Regeln für Hypothekenkredite

Österreich wappnet sich gegen Immobilienblase

Von Andreas Mihm
08.01.2022
, 20:00
Teure Immobilien rund um den Stephansdom in Wien
Aus Angst vor einer Immobilienblase will die österreichische Regierung Hypotheken an Privatleute erschweren. Sie ist damit in guter Gesellschaft, denn auch viele andere Staaten fürchten um die Stabilität ihres Finanzmarktes.
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Der rasante Preisanstieg von Immobilien und die große Bereitschaft der Banken, den Hauskauf mit ultragünstigen Krediten zu finanzieren, besorgt Finanzaufseher in immer mehr Ländern. Vor Kurzem kündigte auch Österreichs Finanzaufsicht an, Banken striktere Regeln für Beleihung und Kreditvergabe vorzugeben. Das soll letztlich beide Seiten schützen: Kreditnehmer und Kreditgeber.

Doch viele Kaufwillige dürften das als eine schlechte Nachricht interpretieren: „Eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent könnte den Traum vom Wohneigentum für viele Haushalte mit mittlerem Einkommen beenden“, sagt Reber Acar von der Ratingagentur Scope. Der Analyst warnt: „Der Ausschluss eines großen Teils der Bevölkerung vom Immobilienmarkt könnte zu sozialen Spannungen führen und mehr schaden als nützen.“

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Noch ist es nicht so weit. Aber zur Mitte des neuen Jahres sollen in Österreich schärfere Richtlinien durchgesetzt werden, haben die Vertreter des Finanzministeriums, der Notenbank und der Finanzaufsicht im Finanzmarktstabilitätsgremium (FMGS) beschlossen. Schon länger warnt das FMGS vor systemischen Risiken der Wohnimmobilienfinanzierung, es hatte schon früher Banken zur Zurückhaltung gemahnt.

Drei Kriterien für nachhaltige Kredite

Offenbar vergeblich. Der Leitlinie zur nachhaltigen Kreditvergabe von Hypotheken werde nicht in ausreichendem Maß entsprochen, beklagt die Wiener Aufsicht: „Ein großer Teil der Kreditnehmer bleibt gegenüber kurzfristigen Zinsänderungen verwundbar. Ein großer Teil der neuvergebenen Immobilienkredite wird auch weiterhin mit überhöhten Schuldendienst- und Beleihungsquoten vergeben.“ Deshalb ziehen die Experten nun die Reißleine und wollen ihre schon 2018 vorgeschlagenen Maßnahmen angewandt wissen.

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Als Maßstab für eine nachhaltige Immobilienkreditvergabe sind drei Kriterien vorgegeben. Erstens: Der Kreditnehmer soll 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stemmen. „Eigenmittelanteile unterhalb eines Richtwertes von 20 Prozent werden als kritisch angesehen.“ Beleihungen in Höhe von mehr als 80 Prozent des Verkehrswertes wären damit nicht mehr möglich.

Zweitens sollen die Kreditlaufzeiten „nicht unverhältnismäßig lang ausfallen“. Laufzeiten jenseits von 35 Jahren müssten die Ausnahme sein, es gelte die Einkommensentwicklung der Kreditnehmer im Lebenszyklus zu berücksichtigen.

Drittens sollen die Banken darauf achten, dass der Kreditnehmer sich mit den Schulden nicht übernimmt. Grundlage dafür müsse eine konservative Berechnung der Haushaltseinnahmen und -ausgaben sein, bei der nur jene Einkommen berücksichtigt werden dürften, die regelmäßig kämen und nachhaltig seien. Tilgung und Zinszahlung sollten nicht mehr als 30 bis 40 Prozent im Verhältnis zum Nettoeinkommen ausmachen.

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Tschechien unterstützt auch junge Käufer und Käuferinnen

Österreich steht mit solchen Plänen nicht allein da. In der Schweiz müssen Kreditnehmer schon länger bis zu 20 Prozent der Kosten aus Eigenmitteln aufbringen. In Belgien müssen seit 2020 die Erwerbsnebenkosten sowie mindestens 10 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein. In Dänemark gilt eine Beleihungsgrenze für Privathäuser von 80 Prozent (Ferienwohnungen 75 Prozent) bei einer maximalen Kreditlaufzeit von 30 Jahren.

