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Immobilienbesitzer in Not

Angst vor Verlust des Eigenheims wächst

Von Kerstin Papon
01.11.2022
, 14:57
Viele Häuser - viele Sorgen: Auch Immobilienbesitzer haben es derzeit nicht leicht Bild: Picture Alliance
Steigende Darlehenszinsen und die hohe Inflation erschweren viele Anschlussfinanzierungen. Zugleich nehmen die Kosten der Lebenshaltung und der Immobilie auch insgesamt zu.

Wer von den eigenen Wänden jetzt noch träumt, fragt sich vermutlich, ob dies angesichts hoher Inflation und Immobilienpreise sowie spürbar gestiegener Hypothekenzinsen überhaupt noch realistisch ist. Aber auch vielen, die sich diesen Traum eigentlich schon erfüllt haben, stehen derzeit Sorgenfalten auf der Stirn. Nicht wenige Immobilienbesitzer befürchten sogar den Verlust ihres Eigenheims.

Denn ganz abgesehen von hohen Energiekosten und drohenden Ausgaben für veraltete Heizungen, schlechte Dämmungen, Sanierungen oder Reparaturen laufen für viele Hausbesitzer früher oder später die alten Finanzierungen aus. Dann sehen sich diese einem Anschlussdarlehen zu meist höheren Zinsen gegenüber – wenn sie es überhaupt bekommen. Es sei denn: Die Immobilie ist endlich abbezahlt, oder es sind ausreichend Eigenmittel vorhanden, um die verbliebene Restschuld ohne einen weiteren Kredit zu tilgen.

Glücklich dürfte sich schätzen, wer sich die in den vergangenen Jahren historisch günstigen Zinsen für einen längeren Zeitraum gesichert hat, also nicht nur für oft zehn Jahre, sondern für 15 oder mehr. Dies brachte zwar einen etwas höheren Darlehenszins mit sich, doch vermutlich immer noch weniger als der aktuelle Zins. Vorausgesetzt: Das kreditgewährende Institut hat dies etwa mit Blick auf die Bonität des Schuldners, den Wert der Immobilie oder die eigene Geschäftspolitik überhaupt möglich gemacht.

Nach Daten der FMH-Finanzberatung kostet ein Hypothekendarlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren im Bundesdurchschnitt aktuell 4,02 Prozent – im Oktober war es schon etwas mehr. Die Spannbreite unter den erfassten Finanzinstituten reicht derzeit von 3,57 bis 4,73 Prozent. So hoch lag der Sollzins zuletzt vor elf Jahren. Zum Vergleich: Anfang des Jahres betrug der Durchschnittszins noch weniger als 1 Prozent, im Frühjahr 2020 – zu Beginn der Corona-Pandemie – waren es historisch niedrige 0,62 Prozent. Wählt man eine Zinsbindung von 15 Jahren, dann sind es laut FMH aktuell 4,22 Prozent nach im Tief 0,89 Prozent vor zweieinhalb Jahren. Der Finanzierungsdienstleister Dr. Klein hat schon im Sommer beobachtet, dass viele Kreditnehmer dem gestiegenen Zinsniveau mit einer kürzeren Zinsbindung und einer geringeren Anfangstilgung auszuweichen versuchten, um die Höhe der monatlichen Raten zu drücken.

Noch viel höhere Zinsen

Das aktuelle Zinsgefüge darf gleichwohl nicht darüber hinwegtäuschen, dass vor etlichen Jahren schon weit höhere Zinsen für Immobilienkredite fällig wurden. 1994 etwa kosteten Hypothekendarlehen mit zehn Jahre lang festen Zinsen laut FMH im Bundesdurchschnitt 8,81 Prozent, für 15 Jahre waren es 9,22 Prozent. Interessant zudem: Die durchschnittlichen Kreditzinsen seither betragen 4,04 beziehungsweise 4,41 Prozent und entsprechen damit etwa dem aktuellen Niveau. Wahr ist allerdings auch, dass sich in den vergangenen Jahren – den niedrigen Zinsen sei Dank – viele ihren Immobilientraum erfüllt haben, für die dies zu anderen Zeiten kaum möglich gewesen wäre. Für diese Kreditnehmer wird es nun besonders schwierig.

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Es sind jedoch nicht allein die höheren Zinsen, die neben den stark gestiegenen Preisen für Energie und Lebensmittel vielen Kreditnehmern selbst Sorgen bereiten – die Inflation in Deutschland betrug im Oktober nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes 10,4 Prozent. Hinzu kommt, dass viele Kreditinstitute offenbar strenger geworden sind. Nach Angaben von Betroffenen und Maklern haben sie die Anforderungen für die Kreditvergabe zum Teil erhöht, was etwa das vorhandene Eigenkapital oder monatliche Einkünfte anbelangt. So sorgt die hohe Inflation innerhalb der Bonitätsprüfung und Kreditkalkulation für den Ansatz höherer Kosten für Lebenshaltung und die Bewirtschaftung der Immobilie. Neben einer womöglich veränderten Beurteilung der persönlichen Situation gilt dies zum Teil zudem für die Anforderungen an die Immobilie.

Eine im Auftrag des Immobilienportals Immoscout24 von Yougov Deutschland im September durchgeführte, nicht repräsentative Umfrage unter 1010 Menschen, die eine Immobilie besitzen und in den vergangenen fünf Jahren eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen haben, zeigt auf, wie verbreitet die Sorgen sind und wie sich die Finanzierungssituation verändert hat. Gut die Hälfte der Umfrageteilnehmer, die bisher noch keine Anschlussfinanzierung abgeschlossen haben, ist besorgt, sich die Immobilie bei steigenden Zinsen nicht mehr leisten zu können. 26 Prozent haben sich über eine Anschlussfinanzierung informiert, diese jedoch noch nicht abgeschlossen.

Zudem hat sich für etwa die Hälfte der Befragten, die in diesem Jahr eine Immobilienfinanzierung beziehungsweise eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen oder sich informiert haben, die Finanzierung aufgrund der Zinsentwicklung verändert. Ein gutes Viertel benötigt nun mehr Eigenkapital als zuvor. Bei anderen hat sich die Finanzierung verzögert (22 Prozent), die Laufzeit der Zinsbindung wurde angepasst (13 Prozent) oder das Tilgungsmodell verändert (5 Prozent).

Quelle: F.A.Z.
Kerstin Papon
Redakteurin in der Wirtschaft.
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