Immobilienkauf

So teuer sind Haus und Grund

Von Jan Hauser
Aktualisiert am 13.01.2020
 - 22:08
Wohnhäuser in der Kölner Innenstadt spiegeln sich in einer Glasfassade.
Die SPD will Bodenbesitz stärker besteuern – dabei fallen dafür schon viele Steuern und Abgaben an. Wo lässt sich beim Hauskauf noch sparen? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist weit verbreitet. Doch in Deutschland wohnt nur etwa jeder Zweite in einem Haus, das ihm gehört. Weil die Immobilienpreise besonders in Großstädten gestiegen sind, sind Fragen des Wohnraums zu einem Faktor in Wahlkämpfen geworden. Die SPD will den Wertzuwachs von Grundstücken stärker besteuern und bringt dafür eine Bodenwertzuwachssteuer ins Spiel.

Der Ko-Vorsitzende der SPD, Norbert Walter-Borjans, sagte der F.A.Z., dass Kommunen mit dieser Steuer an enormen Zufallsgewinnen teilhaben können, die entstehen, wenn sie „aus Gewerbegebieten, aus landwirtschaftlicher Fläche oder sonst irgendetwas mit einer Umwidmung Bauland machen“. Gleichzeitig spricht er davon, Wohnen günstiger zu machen – „nicht nur für Mieter, sondern auch für Menschen, die in ihren eigenen vier Wänden leben“. Dabei verteuern schon bisher viele Steuern und Abgaben das Wohnen, wie diese Übersicht zeigt.

Welche Steuer zahlt der Käufer eines Grundstücks?

Zunächst wird Grunderwerbsteuer fällig. Diese geht allerdings nicht an die Kommune, deren Einnahmen Walter-Borjans erhöhen will, sondern an das Bundesland, das über die Höhe der Steuer entscheidet. In Bayern und Sachsen sind es 3,5 Prozent der Kaufsumme, woanders mehr. In Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen und dem Saarland beträgt der Steuersatz 6,5 Prozent. Die Einnahmen daraus haben sich von rund 5 Milliarden Euro im Jahr 2010 auf etwa 14 Milliarden Euro im Jahr 2018 beinahe verdreifacht. Geld erhält der Staat zudem, wenn der Verkäufer das Grundstück weniger als zehn Jahre besitzt und dort im gewissen Umfang nicht selbst gewohnt hat: Auf den Gewinn aus dem Immobiliengeschäft muss der Verkäufer dann Einkommensteuer zahlen.

Fallen noch mehr Kosten an?

Neben der Grunderwerbsteuer sind Notargebühren von rund einem Prozent des Kaufpreises zu zahlen. Für den Eintrag ins Grundbuchamt werden etwa 0,5 Prozent fällig. Ein Makler erhält für die Vermittlung einer Immobilie je nach Bundesland bis zu 7,15 Prozent der Kaufsumme. In den meisten Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Makler-Rechnung. So steigen Steuern und Nebenkosten des Hauskaufs auf bis zu 15 Prozent der Kaufsumme.

Wie lässt sich beim Hauskauf sparen?

Wer kann, umgeht den Makler. Wer ein Haus selbst baut, zahlt in der Regel die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück. Dabei sollte der neue Eigentümer darauf achten, dass der Kauf des Grundstücks nichts mit dem Bau des Hauses zu tun hat: So sollte der Verkäufer nicht mit dem Bauunternehmen übereinstimmen. Nimmt das Finanzamt an, dass beide Vorgänge zusammengehören, verlangt es für den Hausbau auch Grunderwerbsteuer.

Welche Steuern fallen für den Besitz an?

Für jedes Grundstück ist Grundsteuer zu zahlen: Über deren Höhe entscheidet der Immobilienwert, die Steuermesszahl und vor allem der Hebesatz, den jede Gemeinde selbst festlegt. Die Einnahmen daraus erhält die Gemeinde. 2018 erzielten die Gemeinden mit etwa 14,2 Milliarden Euro laut Statistischem Bundesamt die bisher höchsten Grundsteuereinnahmen seit 1991. Davon entfallen 13,8 Milliarden Euro auf die Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke sowie 400 Millionen Euro auf die Grundsteuer A für Agrarflächen. Ein Vermieter kann diese Ausgaben mit der Nebenkostenabrechnung an den Mieter weiterreichen. Daher ist die Grundsteuer ein Kostenblock der Wohnausgaben.