In der Tschechischen Republik hat die Notenbank für die Zeit ab April 2022 schärfere Ausleihebedingungen beschlossen. So dürfen dann nur noch 80 Prozent des Verkehrswertes beliehen werden, auch dürfen Kreditzahlungen nicht mehr als 45 Prozent des Nettoeinkommens überschreiten. Für Menschen unter 36 Jahren gelten Ausnahmen. Sie können den Kaufpreis mit bis zu 90 Prozent kreditfinanzieren und dürfen bis zu 50 Prozent ihres Einkommens für Tilgung und Zinsdienst aufwenden. So soll jüngeren Leuten der Hauskauf möglich gemacht werden. Sie dürfen auch Hypothekarkredite bis zum 9,5-Fachen ihres Jahreseinkommens aufnehmen, bei älteren ist beim 8,5-fachen Jahreseinkommen Schluss.

Besorgnis um Stabilität des österreichischen Finanzmarkts

Einen anderen Weg beschreitet Ungarn im neuen Jahr, das als Nicht-Euro-Mitglied wie Tschechien seine eigene Geld- und Zinspolitik betreibt. In Ungarn hat Ministerpräsident Viktor Orbán angekündigt, die Zinsen für Hypothekendarlehen ab Januar für sechs Monate einzufrieren – während die Zen­tralbank den Leitzins weiter anheben will. Premier Orbán begründet den Schritt im Vorfeld der Parlamentswahlen mit dem Schutz der Haushalte vor steigender Inflation. Die Zinssätze für private Hypotheken würden auf dem Niveau von Ende Oktober festgesetzt, was die Rückzahlungen ab Februar senken werde. Banken kalkulieren die auf sie zukommenden Kosten auf rund 30 Milliarden Forint, umgerechnet 81 Millionen Euro. Ähnlich war Orbán auch bei den Spritpreisen vorgegangen. Er hatte sie eingefroren, ohne die Tankstellenbesitzer zu entschädigen.

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Auch wenn noch unklar ist, wie die österreichischen Pläne haargenau aussehen werden, ein staatlicher Eingriff in die Zinsfindung dürfte nicht dazugehören. Dass es den Österreichern gleichwohl ernst ist, hatte die Nationalbank Mitte November durchblicken lassen. Fünf Quartale in Folge halte der „Trend deutlicher Preissteigerungen in ganz Österreich“ bereits an, analysierte sie damals. Der Preisindikator deute „auf eine zunehmende Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes hin“.

Das Wiener Gremium zur Begutachtung der Finanzmarktstabilität sei „eindeutig besorgt darüber, dass das steigende immobilienbedingte Systemrisiko die Stabilität der Finanzmärkte untergraben und negative Auswirkungen auf die Realwirtschaft haben könnte“, sagt Scope-Analyst Acar. Doch warnt er, mit der Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien das Kind nicht mit dem Bade auszuschütten. Wohneigentum sei in Österreich bei einer Eigennutzungsquote von 55 Prozent im Schnitt der EU wenig verbreitet, die Verschuldung für Wohnungen entsprechend gering und zudem auf Haushalte mit eher hohem Einkommen verteilt. Andererseits gebe es eine wachsende Nachfrage wegen begrenzter Anlagealternativen und wegen des pandemiebedingten Zugs in das Homeoffice.

Dass die Erschwinglichkeit von Immobilien immer mehr zum Hemmschuh werde, schrieben schon Ende Oktober Analysten der Raiffeisenbank International in einer Studie zum österreichischen Immobilienmarkt. Das gelte umso mehr, als auch steigende Preise nicht mehr von rückläufigen Kreditzinsen kompensiert werden könnten. Die Erwartung steigender Zinsen könnte vielmehr dazu führen, dass „ohnehin schon geplante (kreditfinanzierte) Käufe vor diesem Hintergrund vorgezogen werden“. Die geplante Verschärfung der Regeln zur Kreditvergabe dürfte dazu einen weiteren Beitrag leisten.

Quelle: F.A.Z.
Andreas Mihm - Portraitaufnahme für das Blaue Buch "Die Redaktion stellt sich vor" der Frankfurter Allgemeinen Zeitung
Andreas Mihm
Wirtschaftskorrespondent für Österreich, Ostmittel-, Südosteuropa und die Türkei mit Sitz in Wien.
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