Teures Wohnen

So macht man den Hauskauf wirklich billiger

Von Martin Hock
14.08.2018
, 14:05
Notar- und Gerichtsgebühren, Erschließungskosten, Grunderwerb- und Grundsteuer - Bauen kostet viel, auch ohne dass gebaut wird.
Justizministerin Barley will die Maklerkosten anders verteilen, um Hauskäufe günstiger zu machen. Dabei wären andere Schritte viel erfolgversprechender.

Wohnen ist in vielen Städten teuer geworden – so viel ist sicher. Aber was kann man dagegen tun? Justizministerin Katharina Barley (SPD) hat einen neuen Vorstoß: Sie will prüfen, ob sich die Nebenkosten der Käufe senken lassen. Je nach Bundesland betragen diese bis zu einem Siebtel des Kaufpreises. Vor allem will sie bei den Maklerkosten ansetzen. Sie will, dass derjenige die Maklerkosten zu tragen hat, der den Makler beauftragt hat. „Bestellerprinzip“ heißt das, für Vermietungen ist es schon seit 2015 eingeführt – und es gilt unter Politikern als Erfolg. Aber nicht bei jedem anderen.

Maklergebühren sind bundesweit nicht einheitlich geregelt. In Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg können sie bis zur Hälfte der Nebenkosten ausmachen. Hier wäre ein funktionierendes Bestellerprinzip am wirksamsten, weil hier die Käufer die Courtage allein bezahlen. In anderen Bundesländern, wo diese in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, machen sie nur 30 Prozent aus.

Bei Mieten scheint es zu funktionieren

Grundsätzlich könnten niedrigere Maklerkosten also einen Beitrag zur Senkung der Nebenkosten leisten. Indes gibt es keine zuverlässigen Aussagen darüber, ob das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen funktioniert. Mieter berichten mitunter von überzogenen Abstandsforderungen etwa für Einbauküchen und äußern den Verdacht, dass dadurch Maklercourtagen hereingeholt werden sollen.

Dagegen äußerte Deutsche Mieterbund jüngst, das Bestellerprinzip funktioniere in 96 Prozent der Fälle, auch wenn es anfangs Versuche gegeben habe, dieses zu unterlaufen. Offenbar aber hat es die Makler Geschäft gekostet, weil Vermieter vermehrt selbst tätig geworden sind.

Kaufen ist anders

Ähnliche Effekte wären wohl auch bei Einführung des Bestellerprinzips für Immobilienkäufe zu erwarten. Indes sind die Voraussetzungen andere. Zum einen wurden auch schon bisher Makler häufiger von Kauf- als von Mietinteressenten beauftragt. Da diese auch nach Einführung des Bestellerprinzips den Makler zahlen würden, ändert sich dadurch nichts.

Weit wichtiger ist, dass in elf Bundesländern die Courtage bisher geteilt wird. Die Einführung eines konsequenten Bestellerprinzips könnte hier die Käufer sogar zusätzlich belasten. Da zudem mehr Immobilienkäufer kaufkräftig sind als Mieter, könnte es sein, dass sich einige Käufer von der Neuregelung gar nicht beeindrucken lassen. Insgesamt könnte das Bestellerprinzip bei Immobilienkäufen weit weniger wirksam sein als bei Mieten.

Grunderwerbsteuer ist der bessere Ansatz

Wenn Bund und Länder die Nebenkosten tatsächlich senken wollen, haben sie einen viel wirksameren Hebel: die Grunderwerbssteuer. Diese ist durch den Bund geregelt, die Steuersätze sind je nach Land unterschiedlich und betragen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Sie ist vom Käufer allein zu tragen und kann daher mehr als die Hälfte der Nebenkosten ausmachen.

Doch für die Länder ist die Grunderwerbsteuer gerade im Immobilienboom eine wichtige Einnahmequelle geworden. Das Aufkommen hat sich seit dem Tiefstand 2009 auf rund 13 Milliarden Euro im Jahr 2017 fast verdreifacht. Seit 2009 haben nur Bayern und Sachsen die Grunderwerbsteuer nicht erhöht.

Und die Bereitschaft, die Steuer zu senken oder gar abzuschaffen, scheint gering. Erst im Juni wurde im Finanzausschuss des Bundestages ein Antrag der FDP abgelehnt, den Ländern die Möglichkeit einzuräumen, einen Freibetrag bis zu 500.000 Euro je Person zu bestimmen. Im Gegenteil wollen die Finanzminister der Länder sogar Steuerschlupflöcher schließen.

