Frankfurt

Konfusion in der Immobilienbranche

Von Matthias Alexander
01.10.2007
, 18:30
„Die Party ist vorbei“, sagt ein auf Immobilien spezialisierter Anwalt. Und er klingt nicht einmal traurig, wenn er über die Auswirkungen der Bankenkrise auf das Transaktionsgeschäft mit Büroimmobilien spricht.

„Die Party ist vorbei“, sagt ein auf Immobilien spezialisierter Anwalt. Und er klingt nicht einmal traurig, wenn er über die Auswirkungen der Bankenkrise auf das Transaktionsgeschäft mit Büroimmobilien spricht. Urlaub war für ihn und viele Kollegen zum Fremdwort geworden. Der Markt war so heiß gelaufen, dass oft bis tief in die Nacht Kaufverträge beurkundet wurden. Ein Milliardendeal jagte den nächsten. „Das ist deutlich ruhiger geworden.“ Jetzt ist die Zeit gekommen, den aufgelaufenen Urlaubsanspruch abzubauen, auch in den auf Immobilien spezialisierten Kreditabteilungen der Banken. Wenn mancher Marktteilnehmer von einer gesunden Korrektur beim Immobilien-Investmentgeschäft spricht, dann meint er das mitunter ganz wörtlich mit Blick auf das eigene körperliche Wohlbefinden.

Tatsächlich ist in diesen Tagen immer wieder von Großdeals zu hören, die abgeblasen oder zumindest auf unbestimmte Zeit vertagt worden seien. Kleinere Geschäfte mit einem Volumen von um die 100 Millionen Euro werden zwar noch abgeschlossen, allerdings haben die Banken ihre Margen schon deutlich erhöht. Und wer ein Portfolio mit einem Wert von mehr als 500 Millionen Euro erwerben will und dafür viel Fremdkapital benötigt, findet nach allgemeiner Einschätzung derzeit keine Bank, die die Finanzierung übernimmt. Zu groß ist die Verunsicherung in den Geldinstituten wegen der Subprime-Krise in Amerika. Die Kredite lassen sich nicht mehr verbriefen, also an Dritte weiterreichen.

„Steigerung der Mieten zu erwarten“

Wie stark und wie nachhaltig sich die Stimmung am Markt für Bürogebäude eingetrübt hat, weiß niemand sicher zu sagen. „Alle sind konfus“, sagt ein Insider. „Und jeder hofft, dass die Entwicklung seinen Interessen nutzt“, sagt ein anderer. Dazu passt, dass die Makler optimistisch verkünden, es handele sich nur um eine Delle. Burkhard Plesser, Geschäftsführer bei CD Richard Ellis in Frankfurt, weist darauf hin, dass die Basisdaten in Deutschland optimistisch stimmten. Anders als etwa in Barcelona oder London habe man hierzulande das Tal der Tränen gerade erst verlassen. In den nächsten Jahren sei auf dem Frankfurter Büromarkt eine deutliche Steigerung der Mieten zu erwarten, bis 2010 jährlich immerhin um zehn Prozent. Das Angebot an hochwertigen Flächen in guten Lagen sei knapp, weil in den vergangenen Jahren nur wenig Neubauprojekte angegangen worden seien.

Nach Ansicht von Plesser werden schon deshalb die Preise für Büroimmobilien kaum sinken. „Vor allem die guten Gebäude in guten Lagen sind weiterhin stark gefragt.“ Sein Kollege Patric Fiegle von Atisreal stimmt der Analyse zu. Auch er rechnet vor allem für Frankfurt wegen der großen Flächennachfrage mit steigenden Mieten. Schon deshalb bleibe der Kauf von Büroimmobilien interessant. Hinzu komme, dass weiterhin sehr viel internationales Kapital auf der Suche nach guten Anlagemöglichkeiten sei, meint Fiegle. Wenn beispielsweise amerikanische Pensionsfonds zum Jahresende ihre Anlagepläne abarbeiten müssten, werde das stabilisierend wirken. Positiv auf den Immobilienmarkt wirke sich auch die steigende Inflationsgefahr aus. „Wir rechnen mit einer Flucht in Sachwerte, und da stehen Häuser traditionell oben auf der Liste“, sagen beide Makler.

