Der Steuertipp

Spekulationsfrist beachten

Von Martin Dippel-Nissen
27.07.2021
, 13:38
... und die Spekulationsfrist nicht vergessen.
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre, wird Steuer fällig. Das gilt auch für den Erbfall.

Beim Verkauf einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie sollte die sogenannte Spekulationssteuer im Blick behalten werden. Beträgt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre (die sogenannte Spekulationsfrist), liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Folge: Der Gewinn aus dem Verkauf muss versteuert werden; er unterliegt dem persönlichen progressiven Einkommensteuersatz. Maßgeblich ist das Datum des wirksamen Kaufvertrags.

Bei einer geschenkten (vermieteten) Immobilie kommt es für die Frist darauf an, wann der Vorbesitzer diese erworben hat. Denn die Besitzzeit des früheren Eigentümers wird dem Erwerber zugerechnet. Das gilt auch für den Erbfall. Komplizierter kann es bei einer Erbengemeinschaft werden. Die reine Aufteilung des Erbes zwischen den Erben gilt nicht als Veräußerung. Sobald jedoch Abfindungszahlungen geleistet werden, kann ein entgeltlicher Vorgang vorliegen, bei dem die Spekulationsfrist zu beachten ist. Gleiches gilt bei der Übernahme von Verbindlichkeiten. Mit dem entgeltlichen Erwerb beginnt übrigens die Spekulationsfrist neu.

Vorsicht ist auch geboten, wenn man Immobilien über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft hält. Einkommensteuerlich relevant ist dies nicht nur dann, wenn die Gesellschaft selbst die Immobilien veräußert, sondern auch bei einem Wechsel im Bestand der Personengesellschaft innerhalb der Zehnjahresfrist: etwa, wenn eine weitere Person beitritt oder Gesellschafter eine Kapitalerhöhung vornehmen. Dies kann zu einer fingierten anteiligen Veräußerung der Immobilie führen. Wichtig: Hier sind die einzelnen Gesellschafter selbst in der Pflicht, die (anteiligen) Veräußerungsgewinne in ihrer Einkommensteuererklärung anzugeben. Darauf verwies jüngst der Bundesfinanzhof (Urteil vom 19. November 2019, IX R 24/18).

Wird übrigens die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Verkauf steuerfrei. Gleiches gilt, wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den vorherigen zwei Jahren ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Der Autor ist Director, Rechtsanwalt und Steuerberater bei EY.

Quelle: F.A.S.
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