Vertrag abgeschlossen. Außer in den Großstädten sind wir sowieso traditionell vor allem in mittelgroßen Städten unterwegs. Dort suchen wir Einkaufszentren in guten Lagen.

Defensive Investments wie Immobilien- und Rentenfonds erfahren meist dann enorme Mittelzuflüsse, wenn der Aktienmarkt vor sich hindümpelt oder abwärts tendiert. Angesichts der jüngsten Konjunkturdaten dürfte sich die Lage auf Sicht für Aktien nicht wesentlich bessern. Wie sind aus Ihrer Sicht die Aussichten für Immobilienfonds?

Nach wie vor gehe ich von stabilen Mittelzuflüssen aus, die allerdings nicht die Rekordmarken der vergangenen Jahre erreichen werden. Denn wir haben es mit einem Szenario zu tun, daß die Zinsen steigen werden und wir im Zuge der konjunkturellen Stabilisierung wieder etwas mehr Phantasie an den Aktienmärkten bekommen werden. Wenn dies so kommt, wird das Sicherheitsbedürfnis vieler Anleger wieder mehr in den Hintergrund treten. Dadurch werden die Mittelzuflüsse ausgeglichener auf Aktien-, Renten- und offene Immobilienfonds verteilt. Letztlich bedeutet dies aber nichts anderes als die Rückkehr zur Normalität.

Das Gespräch führte Thorsten Winter.

Quelle: @thwi
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