Der dritte große Block der Nebenkosten sind mit rund 1,5 Prozent die Notar- und Grundbuchkosten. Geregelt sind diese bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz sowie in der Grundbuchordnung. Da es sich um acht Einzelgebühren handelt, sind die Spielräume hier vergleichsweise klein.

Eigenheimförderung hat noch Luft nach oben

Ein weiterer Hebel ist selbstverständlich eine verbesserte Wohnbauförderung, wie sie es in der Vergangenheit gab und die dem Gesetzgeber zu teuer schienen:

  • Die sogenannte 7b-Förderung, mit der 40 Prozent der Herstellungskosten innerhalb von acht Jahren abgesetzt werden konnten und die 1987 gestrichen wurde.
  • Die sogenannte 10e-Förderung, mit der bis zu 50 Prozent des Grundstückswertes sowie jährlich bis zu 6 Prozent der Anschaffungskosten als Sonderausgaben geltend gemacht werden konnten, 1996 gestrichen
  • Die Eigenheimzulage von jährlich 5 Prozent der Herstellungskosten für sieben Jahre, höchstens aber 2.556 Euro zuzüglich Kinderzulage von 767 Euro, 2006 gestrichen.

Seit 2018 gibt es nun das Baukindergeld, das aber nur für weniger gut verdienende Familien für zehn Jahre gewährt wird und nur 1200 Euro je Kind und Jahr beträgt. Eine Familie mit einem Kind erhielt zu Zeiten der Eigenheimzulage also bis zum Doppelten des heutigen Betrags. Wer noch keine Kinder hat, aber wegen des Wunsches ein Haus kaufen will, geht heute komplett leer aus. In der Wohneigentumsförderung ist also noch viel Luft nach oben.

Ein Nachteil der vorgenannten Fördermethoden ist, dass sie allein auf der Nachfrageseite ansetzen. Besonders im Fall einer direkten Förderung wie dem Baukindergeld, aber auch seinem Vorgänger, kann es dazu kommen, dass dadurch die Nachfrage steigt. Ist das Angebot aber unelastisch, ist es möglich, dass die höhere Kaufkraft durch Preissteigerungen abgeschöpft wird. Dieser Vorwurf wird dem Baukindergeld auch immer wieder gemacht. Das trifft auch für eine niedrigere Grunderwerbsteuer zu.

Viele Probleme bei neuem Bauland

Will man also den Eigenheimerwerb fördern, muss man letztlich auf der Angebotsseite ansetzen. Dazu gehören reduzierte Wohnbauvorschriften oder leichtere Genehmigungswege, vor allem aber die Ausweisung von Bauland. Diese ist aber die vielleicht komplizierteste Art der Wohnbau- und Wohneigentumsförderung, obwohl sie im Endeffekt am wirksamsten wäre.

Das Grundproblem ist, dass das Angebot weit weniger flexibel ist als die Nachfrage. Metropolen haben nur eine begrenzte Ausdehnungsfähigkeit, doch Wohnraum ist dort aktuell sehr gefragt. Je weiter es ins Umland geht, desto stärker geht die Nachfrage zurück. In Problemregionen zeigt sich das umgekehrte Bild: Immobilienpreise verfallen drastisch, weil es keine Nachfrage gibt, aber die Gebäude dort nun einmal stehen.

Hinzu kommen aber auch Politikfehler. Während etwa hessische Umlandkommunen keine Baugebiete auswiesen wollen, um nicht zu verstädtern, laufen im nördlichen Rheinhessen kleiner Dörfer gegen die Fortschreibung des Regionalplans Sturm. Dieser sieht vor, dass in kleineren Gemeinden künftig nur noch zwei Wohneinheiten je 1000 Einwohner und Jahr ausgewiesen werden dürfen. Dies soll den Flächenverbrauch begrenzen.

Zudem ziehen es einige Kommunen vor, in der Hoffnung auf höhere Steuereinnahmen Gewerbe- und Mischgebiete statt Wohngebieten auszuweisen. Diese konterkarieren dann bisweilen Neubaugebiete, weil diese je nach Gewerbeart nicht unmittelbar an diese Gebiete angrenzen dürfen. Darüber hinaus fehlt es kleineren und finanzschwächeren Kommunen oft an den notwendigen Mitteln, Baugebiete zu erschließen. Hier böte sich allerdings wieder ein Hebel für eine Bundesförderung.

Quelle: FAZ.NET
Autorenporträt / Hock, Martin
Martin Hock
Redakteur in der Wirtschaft.
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