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Steigende Immobilienpreise

Die Schlacht ums Haus

Von Christian Siedenbiedel
 - 13:22

Ein betuchter Frankfurter hat sich kürzlich so richtig geärgert. Der Mann, ein großer Freund und Verteidiger der Griechen, wollte eine Wohnung kaufen. „Dribdebach“, wie die Frankfurter sagen, jenseits des Mains, im Stadtteil Sachsenhausen, der für seine Kneipen und das Museumsufer bekannt ist. Alles schien besiegelt. Da tauchte auf einmal ausgerechnet ein Grieche mit viel Geld auf - und schnappte ihm die Wohnung vor der Nase weg. 8000 Euro je Quadratmeter soll er gezahlt haben - selbst für Frankfurter Verhältnisse unverschämt viel.

Ein Phänomen, von dem man aus vielen Großstädten hört: Um Eigentumswohnungen wird gekämpft wie nie. Entsprechend kräftig sind die Preise gestiegen. Das Berliner Forschungsinstitut Empirica kommt für den Durchschnitt der kreisfreien Städte auf ein Plus von 5,6 Prozent in zwölf Monaten. Innerhalb von drei Jahren sind die Preise in München sogar um 23, in Hamburg um 26 und in Bayreuth um 36 Prozent gestiegen.

Ein flächendeckendes Phänomen

Die große Frage ist jetzt: Entsteht hier die nächste Blase? Sorgt die Europäische Zentralbank mit ihrem billigen Geld zur Rettung Griechenlands und der Banken für eine solche Blasenbildung? Und vor allem: Richtet diese Blase, wenn sie eines Tages platzt, womöglich ähnlichen Schaden an wie vor fünf Jahren in Amerika - oder wenig später in Spanien?

Die Immobilienbranche selbst wiederholt zwar gebetsmühlenartig, von einer Blase könne keine Rede sein. Aber sie will schließlich weiter Wohnungen verkaufen. Auch die Wissenschaftler streiten noch, ob es sich um ein eher lokales oder bereits flächendeckendes Phänomen handelt. Immerhin aber hat die Bundesbank in ihrem letzten Monatsbericht zu Protokoll gegeben, die Entwicklung der Immobilienpreise sorge sie: Es sei „nicht gesichert“, dass „steigende Kaufpreise jederzeit durch zukünftige Mieteinnahmen gedeckt werden können“.

Ein Zeichen für Inflationsangst

Für Steffen Sebastian, Immobilien-Ökonom an der Universität Regensburg, gibt es keinen Zweifel: „Wir beobachten gerade den Anfang einer Blasenbildung.“ Das niedrige Zinsniveau und die Inflationsangst vieler Menschen sorgten dafür, dass Immobilien in Städten wie München, Frankfurt, Berlin und selbst bei ihm in Regensburg übertrieben teurer würden. Die Preise hätten sich „von den Fundamentaldaten entfernt“.

Das macht der Experte daran fest, dass die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen seien als die Mieten. Einem Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen in Höhe von 5,6 Prozent im vorigen Jahr stand ein Anstieg der Mieten in Großstädten um nur 1,9 Prozent gegenüber. Damit wird die Zeit, die ein Wohnungskäufer benötigt, um den Kaufpreis durch die Miete wieder einzuspielen, deutlich länger. Bei einigen Immobilien sollen es mittlerweile 55 Jahre sein.

Selbst in Frankfurter Banken nennt man so etwas „absurd“. Gern erwähnt wird dort München-Bogenhausen, wo bereits 10.000 Euro je Quadratmeter gezahlt würden. Es sei ein Zeichen dafür, dass andere Überlegungen als die Rendite eine Rolle spielten; vor allem wohl Inflationsangst. Hinzu kämen Südeuropäer, die Geld außer Landes brächten und Investitionsmöglichkeiten in Deutschland suchten.

Die Preise für Wohnungen in Großstädten sind dabei sehr viel stärker gestiegen als für ganze Häuser in den Städten oder Häuser und Wohnungen auf dem Land. Der Grund: Der Markt für Stadtwohnungen gilt als relativ transparent und liquide - und ist damit besonders interessant für Käufer mit einem reinen Anlageinteresse. Das spürt man: Makler wie Rainer Ballwanz aus Frankfurt jedenfalls sprechen von einer „exponentiell“ gewachsenen Nachfrage nach „Top- und Premium-Wohnungen“. In den vergangenen zwölf Monaten habe er doppelt so viele Wohnungen vermittelt wie in früheren Jahren, und das auch noch zu höheren Preisen. Teilweise gebe es um die Wohnungen regelrechte Bietergefechte zwischen den Interessenten, weiß das Internetportal Immowelt.de zu berichten. Voriges Jahr allerdings sei es noch schlimmer gewesen.

Gravierende Folgen für das Bankensystem

Wie kann es nun dazu kommen, dass eine Immobilienblase irgendwann platzt? „Heikel wird es, wenn die Zinsen wieder steigen“, sagt Immobilien-Ökonom Sebastian. Wer seine Immobilie mit einem langfristigen Kredit finanziert hat, bekommt dann zwar nicht unmittelbar Schwierigkeiten. Er spürt die Veränderung erst, wenn er einen neuen Kredit braucht - oder die Immobilie verkaufen will.

Steigende Zinsen bedeuten schließlich, dass ein möglicher Käufer für eine Finanzierung mehr aufwenden muss. Und dass zugleich andere Geldanlagen attraktiver werden. „Wenn es für Bundesanleihen wieder fünf Prozent Zinsen gibt statt praktisch null, überlegt sich doch jeder, ob er eine Immobilie mit drei Prozent Rendite überhaupt haben will“, sagt Sebastian. Das kann dazu führen, dass man Immobilien nur noch mit einem Abschlag auf den Anschaffungswert los wird.

So ähnlich war es in Amerika und Spanien - nur viel heftiger. „Es gibt große Unterschiede bei der Finanzierung der Immobilien zwischen diesen Ländern und Deutschland“, sagt Sebastian. Zum einen seien Wohnimmobilien in Amerika und Spanien kurzfristiger finanziert gewesen als hierzulande. Und damit sei man abhängiger von der Zinsentwicklung gewesen. Zum anderen gibt es in Deutschland strengere Beleihungsgrenzen: In der Regel finanzierten deutsche Banken Wohnimmobilien nicht zu 100 oder 120 Prozent wie im Vorkrisen-Amerika, sondern nur zu 60 oder 80 Prozent.

Der erfreuliche Effekt dieser nationalen Besonderheit: Wenn in Deutschland die Immobilienblase platzt, geschieht das langsamer als in Amerika oder Spanien - und vor allem mit weniger gravierenden Folgen für das Bankensystem. Die besondere Ängstlichkeit der Deutschen lässt also offenbar eine Blase entstehen - ihre besondere Vorsicht schützt sie aber zugleich vor den schlimmsten Folgen.

Quelle: F.A.S.
Christian Siedenbiedel
Redakteur in der Wirtschaft.
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