Steigende Mieten

Häuserkampf um knappe Ressourcen

Von Jan Klauth
13.10.2019
, 10:41
Immer mehr Menschen gehen wegen steigender Mieten und Luxussanierungen auf die Barrikaden. Ein Beispiel zeigt, was passiert, wenn der Wohnungsmarkt zum Schlachtfeld wird.

Kai Schönbach nennt es „Politik der kleinen Nadelstiche“. Abgerissene Klingelschilder, Müll in Briefkästen, abgestelltes Warmwasser, angekündigte Arbeiten, die nie durchgeführt werden. Später dann Briefe mit Modernisierungsplänen, Dauerbaustelle, Lärm, Dreck, Schikane und verbale Drohungen. Das haben dem Leiter der städtischen Stabsstelle Mieterschutz Bewohner mehrerer Immobilien, die der Frankfurter Investor Niko B. aufgekauft hat, berichtet. Für Schönbach ist eindeutig: Altmieter werden aus ihren Wohnungen verdrängt, um diese dann teuer zu modernisieren und an neue Käufer zu veräußern.

„Fix and Flip“ – Aufwerten und Verkaufen – nennt sich jener Prozess in der Szene, Jurist Schönbach spricht vom „Klima der Angst“. Mieter aus sechs Häusern von B. haben sich zusammengetan, sie alle berichten von ähnlichen Vorgängen in und um ihre Häuser. Viele sind verunsichert, einige wollen ihre Namen nicht in der Zeitung lesen. Alexander Sdrakas, der im Stadtteil Sachsenhausen wohnt, ist einer, der sich öffentlich wehrt. Die meisten seiner ehemaligen Nachbarn seien bereits weggezogen; „vertrieben“ und „rausgeekelt“. „Es ist nicht so, als könnte ich mir keine andere Wohnung leisten“, sagt Sdrakas. Er wolle sich das Vorgehen des Vermieters einfach nicht gefallen lassen. „Es geht ums Prinzip.“

Vom Arbeiterviertel zum Trendbezirk

Wenn Wohnraum zur lukrativen Ware wird, werden Menschen zum Kostenfaktor degradiert. Können oder wollen sie sich eine erhöhte Miete nicht leisten, werden sie zum Hindernis, das es aus dem Weg zu räumen gilt. Gentrifizierung und Entmietung sind in Frankfurt nichts Neues. Das, was Mieter wie Sdrakas berichten, ist ein bekanntes Muster, das sich in der ganzen Stadt beobachten lässt. Schon vor Jahren haben sich Stadtteile wie das Gallus, das Bahnhofsviertel oder das Ostend gewandelt. Waren sie einst als Hotspot für Kriminalität, als sozialer Brennpunkt oder industriell geprägtes Arbeiterviertel verrufen, sind sie heute die „angesagten Trendbezirke“, wie auf einschlägigen Vermarktungs-Webseiten zu lesen ist.

An der von Rotlicht und Drogen geprägten Taunusstraße im Frankfurter Bahnhofsviertel etwa kann man nun für 1500 Euro monatlich ein Einzimmer-Apartment mieten. Im Gallus laufen Mieter und Lokalpolitiker Sturm gegen das börsennotierte Unternehmen Vonovia – durch Modernisierung sei die Miete derart angestiegen, dass einige Mieter ausziehen müssten; die Häuser liegen im Milieuschutzgebiet. Im Ostend bekommt die Nachbarschaftsinitiative NBO regen Zulauf, die Mietern Rechtshilfe bietet – mit Erfolg: Einzelne Räumungsklagen nach Eigenbedarfskündigungen wurden vom Amtsgericht bereits abgewiesen.

Doch es sind nicht nur die ehemaligen Problembezirke, die eine erhebliche Aufwertung erlebt haben. So organisierte unlängst die SPD eine Tour durch das bürgerliche Westend, um auf „Gentrifizierung und spekulativen Leerstand“ aufmerksam zu machen. Nirgends ist in Frankfurt die Kaufkraft höher als im Westend, nirgends leben mehr Millionäre. „Bereits wohlhabende Bevölkerungsschichten werden durch noch wohlhabendere ausgetauscht“, heißt es seitens der Partei.

5090 Euro je Quadratmeter für eine Wohnung

Dazu passen Meldungen über erneut gestiegene Wohnungspreise, die der Presse beinahe wöchentlich zu entnehmen sind. Nur zwei der aktuellsten Beispiele: Trotz gestiegener Bautätigkeit zahlten Käufer in Frankfurt im ersten Halbjahr 2019 durchschnittlich 5090 Euro je Quadratmeter für eine Wohnung, was einem Anstieg von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Bei Neubauwohnungen und Einheiten in Altbauten wurden im Schnitt 6900 Euro je Quadratmeter fällig, wie der Gutachterausschuss für Immobilienvertreter ermittelt hat. Das ist ein Plus von 30 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017.

