Investmentfonds

Immobilienfonds - ein Stück Haus und Grund

16.05.2001
, 00:23
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Anlegen in inflationsgeschützten Sachwerten, ein oft gehörtes Stichwort im Zusammenhang mit der Investition in Gebäude und Grundstücke. Der Immobilienfonds soll dabei auch solchen Anlegern die langfristige Ertragskraft von Grundeigentum zugänglich machen, die sich nicht gleich ein ganzes Haus, ein Bürogebäude oder gar ein Einkaufszentrum kaufen können.

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Grundsätzlich muss hier zunächst einmal zwischen offenem und geschlossenem Immobilienfonds unterschieden werden. Das zeigt sich zum einen bei der Anzahl der verwalteten Objekte: Der offene Typ hält zum Teil mehr als 100 Gebäude in seinem Bestand, der geschlossene Fonds konzentriert sich in der Regel auf nur ein bis zwei Immobilien.

Steuervorteile nutzen

Ein zweites wichtiges Unterscheidungskriterium ist die Handelbarkeit von Anteilen. Beim offenen Immobilienfonds wird börsentäglich der Anteilwert errechnet, zudem besteht hier die Möglichkeit zur jederzeitigen Rückgabe von Fondsanteilen. Anders beim geschlossenen Fonds. Aufgrund der rechtlichen Konstruktion als Kommanditgesellschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist der Anleger hier der Stellung eines Immobilieneigentümers gleichgestellt. Aufgrund dieser Ausgestaltung ist eine zwischenzeitliche Rückgabe von Anteile nur sehr schwer möglich.

Drittes Merkmal ist die steuerliche Gestaltung: Der geschlossene Fondstyp versucht in erster Linie, steuerliche Verluste aus der Anfangsinvestition in ein Gebäude für seine Anleger nutzbar zu machen. Gewisse Steuervorteile bietet auch der offene Immobilienfonds, der ist aber in erster Linie auf eine möglichst stetige Preisentwicklung und eine kontinuierliche Ausschüttung seiner Erträge ausgerichtet.

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Das Ausland gehört mittlerweile dazu

Die ersten offenen Fonds, die ein Stück Immobilie unter die Anleger bringen sollten, wurden bereits 1959 aufgelegt. Nach einem eher kontinuierlichen Verlauf erfreuen sich die Grundstücksfonds seit Beginn der neunziger Jahre einem bemerkenswerten Zuspruch auf der Anlegerseite. Das brachte allerdings zum Teil auch erhebliche Probleme im Management solcher Fonds mit sich.

Kritiker weisen deshalb häufig auf den „Anlagedruck“ hin, dem die offenen Immobilienfonds aufgrund von zufließenden Mittel ausgesetzt sind. In Zeiten sinkender Renditen bei der Immobilienanlage hielten sich die Fondsmanager mit Neuengagements deutlich zurück. Das führte zeitweise dazu, dass der gesetzlich vorgeschriebene Spielraum von 49 Prozent des Fondsvermögens, die der Fonds in liquiden Mitteln wie Geldmarkt- oder Rententiteln halten darf, mehr oder weniger voll ausgeschöpft wurde. Mit den entsprechenden Konsequenzen auf der Ertragsseite, die häufig mehr einem Rentenfonds ähnelt. Auswege suchen die Manager der offenen Immobilienfonds seit Mitte der neunziger Jahre in ausländischen Immobilien, lange Zeit eine Art Tabu in der deutschen Fondsszene.

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Probleme mit der Liquiditätssteuerung kennt ein relativ neuer Immobilienfonds-Typ nicht. Seit Mitte 1997 bieten auch deutsche Kapitalanlagegesellschaften sogenannte REIT-Fonds an. Die investieren ihr Geld in Real Estate Investment Trusts, wofür die Abkürzung REIT steht. Diese zum größten Teil an der amerikanischen Börse notierten Aktiengesellschaften, beschäftigen sich mit dem Erwerb, der Finanzierung und der Verwaltung umfangreicher Immobilien-Portfolios in den USA.

Quelle: @hh
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