Immobilieninvestoren

Großvermieter sitzen gern in Luxemburg

Von Markus Frühauf
Aktualisiert am 24.07.2020
 - 10:21
Blick auf den Kirchberg, dem Finanzzentrum von Luxemburg
Wer professionell am deutschen Immobilienmarkt investiert, lässt sich gern im Großherzogtum nieder. Das liegt weniger an Steuervorteilen.

Trotz Namensverwandtschaft haben der Finanzplatz Luxemburg und die Rosa-Luxemburg-Stiftung wenig gemein. Doch im Mai hat die Stiftung der Partei Die Linke eine Studie zur mangelnden Transparenz am Berliner Immobilienmarkt veröffentlicht. Wenn Mieter erfahren wollen, wer Eigentümer ihres Hauses ist, stoßen sie schnell an die Grenzen: Das Transparenzregister schaffe keine Transparenz, lautet die Botschaft der Studie. Doch überraschend ist ein Detail, das sich auf Luxemburg bezieht.

Denn dort gelange man ohne lange Umwege, Wartezeiten und umständliche Registrierung mit wenigen Klicks zum Ergebnis – und das auch noch kostenlos, loben die Autoren. Eine Recherche in Luxemburg empfiehlt sich für Mieter oder Immobilienkäufer auch aus einem anderen Grund: Es ist der bevorzugte Standort für professionelle Immobilieninvestoren.

Dort sitzen nach Angaben des Luxemburger Fondsverbands Alfi mehr als 300 Immobilienfonds. Sie verwalten ein Vermögen von gut 80 Milliarden Euro. Bis zum Jahr 2006 waren es noch weniger als 10 Milliarden Euro. Aber nicht nur Fonds fühlen sich in Luxemburg wohl, sondern auch börsennotierte Immobiliengesellschaften wie Ado Properties, Aroundtown oder Corestate. Ein Sprecher von Aroundtown bezeichnet Luxemburg als „effizient und professionell“.

Starker Schutz durch strenge Aufsicht

Die Unternehmensstrukturen entsprächen den sehr hohen Transparenzstandards der EU und würden von der Finanzaufsicht CSSF sehr streng reguliert und beaufsichtigt, was internationalen Investoren in Europa einen starken Schutz biete: „Luxemburg ist der bevorzugte Zugang für internationale Investoren zu europäischen Immobilien.“

Ein Sprecher der Immobiliengesellschaft X+Bricks verweist ebenfalls auf die Aufsicht. Sie biete innerhalb von Europa ein für Unternehmen und Investoren gleichermaßen attraktives Umfeld. Investoren und finanzierende Banken legten hohen Wert auf die international anerkannten, hohen Regulierungsstandards. „Luxemburg hat sich somit für Unternehmen zu einem der wichtigsten Zugänge zu professionellen Investoren entwickelt. Dies gilt nicht nur für Immobiliengesellschaften“, sagt er.

Auch Ado Properties sitzt dort, aber für die Immobiliengesellschaft hat derzeit die Übernahme von Adler Real Estate Priorität. Es entsteht der drittgrößte Immobilienkonzern in Deutschland mit mehr als 75000 Wohnungen. Die Übernahme hat zu Überlegungen über den künftigen Standort geführt. Für Luxemburg spricht die vorhandene Infrastruktur mit einer auch dem Wohle des Finanzplatzes verpflichteten Aufsicht, spezialisierten Wirtschaftsprüfern, Beratern und Anwälten. Das ist den vielen Immobilienfonds zu verdanken, die dort sitzen.

Für Fonds der bevorzugte Standort in Europa

Geht es nach Nicolas Mackel, der die Finanzplatzinitiative Luxembourg for Finance leitet, gibt es für Immobilienfonds keinen besseren Standort als das Großherzogtum. Dafür sprächen vor allem die Gründe, die auch die Stärken als Standort für Investmentfonds ausmachten. An erster Stelle nennt Mackel das breite Spektrum an Vehikeln und Strukturierungsmöglichkeiten, über das sich die jeweiligen Anforderungen der Anleger optimal bedienen lassen. Zudem seien in Luxemburg alle Kompetenzen und Dienstleistungen, die für die Auflage und Verwaltung von Immobilien- und Investmentfonds benötigt würden, an einem Ort gebündelt.

