Kommentar

Transparenz-Offensive bei Immobilienfonds

EIN KOMMENTAR Von Hanno Beck
25.10.2004
, 17:52
Jetzt rollt sie also, die große Transparenz-Offensive: Nach all den Jahren, in denen offene Immobilienfonds für ihre Anleger ein Buch mit sieben Siegeln waren, sollen sie jetzt ein Muster für Offenheit werden.
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Jetzt rollt sie also, die große Transparenz-Offensive: Nach all den Jahren, in denen offene Immobilienfonds für ihre Anleger ein Buch mit sieben Siegeln waren, sollen sie jetzt ein Muster für Offenheit werden. Dieser Eindruck muß zumindest entstehen, wenn man die Verlautbarungen der Deka, der Fondsgesellschaft der Sparkassenorganisation, liest.

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Die Gesellschaft hat sich mit ihrer Ankündigung, man werde nun mit Transparenz in offenen Immobilienfonds Ernst machen, in der Branche nicht nur Freunde gemacht, nicht zuletzt deswegen, weil die Branche die Negativschlagzeilen, mit denen diese derzeit zu kämpfen hat, auch der Deka zu verdanken hat. Verärgerte Branchenkollegen werfen der Deka vor, daß sie mit dem Frontalangriff gegen die Branche von eigenen Problemen ablenken wolle. Solange es dem Anleger nützt, hat er sicher nichts dagegen, wenn man sich in der Branche mit Wohlverhalten gegenüber dem Kunden gegenseitig versucht zu übertrumpfen. Doch nützt diese Diskussion auch dem Fondskunden, oder ist Transparenz letztlich nur ein Marketing-Gag?

Kritiker: Fondsrenditen sind oft „schöngerechnet“

Das Grundproblem ist nicht neu: Zu wenig erfahre der Anleger über die Objekte des Fonds, als daß er sich ein stimmiges Bild von dessen Vermögenslage und Güte machen könne, sagen Kritiker. Ein mündiger Anleger brauche mehr Daten und Details über Fonds, Fondsobjekte, Mieten und Mieter, um sich ein qualifiziertes Urteil zu bilden. Vor allem stoßen sich Kritiker daran, daß die Verkehrswerte der Objekte nicht veröffentlicht werden. Sie werfen den Fonds vor, daß diese ihre Bewertungsrendite und damit ihre Ergebnisse in den vergangenen Jahren dadurch geschönt haben, daß sie ihre Objekte willentlich und wissentlich zu hoch bewertet haben. Einmal abgesehen davon, daß die Bewertungen von unabhängigen Gutachtern erstellt werden und ausweislich des Zahlenwerkes der Branchenvertretung BVI die Fonds in den vergangenen Jahren ihre deutschen Objekte überwiegend im Wert herabgesetzt haben, bleibt die Frage, was dem Anleger diese Werte nützen könnten.

Zunächst einmal hilft da ein Blick in den Rechenschaftsbericht des Deka-Immobilienfonds, dessen Schwierigkeiten Auslöser der Immobilienfonds-Malaise waren: Dort finden sich auf Seite 12 des Berichtes - notabene - die Verkehrswerte der Objekte des Fonds, unterteilt in Regionen, immerhin. Wer glaubt, der Sache sei damit Genüge getan, den belehren Kritiker eines Besseren: Was der mündige Anleger brauche, seien die Verkehrswerte der Einzelobjekte. Hier ist nicht die Deka, sondern die DB Real Estate Investment Vorreiter in Sachen Transparenz: Die Rechenschaftsberichte der beiden Fonds weisen für zumindest die Hälfte aller im Fonds befindlichen Objekte sogar die Verkehrswerte aus. Für die restlichen Objekte strebe man das in Absprache mit den Mietern auch an, sagt Helmut Ullrich, Geschäftsführer der DB Real Estate Investment. Doch genau deswegen wehrt sich die Branche gegen eine Veröffentlichung der Verkehrswerte: In Objekten mit einem oder zwei Mietern ließe die Veröffentlichung der Verkehrswerte Rückschlüsse über die Höhe der Miete zu - was die Mieter nicht billigten. Zudem erschwere die Veröffentlichung der Verkehrswerte und der Mieten Verhandlungen über Neuvermietungen und Verkäufe - was letztlich dem Käufer des Fonds schade.

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Neutrale Bewertung der Immobilienfonds ist überfällig

Diese Erfahrungen kann Klug nicht bestätigen: "Wir haben es bisher in Mietverhandlungen oder Verkaufsverhandlungen nicht als Nachteil erlebt, daß wir diese Werte veröffentlicht haben", sagt er. Vermutlich auch deswegen, weil diese Daten nicht ausreichen, um sich ein Bild von der betreffenden Immobilie zu machen. So stehen in den Geschäftsberichten der DB Real Estate nur die nachhaltig erzielbaren Mieten, also jene Mieten, von denen Sachverständige glauben, daß sie dauerhaft erzielbar sind - sie müssen nicht mit den tatsächlichen Mieten übereinstimmen. Wer eine Immobilie zudem angemessen beurteilen will, braucht mehr Informationen: Welche Dauer haben die Mietverträge? Wie ist die Bonität der Mieter? Gibt es versteckte Nachlässe auf die Miete wie mietfreie Zeiten oder Modernisierungshilfen? Wie alt sind die Objekte, sind sie saniert? Viele dieser Informationen finden sich zumindest teilweise in den Prospekten der offenen Immobilienfonds, aber in der Regel nicht heruntergebrochen auf einzelne Objekte. Ist hier mehr Transparenz nötig? Einmal abgesehen davon, daß der Prospekt rasch den Umfang der Bibel sprengen würde, erhebt sich die Frage, ob der Anleger mit dieser Fülle von Informationen angemessen umgehen könnte.

Beantworten muß man diese Frage vielleicht nicht, wenn man eine alternative Lösung wählt: Die Gesellschaft stellt diese Daten unabhängigen, vertrauenswürdigen Ratingagenturen zur Verfügung, die auf der Basis dieser Informationen die Fonds bewerten. Wichtig ist allerdings, daß dieses Rating nicht von der Gesellschaft bezahlt wird, um sich nicht wieder dem Vorwurf der Käuflichkeit auszusetzen - die Agentur muß ihr Geld verdienen, indem sie ihr Wissen über diese Fonds an Vermögensverwalter verkauft oder andere Beratungsleistungen erbringt. Der Anleger würde auf diesem Weg eine unabhängige Zweitstimme zum Fonds erhalten, und die Gesellschaften könnten sich von den Vorwürfen unseriösen Geschäftsgebahrens befreien.

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Bisher sind die Gesellschaften in diesem Punkt noch recht verhalten. Doch das dürfte nicht mehr von langer Dauer sein: So hat der Branchenverband BVI jüngst einen Standard für das Rating offener Immobilienfonds beschlossen und zwei Agenturen mit dieser Aufgabe betraut. Aber noch ist der Weg lang. Und am Ende dieser Diskussion könnte dann der Kunde aus der Krise der offenen Immobilienfonds einen wenn auch nur kleinen Gewinn mitnehmen.

Quelle: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 26.10.2004, Nr. 250 / Seite 25
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