Immobilienmarkt

Der nächste Preisrekord am Immobilienmarkt

Von Julia Löhr, Berlin
24.09.2021
, 16:43
Einfamilienhäuser in einer Siedlung in Köln-Widdersdorf
Die Preise sind innerhalb eines Jahres um ein Zehntel gestiegen – die Blasengefahr wächst. Die von der Politik versprochene Bauoffensive halten Fachleute für illusorisch.
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Das muss doch irgendwann mal ein Ende haben – so dachten viele, wenn in den vergangenen Monaten neue Zahlen zum Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt veröffentlicht wurden. Doch ein Ende des Aufwärtstrends ist nicht in Sicht. Vielmehr ist im zweiten Quartal der Preisindex für Wohnimmobilien so stark gestiegen wie seit dem Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 nicht. Um 10,9 Prozent verteuerten sich Wohnungen und Häuser im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres, meldete das Statistische Bundesamt am Freitag. Im Vergleich zum ersten Quartal dieses Jahres betrug das Plus 3,7 Prozent.

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Vor allem in den sieben größten deutschen Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – zogen die Preise noch mal kräftig an. Häuser waren dort zuletzt 14,7 Prozent teurer als vor einem Jahr, Eigentumswohnungen 12,9 Prozent. Der Anstieg der Neuvertragsmieten hat sich dagegen zuletzt abgeflacht, wie ein Blick in die Statistik des Analysehauses Empirica zeigt. Diese lagen im zweiten Quartal in Deutschland im Mittel 4,3 Prozent höher als vor einem Jahr. Gegenüber dem ersten Quartal betrug der Preisanstieg nur 1,1 Prozent.

„Es wird in Deutschland nicht morgen zum Crash kommen“

Wenn die Kaufpreise deutlich stärker steigen als die Mieten, ist das für Ökonomen ein Warnsignal: Blasengefahr. Empirica-Vorstandschef Reiner Braun ist aber noch gelassen. Dass Käufer für eine Immobilie heute oft das 40-fache dessen zahlen, was sie jährlich an Mieteinnahmen dafür verlangen könnten, sei „völlig okay“. Selbst unter Berücksichtigung von Instandhaltungskosten komme noch eine Nettorendite von etwa 1 Prozent dabei heraus.

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„Das ist mehr als bei anderen Anlagen. Und im Vergleich zu Aktien erscheint vielen Käufern das Risiko bei Immobilien geringer.“ Selbst für Selbstnutzer, die bislang noch zur Miete wohnen, könne sich der Kauf wegen der niedrigen Zinsen für Immobilienkredite noch lohnen. „Wenn das Zinsniveau steigt, kann sich das aber auch schnell ändern“, warnt Braun. Sorgen bereitet ihm, dass das Volumen der Wohnungsbaukredite in Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt zuletzt zugenommen hat. In Deutschland liege es aktuell bei 46 Prozent, in Spanien sei in der Finanzkrise die Blase bei einem Wert von 63 Prozent geplatzt. „Es wird in Deutschland nicht morgen zum Crash kommen“, sagt Braun. „Aber das Risiko ist gestiegen.“

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Seit Jahren trifft auf dem Immobilienmarkt in den Ballungszentren, ob Miete oder Kauf, eine überaus große Nachfrage auf ein vergleichsweise geringes Angebot. Die große Koalition konnte daran wenig ändern. Statt der angekündigten 375.000 Wohnungen im Jahr wurden nur rund 300.000 fertig. Im Wahlkampfendspurt war es vor allem SPD-Kanzlerkandidat Olaf Scholz, der dies zum Thema machte. Auf 400.000 im Jahr will er die Zahl steigern. Die Geschichte zeige, dass dies möglich sei – mehr noch: 1973 seien in Deutschland 800.000 Wohnungen gebaut worden.

Hohe Kaufnebenkosten

Das besagte Jahr markiert tatsächlich den bisherigen Höhepunkt der Bautätigkeit in Deutschland. 810.444 fertiggestellte Wohnungen vermerkt das Statistische Bundesamt, davon gut 714.000 in Westdeutschland und 96.000 in der DDR. Immobilienfachleute halten diesen Vergleich aber für wenig zielführend. „Das war eine ganz andere Zeit“, sagt Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Nachdem in der Nachkriegszeit 4 Millionen Wohnungen gefehlt hätten, habe die Gesellschaft eine andere – aufgeschlossenere – Haltung zum Bauen gehabt als heute. „Bauland war viel einfacher verfügbar.“ Und auch die Bauwirtschaft habe noch mehr Kapazitäten gehabt.

Voigtländer ist skeptisch, ob die nächste Bundesregierung an diesen Stellschrauben so viel drehen kann. Durch die vielen Bauvorschriften – von 20.000 ist inzwischen die Rede – sei es schwer, Fachkräfte aus dem Ausland anzulernen. Zugleich soll aus Gründen des Klimaschutzes möglichst wenig Fläche neu versiegelt werden. „Der Wohnungsmarkt war erfolgreicher, als sich die Politik weniger eingemischt hat“, konstatiert Voigtländer. Für hilfreich hielte er es, wenn zumindest die in Deutschland vergleichsweise hohen Kaufnebenkosten sinken würden, etwa durch den von der Union geplanten Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer. Ein Prüfauftrag dafür stand allerdings auch schon im Koalitionsvertrag von 2018, ohne dass daraus etwas wurde. Empirica-Chef Reiner Braun rät dazu, sich nicht zu sehr auf die Zahl der fertiggestellten Wohnungen zu fokussieren. So manche in den siebziger Jahren hochgezogene „West-Platte“ – damals entstanden Hochhaussiedlungen wie Köln-Chorweiler oder die Berliner Gropiusstadt – wäre heute kaum mehrheitsfähig, vermutet er. „Wenn man viel baut, baut man auch viel Mist.“

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Quelle: F.A.Z.
Autorenporträt / Löhr, Julia
Julia Löhr
Wirtschaftskorrespondentin in Berlin.
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