Druck auf die Verkäufer

Andere sind sich nicht so sicher, ob die Preise nicht doch signifikant fallen werden. Auf bis zu 15 Prozent beziffert der Vorstand einer großen Immobiliengesellschaft den Preisrückgang in den vergangenen acht Wochen. Er sieht auch die weitere Entwicklung nicht so optimistisch wie die Makler. „Die Stimmung in Amerika ist sehr rezessiv, man muss hoffen, dass dadurch nicht das deutsche Konjunkturflämmchen ausgepustet wird“, sagt er. Wenn doch, würde das auf den Vermietungsmarkt durchschlagen und damit auch auf die Kaufpreise für Gebäude. Was der Manager, dessen Unternehmen mit hohem Eigenkapitalanteil arbeitet, als Chance für neue Investitionen sieht.

Robin Fritz, geschäftsführender Partner der auch auf Immobilienfragen spezialisierten Kanzlei Fritze Paul Seelig, bestätigt diese Einschätzung. „Investoren mit hohem Eigenkapital üben Druck auf die Verkäufer aus, die Preise zu senken.“ Fritz sieht die Entwicklung nicht tragisch, er hält sie vielmehr für eine Normalisierung. Seiner Einschätzung nach werden sich die Finanzinvestoren, die die Immobilie als eine Anlageklasse wie jede andere auch betrachten, aus dem Markt zurückziehen – oftmals mit weit geringeren Margen, als sie ursprünglich erwartet hatten. Jene Investoren würden in schwierigeren Zeiten an Bedeutung gewinnen, die langfristig dächten und von Immobilien, deren Management und der Vermarktung etwas verstünden.

Immobilienfonds unter den Gewinnern

Niemand weiß, welche unangenehmen Überraschungen noch auf die Banken warten. Marktkenner schließen nicht aus, dass die Geldinstitute am Ende auf vielen Immobilien sitzenbleiben, die sie zu mehr als 90 Prozent finanziert haben. „Die Manager der opportunistischen Finanzinvestoren sind dann längst über alle Berge, und die Bankvorstände haben die Schlüssel der leerstehenden Bürohäuser in der Hand“, unkt ein Marktkenner.

Eines scheint immerhin sicher zu sein, und darüber werden sich viele kleinere Anleger freuen: Die in den vergangenen Jahren viel gescholtenen Offenen Immobilienfonds gehören zu den Gewinnern der Entwicklung. Viele haben in der ersten Jahreshälfte Immobilien zu sensationellen Preisen verkauft. Teilweise lagen die Erlöse so stark über den Buchwerten, dass die Fonds für neue Anleger geschlossen wurden, um die Sondererträge ausschließlich jenen zukommen zu lassen, die in schweren Zeiten dabeigeblieben waren. Mit ihren prall gefüllten Kassen könnten die Fonds demnächst die Gelegenheit nutzen, auf Schnäppchenjagd zu gehen. Da sie weitgehend mit Eigenkapital unterwegs sind, beeinträchtigt die Finanzierungsfurcht der Banken ihren Handlungsspielraum nicht. Man müsse noch abwarten, sagt Fabian Hellbusch, Sprecher der Union Investment Real Estate, die Preise seien immer noch hoch. Auch hinter dieser Äußerung verbirgt sich vermutlich ein Wunsch.

Quelle: F.A.Z.
Matthias Alexander - Portraitaufnahme für das Blaue Buch "Die Redaktion stellt sich vor" der Frankfurter Allgemeinen Zeitung
Matthias Alexander
Redakteur im Feuilleton.
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