FAZ plus ArtikelImmobilien vom Amtsgericht

Zwangsversteigerungen sind ein Abenteuer für Anleger

Von Mark Fehr
18.09.2020
, 06:34
Privatleute auf der Suche nach einem Eigenheim können auch vor Gericht für Immobilien verschuldeter Eigentümer bieten. Sie sollten aber wissen, worauf sie sich einlassen. Ein Fachmann gibt Praxis-Tipps.

Manchmal muss eine Zwangsversteigerung sogar unter Polizeischutz stattfinden wie bei diesem Objekt in Baden-Württemberg: „Bebautes Wohngrundstück mit übergroßem Gartenanteil“. Die Ausschreibung war so verlockend, dass im April rund 100 Interessenten zur Versteigerung vor dem Amtsgericht Villingen-Schwenningen anrückten, obwohl dem Termin eine Drohung des Alteigentümers vorausgegangen war. Alle Bieter wurden daher auf gefährliche Gegenstände durchsucht, bevor sie den Gerichtssaal betreten durften. Die Drohung sollte möglicherweise Bieter abschrecken, so dass Angehörige die Immobilie günstig hätten ersteigern können – zum Nachteil der Bank, die auf Schulden in fünfstelliger Höhe saß.

Das Beispiel aus der Provinz zeigt zwei Dinge: So bewegt die Vorgeschichten und die Begleitumstände von Zwangsversteigerungen mitunter sind, so hoch ist das Interesse von Privatleuten auf der verzweifelten Suche nach einem bezahlbaren Eigenheim oder einer Geldanlage am Immobilienmarkt. Aus Sicht von privaten Haus- und Wohnungskäufern bieten Zwangsversteigerungen einen entscheidenden Vorteil gegenüber Transaktionen am normalen Markt: Sie können sich in Ruhe auf den Versteigerungstermin vorbereiten, statt sich mit anderen Interessenten einen oft hoffnungslosen Wettlauf darum zu liefern, wer dem Verkäufer das Geld überweisen darf. Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab, und welche Konfliktlinien müssen Bieter beachten? Sind die Transaktionen nur etwas für Profis oder können sich auch Privatleute in die Schlacht wagen?

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Zwangsversteigerung – 10 Tipps und Fachbegriffe für Bieter

Ein Internetportal der Behörden bietet einen kostenlosen Überblick über anstehende Termine für Zwangsversteigerungen mit detaillierten Suchfunktionen und allgemeinen Informationen für Bieter.

Bieter ohne Erfahrung mit Zwangsversteigerungen sollten sozusagen zur Übung mindestens einen Termin besuchen, bevor sie selber bieten.

Das Gutachten eines vom Gericht bestellten unabhängigen Sachverständigen legt nicht nur den Verkehrswert als wichtige Orientierungsgröße fest, sondern enthält meist auch nützliche Details und Informationen, um zu beurteilen, ob die Immobilie zu den eigenen Vorstellungen und zum Budget passt. Interessenten sollten sich das natürlich durchlesen und zu ihrem Banktermin mitbringen.

Interessenten dürfen die Immobilie nur mit Zustimmung des Noch-Eigentümers betreten, der sich verständlicherweise nicht immer kooperativ zeigt. Die Gerichte veröffentlichen aber die Adresse, sodass eine Besichtigung von außen möglich und auch empfehlenswert ist. Aber: Bitte nicht klingeln!

Potentielle Käufer sollten vor dem Versteigerungstermin mit Ihrer Bank die Finanzierung besprechen und ein Limit festlegen, bis zu dem sie allerhöchstens mitbieten können.

Die Amtsgerichte verlangen von den Bietern üblicherweise eine Sicherheit in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts. Wer die nicht vorlegen kann, darf nicht mitbieten. Akzeptiert werden Überweisungen auf das Konto des Gerichts, Bankbürgschaften, höchstens drei Werktage alte Bundesbankschecks oder Verrechnungsschecks, jedoch kein Bargeld und keine Privatschecks.

Echte Schnäppchen sind selten, viele Immobilien werden aufgrund der aktuell hohen Nachfrage zu Preisen weit über dem Verkehrswert ersteigert. Für Gebote im Ersttermin gilt zudem eine amtliche Mindestschwelle von 50 Prozent des Verkehrswerts. Zudem können Banken Gebote ablehnen, die unter 70 Prozent des Verkehrswerts liegen. Erst im Folgetermin werden die Schwellen aufgehoben, was niedrigere Gebote ermöglicht.

Mindestens 30 Minuten muss ein Versteigerungstermin dauern. Wer das höchste gültige Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und erwirbt die Immobilie.

Erfolgreiche Bieter müssen ihr Gebot abzüglich der Sicherheitsleistung für die Zeit zwischen dem Zuschlag und der Verteilung der Immobilie zu vier Prozent verzinsen, zudem sind Gebühren an das Gericht zu zahlen.

Der Verteilungstermin, also der Übergang des Eigentums auf den erfolgreichen Bieter, findet in der Regel vier bis acht Wochen statt, nachdem das Gericht den Zuschlag erteilt hat. Wie bei einem regulären Immobilienkauf wird auch für den Erwerb per Zwangsversteigerung Grunderwerbsteuer fällig.

mfe.

Quelle: F.A.Z.
Autorenporträt / Fehr, Mark
Mark Fehr
Redakteur in der Wirtschaft.
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