Noch stärker gingen die Mieten nach oben: „Im gesamtstädtischen Durchschnitt sind die Mieten in den vergangenen zehn Jahren um 44,6 Prozent gestiegen“, so ein Fazit einer Studie des Hausverwalters Immo Concept. Bedingt durch niedrige Baukredit-Zinsen und den nach wie vor starken Nachfragedruck werde sich dieser Trend mittelfristig fortsetzen.

Investoren entdecken Westen Frankfurts

Auch die sozial schwächeren Stadtteile im vermeintlich „abgehängten Westen Frankfurts“, wie es oft heißt, haben Investoren mittlerweile entdeckt. Dort ist der Anteil an Mietwohnungen, die in der Hand öffentlicher Wohnbaugesellschaften sind, höher als in der Kernstadt und den Gründerzeitvierteln; die Mieten sind deshalb noch vergleichsweise moderat. Doch auch hier ist ein Trend nach oben zu erkennen: Während in Höchst auf dem Gelände der ehemaligen JVA Eigentumswohnungen von 4000 Euro je Quadratmeter an aufwärts gehandelt werden, ist in Griesheim das nächste Projekt im Bau, das so gar nicht zum angeblichen sozialen Brennpunkt passen möchte: Für etwa 600.000 Euro sind die Eigentumswohnungen des Investors Wilma zu haben, deren Adresse die Ahornstraße ist – ein Quartier, das in den neunziger Jahren wegen brennender Autos, gewalttätiger Jugendbanden und eines Mordfalls in Verruf geraten war. Teuer gewohnt wird heute auch in den Randlagen. Und das hat Auswirkungen auf die Stadtentwicklung und die Mieten des jeweiligen Umfelds.

Gegen diese Prozesse regt sich Widerstand. Wenig überraschend vor allem aus dem politisch linken Spektrum. Aber auch die allgemeine Debatte rund um das Thema Wohnen hat sich in den vergangenen Monaten zugespitzt, der Diskurs wird schärfer. Selbst die CDU fordert mittlerweile strenge Regeln, um gegen „Mondpreise“ von möblierten Apartments vorzugehen. Das Bündnis „Mietenwahnsinn Hessen“ verlangt einen gesetzlichen Mietendeckel und die Vergesellschaftung großer, renditeorientierter Wohnungsunternehmen.

Zerstörung des Wohnungsmarktes?

Mittlerweile liebäugeln Teile der SPD mit einem Mietenstopp. Planungsdezernent Mike Josef (SPD) möchte die Milieuschutzsatzungen auf den Frankfurter Westen ausweiten. „Die Vorschläge gleichen einem Rezept zur Zerstörung des Wohnungsmarktes“, wettert unterdessen der Verband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen über die SPD-Pläne. Doch schon längst taugen steigende Mieten nicht mehr nur als Wahlkampfthema. Wohnen ist eine zentrale Frage im Alltag vieler geworden. Und weil immer mehr Mieter befürchten, verdrängt zu werden, organisiert sich der Widerstand auch im Privaten.

So geschehen im Fall der Immobilien von Niko B. Ein Bericht in dieser Zeitung über ein von ihm aufgekauftes Haus im Stadtteil Sachsenhausen und über Mieter René Klein, der sich gegen die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzt, schlug hohe Wellen. Es sind, wie Unternehmer Klein, keine finanziell notleidenden Menschen, die hier auf die Barrikaden gehen: Psychotherapeuten, Informatiker und Fluglotsen wehren sich gegen ihre Vermieter. Sie alle haben einen Rechtsbeistand. Und in allen Fällen scheint sich ein Muster zu wiederholen: Häuser, meist unsanierte Gründerzeitbauten in begehrter Lage, wechseln den Besitzer. Wenig später folgen Ankündigungen zur umfassenden Modernisierung inklusive Mieterhöhung oder, wie für die Mieter am Schaumainkai, die Kündigung wegen Eigenbedarf.

Dass der Frankfurter Wohnungsmarkt für Investoren attraktiv ist, liegt zum einen daran, dass ein großer Mangel an Wohnraum herrscht, weil die Stadt nicht mit dem Neubau hinterherkommt – unter anderem auch, weil sie von protestierenden Bürgern ausgebremst wird. Zum anderen ist in der Region, deren Bevölkerung und Wirtschaft wachsen, die Nachfrage auch nach teurem Wohnraum und solchem im Luxussegment ungebrochen hoch. Über Umwandlungsverbote wird zwar diskutiert, wer Mietwohnungen jedoch in Eigentum umwandelt, bewegt sich zunächst einmal im Rahmen des Gesetzes. Aber auch Banken spielen eine Rolle, wie ein Kenner der Szene sagt. Nicht selten würden Kredite gewährt, die das Jahreseinkommen um ein Zigfaches überschritten, wenn es um den Kauf einer Wohnung gehe - beispielsweise wenn angegeben werde, die Einheit gewinnbringend und zügig weiterzuveräußern.