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Mit fast 15000 Fonds und einem verwalteten Vermögen von 4,4 Billionen Euro ist Luxemburg hinter den Vereinigten Staaten der zweitwichtigste Fondsstandort der Welt, aber in erster Linie für die Verwaltung von Fonds. Die Anlageentscheidungen werden dann doch in Frankfurt oder Paris getroffen. Ein Grund sind natürlich die Steuervorteile, die aber früher eine größere Rolle gespielt haben als heute. Dadurch hat sich Luxemburg als Fondsstandort etablieren können. Steuerliche Gründe ziehen heute noch zum Beispiel Beteiligungsgesellschaften, also Private-Equity-Fonds, nach Luxemburg.

Keine Umsatzsteuer

Dort sind Dienstleistungen im Bereich der Vermögensverwaltung nicht umsatzsteuerpflichtig, in Deutschland hingegen schon. 19 Prozent Umsatzsteuer können die Fonds ihren Investoren ersparen, wenn sie in Luxemburg sitzen. Davon profitiert der Finanzplatz: Die dort ansässigen Private-Equity-Gesellschaften verwalten ein Vermögen von schätzungsweise 500 Milliarden Euro. Das sind rund 10 Prozent des in der ganzen Welt vorhandenen Private-Equity-Kuchens.

Mackel von der Finanzplatzinitiative verweist auf den Gestaltungsspielraum der EU-Länder bei der Mehrwertsteuer auf Verwaltungsgebühren für Investmentfonds. „Luxemburg bewegt sich mit seinen Regeln wie jedes andere EU-Land innerhalb dieses Rahmens“, betont er. Steuervorteile kommen Sven Rein, Managing Director der Kapitalverwaltungsgesellschaft Pancura, nicht in den Sinn, wenn er nach den Vorzügen des Standorts gefragt wird: „Wer sich für Luxemburg entscheidet, möchte seinen Immobilienfonds möglichst international vertreiben.“

Die Aufsicht handele verständnisvoll, aber ihre Anforderungen seien im internationalen Vergleich durchaus anspruchsvoll, sagt Rein, der Präsident des Luxemburger Immobiliennetzwerkes Luxreal ist. Das erleichtere die Zulassung von Luxemburger Fonds zum Vertrieb im europäischen Ausland wie durch die deutsche Finanzaufsicht Bafin. Das hohe Wachstum der Immobilienfonds in Luxemburg in den vergangenen zehn Jahren sei vor allem durch die Investoren angetrieben worden. Sie hätten verstärkt in Immobilien angelegt. Das gelte besonders auch für Deutschland.

Vielfältige Möglichkeiten und Sicherheit

Auf die verschiedenen Strukturierungsmöglichkeiten für Fonds in Luxemburg verweist Gilles Dusemon, Partner der Wirtschaftskanzlei Arendt & Medernach. Mit diesen Optionen könnten die Immobilienfonds den Wünschen oder Zwängen der jeweiligen Investoren entsprechen. „Diese vielfältigen Möglichkeiten bei gleichzeitiger Rechts- und Steuersicherheit gibt es nirgendwo sonst in Europa“, sagt der Anwalt.

Er vergleicht die Finanzaufsicht CSSF mit einem Qualitätsmanager für den Finanzplatz: Sie müsse ihn sauber halten. Dies gelte mit Blick auf die Fondsverwaltungsgesellschaften besonders. Hier stelle die Aufsicht hohe Anforderungen an die Qualifikation des Managements. „Sie ist in den wichtigsten Personalentscheidungen stets eingebunden“, sagt Dusemon.

Ausnahme Luxemburg

Die Corona-Krise hat die europäischen Büromärkte im zweiten Quartal mit vollAusnahme Luxemburger Wucht getroffen – mit einer Ausnahme: Luxemburg. Nach den Erkenntnissen des Immobiliendienstleisters JLL ging die Nachfrage der Büromieter in allen 24 beobachteten Märkten teils erheblich zurück. Allein in Luxemburg wurde gegenüber dem Vorjahreszeitraum kein Rückgang des Vermietumsatzes verzeichnet, also der Fläche in neuen Mietverträgen. Die Luxemburger Entwicklung ist schon deshalb bemerkenswert, weil der Flächenrückgang in allen wichtigen europäischen Märkten insgesamt immerhin 50 Prozent betrug. Dazu passt auch, dass der Büroleerstand fast überall in Europa wieder leicht zugenommen hat, während er in Luxemburg um 0,4 Punkte auf 3,1 Prozent weiter sank. pso.

Quelle: F.A.Z.
Autorenporträt / Frühauf, Markus
Markus Frühauf
Redakteur in der Wirtschaft.
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