Wie hoch ist die Grundsteuer?

Das hängt auch von der jeweiligen Gemeinde ab. In Offenbach am Main beträgt der Hebesatz der Grundsteuer B 995 Prozent, in Berlin 810 Prozent, in München 535 Prozent und in Ingelheim am Rhein 80 Prozent. Die durchschnittliche Belastung aus der Grundsteuer B war einer Berechnung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY zufolge 2018 in Bremen mit 299 Euro je Einwohner am höchsten vor Hamburg (258 Euro), Berlin (226 Euro) und Nordrhein-Westfalen (206 Euro). Am niedrigsten war sie in Brandenburg (106 Euro) und Sachsen-Anhalt (107 Euro).

Was kostet es, wenn aus Ackerland Bauland wird?

Die Steuerlast steigt, weil in der Regel der Hebesatz der Grundsteuer B höher ist als der für die Grundsteuer A. Davon profitiert also die Kommune. Dazu kommen Erschließungskosten als kommunale Beiträge für die Eigentümer etwa für den Bau der Verkehrswege, das Stromnetz oder Wasserkanäle.

Welche Auflagen gibt es für Bauland?

Städte und Gemeinden betreiben schon oft eine strategische Baulandpolitik: Sie fassen einen Baulandbeschluss etwa für ein landwirtschaftliches Grundstück nur, wenn die Gemeinde vorab zu einem bestimmten Anteil Eigentümerin der Fläche wird. Zudem vereinbaren Gemeinden mit Investoren in städtebaulichen Verträgen, dass diese sich unter Teilverzicht auf den Wertzuwachs der Grundstücke an den Folgekosten der zu bauenden Infrastruktur beteiligen. Dazu gehören etwa Kindergärten. Auch geben Gemeinden oftmals Investoren vor, dass mindestens 30 Prozent der zu bauenden Wohnungen im preisgebunden Wohnungsbau errichtet werden müssen. „Damit werden zielgerichteter bezahlbare Wohnung geschaffen als durch eine Bodensteuer“, sagt Norbert Portz, Städtebaufachmann des Städte- und Gemeindebundes. Investoren verlieren so allerdings Spielraum.

Was passiert mit der Grundsteuer C?

Wenn Bauland nicht bebaut wird, kann die Gemeinde eine Grundsteuer C mit einem höheren Hebesatz einführen. Das soll es für Eigentümer unattraktiver machen, sich mit dem Bauen Zeit lassen, um von in der Zwischenzeit gestiegenen Wohnungspreisen zu profitieren. Das gilt allerdings erst mit der Reform der Grundsteuer vom Jahr 2025 an.

Wie ändert sich dann die Berechnung der Grundsteuer?

Im neuen Bundesmodell werden vom Jahr 2025 an der Bodenrichtwert, die durchschnittliche Miete, die Fläche und das Alter einer Immobilie eine Rolle spielen. Für selbst genutzte Immobilien soll eine fiktive Miete nach dem Mikrozensus berechnet werden. Jedes Bundesland darf ein eigenes Modell einführen, deswegen sind die jeweiligen Berechnungen unklar. Bayern will in einem Flächenmodell nur die Größe des Grundstücks und des Gebäudes für den Immobilienwert heranziehen. Vermutlich dürfte die Grundsteuer höher ausfallen für die Immobilien, die deutlich wertvoller geworden sind, weil zuvor mit veralteten Werte gerechnet worden ist.

Welche laufenden Kosten werden fällig?

Für eine Immobilie sind außerdem Gebühren für Müll, Wasser und Abwasser zu zahlen. Das können Vermieter wiederum an ihre Mieter weiterreichen. Straßenbeiträge sind in Nordrhein-Westfalen und weiteren Bundesländern zu zahlen, wenn die Straße am Grundstück erneuert wird. Der Anteil daran ist verschieden und hängt daran, ob es sich um eine Durchfahrtstraße handelt oder der Verkehr nur zu den Häuser führt. In einigen Bundesländern gibt es diese Beiträge nicht. Hier zahlt die Allgemeinheit dafür.

Quelle: F.A.Z.
Autorenporträt / Hauser, Jan
Jan Hauser
Redakteur in der Wirtschaft.
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