Echte Vorwürfe oder Stimmungsmache?

Niko B. hingegen sieht die Sache ganz anders. In einer ausführlichen Stellungnahme auf Anfrage dieser Zeitung beklagt er sich gar darüber, dass der Immobilienmarkt „leergefegt“ sei. Er spricht von „Stimmungsmache gegenüber Immobilieninvestoren“, es sei „kaum mehr möglich, ohne Diffamierung und Einschränkung der unternehmerischen Tätigkeit ein Objekt zu kaufen, geschweige denn, es wirtschaftlich zu entwickeln“. Auch seitens der Politik werde „massiv dagegen gearbeitet, dass man Wohnraum aufwertet“, die wahren Ursachen für die Wohnungsknappheit würden aber nicht behoben.

Die Anschuldigungen der Mieter, sie würden bedroht oder schikaniert, seien teilweise haltlos und ohne Grundlage. Dass an einigen Häusern über Monate Gerüste stünden, ohne dass darauf gearbeitet werde, erklärt sich B. damit, dass Genehmigungen und Anträge teils nur mit langen Verzögerungen erteilt würden, besonders wenn es sich um sogenannte Milieuschutzgebiete handele. „Zudem haben wir Schwierigkeiten, gute Handwerker in großer Zahl zu finden, die es ermöglichen würden, alle Arbeiten sofort und qualitativ hochwertig auszuführen.“

„Das System Immobilie“

Die Mieter von B. hingegen sprechen von gezielter Schikane und Provokation, von Diffamierungen und Beleidigungen der Hausverwaltung. Über Monate seien sie Lärm und Schmutz ausgesetzt. Schreiben der Verwaltung und Dokumente der Mieter, die dieser Zeitung vorliegen, bestätigen das zumindest teilweise. Gleichwohl stellt sich die Frage: Wer beweist B., dass er legal erworbene Häuser nicht zum Eigenbedarf nutzen will? Die Hausverwaltung wirft wiederum den Mietern vor, zu „boykottieren und denunzieren“, auch seien horrende Geldsummen als Entschädigung gefordert worden. Ist es tatsächlich so abwegig, dass B. die Räume am Schaumainkai als Künstleratelier ausbauen möchte, wie es in der Kündigung heißt? „Alle Mieter, die ihren vertragsgemäßen Verpflichtungen nachkommen, können gerne in ihren Wohnungen bleiben. Mein geschäftliches Interesse an Immobilien besteht nicht darin, alle Mieter zu entfernen. Die Immobilien steigen auch vermietet im Wert. Es ist keine Strategie, zu sanieren, damit Mieter ausziehen.“

Das widerspricht jedoch dem, was B. als Ko-Autor des Buches „Das System Immobilie“ schreibt. Dort beschreibt er die Wertschöpfungskette anhand eines aufgekauften und sanierten Frankfurter Altbaus, der ihm einen „schönen Gewinn“ eingebracht habe, nachdem sämtliche Altmieter früher oder später ausgezogen waren. Der Autor spricht von einem „Gewinnpotenzial von fast 2000 Euro pro Quadratmeter und Jahr“. Es sei eine „verzwickte Lage“ gewesen, dass einige der Mieter nicht freiwillig ausziehen wollten, damit die Räume in Wohneigentum umgewandelt und an neue Käufer veräußert werden konnten. B. skizziert die Wertsteigerung und das „Mieterhöhungspotenzial“ des Hauses im Stadtteil Sachsenhausen nach. Nach einigen Seiten geht es zum ersten Mal um die Mieter selbst: „Leerstehende Wohnungen sind ein Vorteil, da man hier am schnellsten Potenziale heben kann. Große Wohnungen lassen sich schwer an Kapitalanleger verkaufen, ich kaufe sie trotzdem gerne, wenn absehbar ist, dass sie in Kürze mieterfrei werden.“

Fix and Flip. „Seine Altmieter loszuwerden ist der größte Werthebel für Immobilien“, sagt Familienvater René Klein, der sich seit Monaten im Zwist mit seiner Hausverwaltung befindet und auf einer Dauerbaustelle lebt. Nun ist es Sache der Justiz, festzustellen, ob der Eigenbedarf am Schaumainkai und die Mieterhöhungen in den anderen Fällen rechtens sind und die Mieter von B. sich bald auf die Suche nach einer neuen Bleibe machen müssen. Klein etwa hat mittlerweile die fünfte Kündigung erhalten. Begründet seien diese mal mit einem Kinderwagen, der im Hauseingang stand, mal mit Verleumdung. Seinen Anwalt hält der Rechtsstreit seit Monaten auf Trab. Auch die anderen Mieter haben weitere Schritte angekündigt. Der Häuserkampf geht weiter.

Binnen zehn Jahren stiegen die Frankfurter Mieten im Schnitt um mehr als 44 Prozent. „Seine Altmieter loszuwerden, ist der größte Werthebel für Immobilien.“
Quelle: F.A.S.
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